来源 | 经理人传媒旗下《经理人》杂志

全媒体记者/刘毅

1-9月，新城控股累计实现的销售金额为1708亿元，已完成2600亿元目标的65.7%，不过，6-9月以来，其合同销售金额连续下降，幅度加大，能否完成目标存在较大不确定性。

近三年来，新城控股房地产开发销售的毛利率持续下滑，其销售净利率也是如此。需要注意的是，新城控股2020年经营现金流、货币资金结束此前大幅增长增长的趋势，其中经营现金流同比减少了近432亿元，而货币资金则首次出现下滑、

完成2600亿目标的不确定性

今年1-9月，新城控股累计合同销售金额约1,708.08亿元，比上年同期增长4.76%，累计销售面积约1,634.00万平方米，比上年同期增长8.34%。虽然总体保持增长，但具体到各个月份，则是另外一种情况。

具体来看，今年2月份，新城控股的合同销售金额、销售面积分别为124.53亿元、130.24万平方米，同比分别增长125.65%、201.42%，增长率为全年最高。此后3-5月，新城控股的合同销售金额、销售面积继续保持增长，但同比增速放缓。

6-9月，新城控股合同销售金额、销售面积同比连续下降，其中合同销售金额下降幅度分别为11.67%、19.4%、13.91%、22.74%，销售面积则分别下降18%、21.49%、11.01%、8.12%。更多详情参考下表：

新城控股2021年的销售目标为2600亿元，而其前三季度累计的合同销售金额为1,708.08亿元，完成率为65.7%，距离既定目标还有约892亿元的距离。意味着其第四季度的每个月要完成约297亿元的合同销售额，才有可能达到目标。

从新城控股近几月合同销售金额同比下降来看，其完成该目标存在较大不确定性。

今年上半年，新城控股实现的营业收入、净利润分别为791.05亿元、43.06亿元，同比分别增长109.63%、34.40%。对比2020年，新城控股营业收入、净利润同比增长率分别为69.46%、20.56%，中报中，其营收与净利润增速差距进一步加大。

上半年，新城控股的营业成本为635.92亿元，同比分别增长127.90%，高于营业收入的增长速度，公司给出的理由为结转交付面积增长导致相应的营业成本也有所增长。

上半年，新城控股的销售费用、管理费用分别为27.38亿元、23.04亿元，同比分别增长43.52%、22.69%。

新城控股称销售费用的增长主要是本期职工薪酬和销售佣金增长，从销售费用结构来看，职工薪酬 、策划代理费的金额分别为7.45亿元、8.64亿元，同比分别增长2.89亿元、4.86亿元，增长率分别为63.37%、128.78%。另外，广告宣传费为7.15元，同比略有增长。

而管理费用的增长主要公司员工数量增加，导致职工薪酬费用相应增长，为14.79亿元，同比去年同期增加了3.46亿元，增长率为30.5%。

上半年，新城控股房地产开发销售、物业出租及管理的毛利率分别为17.11%、70.58%，同比分别下降6.32%、1.11%。

拉长时间线来看，2018年至2020年，新城控股房地产开发销售的毛利率持续下滑，分别为35.48%、30.98%、21.07%，三年累计下滑14.41%。分产品来看，近三年来，新城控股的住宅销售的毛利率分别为34.29%、25.60%、14.91%，累计下滑19.38%；同期的综合体销售毛利率分别为37.11%、36.96%、31.58%，累计下滑5.53%。

而物业出租及管理近三年的毛利率分别为67.76%、67.56%、70.76，有所增长。

另外，根据同花顺数据，近三年来，新城控股的销售净利率持续下滑，分别为22.55%、15.53%、11.32%，累计下滑逾11%。今年上半年，新城控股的销售净利率进一步下滑，为6.06%，同比下滑40.59%。

大幅拿地，促使现金流缩水

土地储备方面，根据中报，新城控股上半年新增土地储备 61 幅，总建筑面积达 1,831.61 万平方米，总地价626.36亿元。截至报告期末，新城控股在全国范围内合计拥有土地储备 1.50 亿平方米，较年初的1.43亿平方米增加了0.07亿平方米。该土地储备预计可满足新城控股未来2-3年的开发运营所需。

现金流方面，上半年，新城控股经营活动产生的现金流净额（经营现金流）为-75.72亿元、投资活动产生的现金流净额为-110.65亿元、筹资活动产生的现金流净额为118.42亿元，而期末现金及现金等价物余额511.98亿元，同比去年同期下降了13.76%。

对比2019年、2020年，新城控股的经营现金流分别为435.80亿元、3.82亿元，其中2020年同比下降99.12%，公司给出的理由是新增了更多的土地储备。

上半年，新城控股的货币资金为551.54亿元，较年初减少了72.70亿元，下降幅度为11.65%，主要是银行存款大幅减少所致，为68.47亿元。

事实上，从2015年至2019年，新城控股的货币资金一直保持稳步增长，从初期的64.69亿元增长至末期的637.41亿元，但在去年，其货币资金出现首次下滑，为642.24亿元，同比减少了15.18亿元，下降幅度2.37%，其中银行存款减少10.36亿元。

从储备来看，新城控股的货币资金仍较为充足，但从2020年至今，其逐渐下滑的货币资金需要引起警惕。

去年8月，住建部要求控制房地产企业有息债务增长，并设置了三道红线，即，一、剔除预收款后的资产负债率不得高于70%；二、净负债率不得高于100%；三、现金短债比不得小于1倍。

2020年，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为 74.12%, 净负债率为 43.65%, 现金短债比为 1.68 ；今年上半年，新城控股的上述数据变更为75.45%、60.48%、1.44。

对比数据来看，虽然新城控股的“三道红线”均达标，但净负债率上涨较快，而现金短债比也有所下降。

上半年，新城控股的短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款分别为20.92亿元、232.48亿元、547.04亿元，较年初分别增加16.42亿元、29.66亿元、110.81亿元，对应的增长率分别为364.89%、14.62%、25.40%。上半年，其财务费用为8.26亿元，同比去年同期增长了46.80%。

需要指出的是，虽然新城控股资金较为充足，但其大股东富域发展集团有限公司（简称：富域发展）股票质押比例不低。10月15日，富域发展解除股份质押42,000,000 股，解质股份拟将用于后续质押，但剩余被质押股份数量仍有277,974,000 股，占其持股比例的20.17%，占公司总股本的比例12.30%。

2021年，新城控股会交出一份怎样的成绩单，《经理人》杂志将持续关注。