作者：子非鱼

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一直被视作楼市楷模的长沙，近日被警告了。

2月24日，湖南省住房和城乡建设厅召开全省住房城乡建设工作会议。会上，湖南省省长明确表示：

今年要聚焦重点难点，推动住房城乡建设工作实现新突破。首要是全面做好住房工作，保持调控政策连续性稳定性,稳控长沙房价，激活其他城市住房消费潜力,稳定住房消费。

了解湖南各城市行情的人应该能看明白，这句话的意思是，湖南今年将分化行动，对于省会长沙，要力求其房价稳定，其他城市，则要调动购买需求。

因为，在去年其他城市的楼市都叫苦不迭的背景下，长沙却逆势上涨了一年。

制图：城市财经；数据：国家统计局

从上图可以看到，长沙2021年无论新房还是二手房，价格节节攀升。

国家统计局数据显示，2021年12月份，长沙新房同比上涨7.5%，二手房同比上涨5.1%。

最关键的是，根据公开媒体报道，去年长沙很多新开楼盘的价格冲破了2万元的单价。

比如12月10日取得预售证的旭辉铂悦湘江7号楼至10号楼，楼栋平均精装均价分别为24023.77元/平方米、25788.46元/平方米、23627.7元/平方米和24364.75元/平方米，总价在460万-960万元，刷新了长沙新房均价的“天花板”。

此外，与旭辉铂悦湘江同为“滨江两大天王”的华润悦府新房均价也有上涨。一房一价表显示，该项目整体精装均价约20500元/平方米，毛坯均价约17000元/平方米。

02

楼市模范生长沙，为何逆行？其实，有两个因素在作祟。

第一，补涨力量。

在上一轮牛市中，长沙由于平衡了供需矛盾，外加强有力的调控政策，将房价控制得很好，在杭州、南京房价纷纷奔赴4万+，武汉2万+，就连很多弱省会城市都冲上了1.5万+的时候。

长沙的均价才1.1万/平方米出头。

凭借着这个均价，长沙在一众省会与首府城市中，房价收入比最低，幸福度最高。但这也让长沙成为了房价洼地，增加了其补涨力量。

尤其是在其经济规模不断拔高，人口规模不断扩大的背景下，补涨力量就更强了。

目前长沙的经济规模已经达到了13271亿元，人口规模达到了1004.8万人。过去十年，长沙的常住人口增量高达300.4万人。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

在这些数据推动下，长沙的补涨力量不可谓不强。

第二，地价推动。

地价推动房价的逻辑再明显不过，土地是面粉，房子是面包，面粉价格上涨也即成本上涨，面包价格焉能不涨。

我们都知道，去年第二轮与第三轮集中供地，中心城市出现了大面积流拍，且溢价率都非常低。

但是，在首轮集中供地时，情景完全不同。当时武汉、广州、重庆、长沙等多个城市都诞生了地王，这几个城市在地王推动下，上半年的楼市表现都非常躁动，只不过到了下半年，由于信贷截流威力显现，才出现了冷场的局面。

首轮集中供地中，长沙多块土地楼面价冲破了万元。

比如岳麓区大学城041号商住地，楼面价达到了10968元/平方米。再比如天心区南湖新城的048号商住地，10家开发商经过51轮报价竞争后，该地块遭遇熔断，熔断楼面价达14157元/平方米。

这一价格，直接刷新了长沙楼面价的天际线。

地王助攻下，长沙的新房和二手房环比分别在6月份和7月份突破了1%。

关键问题来了，既然信贷截流在下半年显威力，武汉、重庆、广州都在下半年冷场，长沙为何还是涨？

主要是因为，长沙前期调控做得非常好，导致长沙本地的炒房客并不多，购房者大多都是刚需。换句话说，长沙的房价都是真实购买力支撑着。

所以，即便信贷影响部分成交，对长沙房产销售的影响也有限。根据湖南住建局披露的数据显示，2021年长沙市新建商品房销售面积2605.79万平方米，占全省的28.4%，同比增长9.5%。

这才有了长沙下半年房价已经上行的力量。

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与省会长沙表现不同的是，湖南其他地级市，去年楼市行情异常惨淡。

其中岳阳、株洲更是出台了限跌令。

湖南省其他城市大多都在下跌的根本因素在于，其他城市的库存高企，尤其是非住宅类。

去年10月份，湖南省就发布了正式文件，号召全省对非住宅类房屋去库存。

另外，湖南其他城市的人口，大多在流失。

根据第七次人口普查数据可知，过去十年省会长沙虽然增加了300.4万人，但同时有8个城市人口减少，衡阳、邵阳、常德、岳阳、怀化、益阳、湘潭、湘西。

永州、郴州、株洲、娄底、张家界虽然增量为正，但也只是略微增长。

制图：城市财经；数据：湖南省统计局

湖南的人口，都被长沙虹吸去了。

人口格局，决定了长沙的房价上涨压力，也决定了其他城市的下跌压力。所以，才有了湖南住建局近日的喊话，要稳定长沙房价，要调动其他城市的购房需求。

本号对此的观点是：

第一，稳住长沙的房价能够实现。

毕竟，让房价稳定，是长沙的强项，轻车熟路。

第二，想要调动其他城市的购房积极性，阻挡湖南其他城市的房价下跌，有点难。

首先，目前市场的信心已经不再，要挽回信心，不是给点购房补贴就能做到的。

其次，其他城市的库存积压太多，而目前的经济状况下，大家的钱袋子并不厚实，购买力很难调动起来。