2021年接近尾声之时，物业管理行业又传来新动态。

12月24日，根据港交所信息，众安智慧生活服务有限公司（下称“众安智慧生活”）招股书失效。算上长城物业及禹佳生活服务，这是近半个月来招股书失效的第三家物企。

此外，与明宇商服等企业相似，众安智慧生活的盈利水平亦没有达到港交所的新规标准。这也意味着，若未来一周内不继续递表，众安智慧生活冲刺资本市场的计划将会被搁浅。

“失意队”再添一员

事实上，从下半年物企上市的情况来看，众安智慧生活招股书的失效并不令人意外。

7月份的挂牌潮之后，物企上市戛然熄火，此后仅有京城佳业、德商产投服务两家企业分别于11月、12月挂牌上市。随着行业稀缺性的消失，资本市场对物企的审视越发严格，而无论是规模体量、业务模式，还是经营独立性等方面，众安智慧生活在行业中都难占上风。

对比近期招股书失效的三家物企来看，众安智慧生活甚至是规模体量最小的一家。

截至2020年末，该公司拥有73个在管项目，在管总建面积1082万平方米，合约总建面1382万平方米。招股书于12月16日的禹佳生活服务在管总建面则约1841万平方米，签约总建面为2810万平方米。

二者的体量皆低于行业均值，并且众安智慧生活与禹佳生活服务的经营面都颇为依赖母公司，外拓能力偏弱。

2020年，禹佳生活服务约有1537万平方米的在管面积来自关联方，占总在管建面的比例达到83.5%，这一数值在2018年、2019年均为100%。

众安智慧生活同期来自关联方的规模占比则在55%左右，其1082万平方米的在管面积中，有约598.7万平方米的规模来自关联方，且来自关联方的物业管理服务收入占比也达到76%。

另一方面，在众安智慧生活2020年管理的73个项目中，有48个位于浙江省，在管面积约790万平方米，占同期总在管面积的73%左右，业务布局集中。

受上述因素掣肘，众安智慧生活的盈利水平也并不出众。2018年至2020年，其分别实现营收1.55亿元、1.8亿元、2.31亿元；同期对应的归母净利润分别约为1322.4万元、2053万元、3653.5万元。

按港交所将于2022年1月1日起生效的规定，主板上市申请人最新一个财务年度的归母净利润需不低于3500万港币，前两个财务年度累计不低于4500万港币。

众安智慧生活的盈利水平显然不达标，同样经克而瑞统计不达标的还有明宇商服、祥生活服务等企业。

目前，首轮招股书失效的明宇商服已经重新递表，通过聆讯的祥生活服务则并未如期进入下一步流程，该公司提交的聆讯后资料集已呈失效状态。

多元化考量

若说上述物企是因体量、母公司依赖等因素被拦在港交所“大门”之外，那么长城物业招股书的失效则意味着，资本市场对物企的考量并非只以规模为重。

长城物业创立于1993年，是一家有着28年营运经验的老物企，其在管总建筑面积已经过亿，与华润万象生活、旭辉永升服务规模相仿。

较为吸睛的是，不同于当下许多衍生于房地产母公司的物企，长城物业是国内目前规模最大的独立物管公司。或是因此，其在上市前夕得到碧桂园服务的青睐，后者突击入股成为长城物业持股15.28%的股东。

彼时，该公司在招股书中直言，“碧桂园服务的入股显示其对集团运营发展的信心以及对集团表现及前景的背书。”

可这一背书没能助力长城物业走到最后。尽管体量胜过不少同类企业，但该公司的盈利能力也远低于行业平均水平，短板明显。

2020年，长城物业的净利率为6.8%，而华润万象生活、旭辉永升服务则分别为12.06%、14.19%。根据亿翰智库数据，2020年上市物企的净利率均值为14.1%，该年42家上市物企中，仅有4家企业净利率不及长城物业。

嘉和家业物业研究院院长唐卓认为，长城物业在管项目的质量相比于品牌开发商来说存在一定程度的差距，其2020年基础物业管理毛利润率仅为19%，社区增值服务收入比例也仅为15.7%，远低于上市公司约30%的平均水平。

对于招股书的失效，长城物业曾对媒体表示，公司将寻找合适的时间再次递表，目前仍处于观望状态。

同样获得碧桂园服务战投的中梁百悦则于12月23日晚间披露聆讯后资料集，这一时间距离其二次递表仅过了一个月。

此次快速过会与其今年的亮眼表现不无关系。从更新后的招股书来看，中梁百悦上半年新增了1310万平方米的在管面积，较2020年增长了65.17%。外拓的同时，公司还积极丰富业务组合，将业务扩展至城市运营服务。

规模的增长推动了经营业绩的上升。上半年，中梁百悦营收同比增长207.36%至6.63亿元，归母净利润同比增长306.41%，毛利率亦较2020年上半年增长6.5个百分点至34.4%。

嘉和家业物业服务研究院在报告中指出，资本对物企的考量角度逐渐多元化，“可观的面积规模、独立的投拓能力、强有力的关联方背景、不同定位的特色服务、可持续的盈利能力等都是衡量物企未来长期发展潜力的指标”。