作者：子非鱼

01

古斯塔夫在《乌合之众》一书中说，“在群体中，任何一种感情和行动（只要这种感情和行动不合常理），都会很容易传染开来，其程度之强足以让一个人随时准备为另一个与他毫不相干的人做出牺牲。”

这句话，可以作为中国楼市的注脚。

中国的地方城市楼市政策，都是一顿操作猛如虎，一拥而上，一泻而下。比如去年的楼市加息，一个城市加息之后，其他城市纷纷抄作业。之后的限跌令也是，在岳阳率先发布限跌令之后，二三十个城市跟进。

再比如最近一段时间的楼市，正在上演一场群体性的放松行动。

粗略统计，春节结束至今，已经有十多个城市下调了首付，或降低商业贷款首付，或降低公积金贷款首付。

除了降首付，还有如郑州这般直接发布系统性救市文件的城市，直接放松限购、并取消“认房又认贷”政策。

可以说，从南到北，从东到西，越来越多的城市加入到放松调控的行列中来，乌泱泱一大片。

仅降首付方面，南方有赣州、南宁，东有南通，西有重庆，北有菏泽，如果算上降息的城市，那就更多了。

昨夜今晨，又有两个城市开启了降首付模式，一个是山东德州，一个是云南省会昆明。

根据多家媒体爆料，山东德州的工商银行、农业银行、建设银行营业网点对商业性个人住房贷款首付比进行下调，由之前的最低30%降至最低20%。

此外，根据中新经纬披露，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行昆明市相关营业网点的客户经理表示，首套房的首付比例最低可以申请到20%。

当然，昆明上述银行网点申请20%首付的门槛较高，需要符合资质和还款能力，符合者且符合首套房购房资格者，可以申请到两成首付。

02

德州是近段时间里，山东省降低首付的第二个城市。

和菏泽一样，德州降首付的原因，也是楼市下行压力过重，库存积压太多。

先看菏泽的情况。

菏泽作为春节结束以来，率先打响降首付第一枪的城市，房价已经连续下跌16个月。

此外，根据易居研究院披露数据显示，2020年至2021年菏泽商品房住宅供应总面积为710万平方米，供应总套数为5.54万套，成交面积404万平方米，成交套数3.1万套，供求比为1.76。

也即在不增加供应的情况下，需要卖21个月才能消化掉。

按照住建部的划分，去化周期大于12个月，就有下行压力，大于18个月，下行压力较重，需要停止供地。

德州又是个什么情况？

从公开消息来看，德州的库存量一直很高，上一轮房价上涨主要是在货币棚改下推动的。此后，由于棚改熄火，再加上去年信贷收紧，德州成交量冷场，但房价整体没有下行，比较坚挺。

不过，从库存量来看，德州房价下行的压力还是比较大。

公开资料显示，根据链家的数据，目前德州有存量房3万多套，而安居客，乐有家，房车宝等数据的加和，至少有4万套的商品房库存。

而目前，德州每月平均销量大概在1500套左右，这么大的库存，够德州消化很久。最关键的是，德州的新房依旧在大举入市。

如此多的库存，考虑到德州目前的人口增量，微乎其微。七普数据显示，德州过去十年只增加了4.3万人。

制图：城市财经；数据：山东统计局

这种背景下，只有以降首付的方式，调动当地的存量需求，才能下滑掉库存。

不过，本号以为，以当前德州民众的购买力来看，降首付去库存的效果，不会有多大。

再看昆明。

昆明之前本号专门分析过，去年其楼市行情也是举步维艰。在原本的滇池环保政策下，外加全国性的信贷收紧，昆明去年出现了量价齐跌。

这一跌，将昆明市场的信心跌没了。所以，即便去年下半年昆明很多开发商大降价，也没能调动起来，昆明最后不得不出台限跌令。

目前，昆明楼市下行压力犹在，因为去化周期也比较长。无论住宅还是非住宅。

住宅方面，根据昆明锐理统计显示，截至2021年11月，昆明商品住宅存量面积达973.66万㎡，按照近一年的销售量折算，库存去化时间约1.45年（合约17.4个月）。

非住宅方面，昆明的办公物业和商务公寓，去化周期更是长得吓人，办公去化周期5.52年，公寓去化周期14.94年。

看到这些数据之后，再回头想想昆明着急跳出来降首付，也就释怀了。

03

以库存的角度来看，当下很多城市都有放松调控或者发布鼓励购房政策去库存的需求。

因为根据克而瑞披露的数据显示，当前贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台、郑州的库存面积都在1亿平米以上。8000万平米以上的城市，有南昌、长沙、岳阳、沧州、太原、兰州、哈尔滨、宝鸡、淄博、蚌埠、佛山等。

此外，去化周期超过30个月的城市，有20个。

既然降首付已经成了救市的大趋势，且目前并未被阻拦，后续必然会有更多的城市加入进来。

关键问题来了，大面积降首付，会对楼市产生怎样的影响？

这个问题的答案，本号已经回答过多次，这里再说一下。

并不是任何一个城市降首付都能达到救市的效果。相反，其实可以从各个城市的救市力度和着急程度，反向判断一个城市的楼市价值。

越是着急的，力度越大的，表明当前市场压力越大。相反，越是云淡风轻的，反而更有价值。

判断一个城市短期楼市走向的关键指标，是去化周期。由此来看，目前去化周期较长的城市，都不用着急买入，即便已经降低首付，比如昆明、南宁、菏泽、德州等城市。