作者：子非鱼

01

有人将货币棚改视作洪水猛兽，因为正是它，在上一轮楼市牛市期间，将很多经济低迷、人口流失的三四线城市，以及很多弱二线城市的房价，推动跟随一线与强二线上涨。

进入大调控之后，国开行转变态度，收紧了货币棚改，于是从2018年开始，全国货币棚改量出现了断崖式下跌，很多三四线城市无以为继，进入调整状态。

但是，郑州最近发布的文件宣示着，这头洪水猛兽，又出笼了。

在距离郑州发布系统性救市文件七天后，郑州于昨日发布了《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，明确提出：

将集中利用三年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。

事实上，在之前郑州发布的系统性救市文件《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》中，就已经将货币棚改作为一个大类明确提了出来。

而昨天郑州又专门为货币棚改发布了一个文件，可以看出，在这次救市的措施中，郑州对货币棚改有多重视。

没办法，谁让它是个大招，必须着重对待。

郑州发布的这份《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，目的是将实施工作进行细化，但其产生的影响不言而喻。

作为一个强省会城市，而且还是国家中心城市，如此大摇大摆，在全市范围内（对，是全市范围内，文件明确适用范围包括市内五区、郑东新区、郑州经开区、郑州高新区；郑州航空港区、六县（市）、上街区）大刀阔斧开展货币棚改，其带动作用不言而喻。

后续，必然会有更多低级别甚至同级别的城市效仿。毫不夸张地说，郑州的这份文件，打开了新一轮货币棚改的大门。

02

从这份《实施意见》中，可以看出郑州这次货币力度非常强：

第一，要连续三年开展。集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。

第二，给予政策支持，包括土地政策支持、城市基础设施配套费减免、公积金政策支持、建设政策支持。

其中公积金政策支持方面，郑州提出货币化安置群众属于公积金缴存职工且符合提取和贷款条件的，允许先提取住房公积金用于支付预付购房款，再根据需要申请住房公积金贷款。

提取本人住房公积金账户中存储余额不足的，可提取配偶、父母、子女的住房公积金账户中的存储余额。住房公积金管理机构要优先办理货币化安置群众的贷款手续，及时发放住房公积金贷款。

第三，全市范围内开展。本实施意见适用于市内五区、郑东新区、郑州经开区、郑州高新区；郑州航空港区、六县（市）、上街区可参照执行，也可结合实际情况另行制定。

看到没有，就连市内五区，都要开展货币棚改了。

这份文件，反映出了这次郑州货币的力度，超乎想象得强，同时也反映出了郑州期待货币棚改的迫切程度，这也是郑州为何要开展货币棚改的原因。

郑州为何要大力度、大范围开展货币棚改？这个答案，在郑州发布的《实施意见》中明确给出了。

在“工作目标”中，明确写到：集约建设用地，消化存量房源，促进房地产市场健康持续发展。

翻译过来就是，为了去库存。

此前，郑州市代市长在《郑州日报》上就公开表明，郑州的房地产市场目前遇到了小困难。

所谓的小困难，其实就是库存太多，按照正常方法，消化不了。这么多的库存，势必会加大郑州房价的下行压力。

郑州过去四年房价之所以持续阴跌，从2018年7月的高点13719元/平方米，跌至如今的11551元/平方米，根本原因在于市场供大于求。

2018年之前，郑州的房价上涨，除了本身的市场潜力外，货币棚改也是推动力之一。

2018年之后，全国货币棚改收紧，郑州货币棚改断崖式下跌，去库存没了路劲，供应过大，才有了持续四年房价下跌的局面。

去年在洪水和多轮疫情冲击，再加上全国性的信贷收紧背景下，郑州成交量大幅缩水，更是加大了郑州的去化难度。

根据郑州房地产管理局披露的数据显示：

2021年郑州全市新建商品房累计销售仅为161876套（间），较去年同期下降了33.55%；

商品房累计销售面积1804.41万平方米，较去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累计销售138895套（间），较去年同期下降了29.27%；

商品住宅累计销售面积1594.81万平方米，较去年同期下降了30.21%。

克而瑞数据显示，截止到2022年1月，郑州的商品房库存面积接近1500万平方米，消化周期高达30.1个月。

按照住建部的规定，库存消化周期大于18个月就得大幅减少土地供应，高于36个月要停止土地供应。

按照这个思路，郑州应该几乎要停止土地供应。但对于郑州这样一个极度依赖房地产的城市来说，不卖地怎么受得了。

数据显示，2019年郑州的房地产开发投资占GDP比重高达28.9%，在万亿GDP城市中位列第一。

同时，根据中指院数据显示，2020年郑州的土地财政依赖度高达100%，属于超高土地财政依赖城市之列。

在没法减少卖地的情况下，要想去库存，只有调动需求。

所以，郑州发布的系统性救市文件中，一方面放松了限购，另一方面取消了“认房又认贷”，同时要大力度开启三年货币棚改。

这些方法，都是在调动需求，尤其是货币棚改。

03

货币棚改，如何调动需求？

所谓货币棚改，简单理解就是，央行印专项钱给政策性银行（国开行），国开行拿着这笔钱贷款给地方政府，地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地，棚改户居民拿着钱，去购买新房。

棚改区拆了，拿到钱的棚改户需要房子住啊，这些需求就赶往了新房和二手房市场，货币棚改力度越大，产生的需求就越大，需求推动下，库存消化了，房价也有了依托。

而原本的棚改户土地，被征收，重新进入一级挂拍市场流转，卖出去的钱，一方面偿还给国开行，另一方面则用于城市基础设施建设。

开发商拍得了棚改区的土地，又可以建设新房。只要持续下去，便可以击鼓传花一轮又一轮进行下去。

从这个角度来看，货币棚改是短期内去库存的最好办法。可以预见，在大力度棚改之下，郑州的房价后续必然会筑底企稳，甚至开始上涨。

但如此依赖货币棚改，会产生一些问题：

第一，会对土地财政愈发依赖。

从国开行贷款来的棚改货币，得偿还啊。怎么偿还？还是得卖地。如果只是收回棚改区的土地，不重新拍卖，仅靠郑州目前的财政力量维持不了。

数据显示，2021年郑州一般预算内财政收入为1224亿元，支出为1624亿元。

来源：搜狐城市

第二，对硬核产业产生冲击。

当货币棚改不断产生需求、推高房价的时候，这个城市的财政就越发依赖房地产。而上涨的房价和地价，会增加企业的成本，降低一个城市对企业的吸引力。

同时，上涨的房价，会产生更多的炒房客，对刚需进一步挤压，让更多的低收入人群买不起房，丧失一个城市的竞争力。

所以，对房地产的依赖，需要把握一个度，不能只顾着去库存、托房价，而挤出了产业，弱化了人口吸引力，那就得不偿失了。