来源：一号地产 作者：海哥

一号说：
信任重塑，任重道远

截至10月15日，港股上市公司禹洲集团（HK.1628）股价跌破1港元每股，收盘价0.97港元每股，当日跌幅5.83%，股价创下近5年来的新低。

禹洲集团股价又步入仙股行列，而较之今年年内高点的2.88元每股，禹洲集团股价已跌去三分之二，投资者可谓损失惨重。

10月18日早盘，受政策缓和利好，内房股整体上涨，禹洲集团也小幅上扬，但趋势难改。

增持难提信心 股价跌跌不休

就在股价创下新低的同日，禹洲集团发布了一则大股东增持公告，称公司再获大股东林龙安先生增持达300万股，总代价约为292万港元，平均价格约为每股股份0.9733港元。禹洲集团认为，增持事项充分体现林龙安对禹洲集团总体发展前景及增长潜力的信心。

而据禹洲集团官微的报道显示，公司大股东林龙安年内已累计增持1130万股禹洲集团股份。

事实上，今年3月份以来，禹洲集团林龙安及其配偶郭英兰已经多次在二级市场增持自家股份了，但每次增持数额并不多，多为100万股、300万股等手笔，相较于禹洲集团年内的股价，每次增持额也不过几百万元；

而按照禹洲集团官微公布的数据来看，大股东年内累计增持仅1130万股，即使按照均价1.5港元每股计算，增持总价也不超过2000万元；

相较于禹洲集团目前60多亿港元的市值，大股东的增持动作似乎有点蜻蜓点水，自然无法赢得资本市场的信心，加之市场环境不好，更加难阻股价的进一步下跌。

股价的跌跌不休之下，似乎大股东的增持，也被屡创新低的股价给套住了。

单月销售同比下滑 年度目标或落空

和股价一起下跌的，还有禹洲集团的销售额。

据其最新的经营简报显示，9月份，禹洲集团的合约销售金额为90.32亿元，同比减少22.50%；销售面积为39.07万平方米，同比减少46.17%。单月销售额及销售面积同比均出现了大幅下滑。

而前9个月，按照禹洲集团公告数据显示，实现累计销售金额为人民币804.08亿元，同比仅增长4.34%；累计销售面积为412.43万平方米；

按照禹洲集团2021年1100亿元的销售目标来看，目前目标完成率仅为73%，低于75%的时序进度；如考虑到四季度销售仍可能不见起色甚至下滑，全年度目标或有可能落空。

反观禹洲集团下半年单月销售情况，8月份禹洲集团销售金额90.11亿元，销售面积43.1万平，销售均价20898元每平；

7月单月，销售金额96.51亿元，销售面积45.7万平米，销售均价21117元每平；

6月单月，销售金额110.18亿元，销售面积53.22万平米，销售均价20703元每平；

从数据来看，禹洲集团的销售面积已经出现了三连降，而销售额在下半年也出现了7、8两个月连降，9月份则与8月份基本持平。

不过吊诡的是，禹洲集团在销售面积逐月环比大幅下滑的同时，销售均价却在9月份一下子提高到了23115元每平，较此前7、8月份21000元每平均价提高了不少。

不可忽视之处在于，下半年以来，禹洲集团的销售也随着整个市场大行情的态势，已经出现了较大幅度的下滑，销售金额的下滑，意味着现金回款的减少。

这对于下半年刚刚还了多笔境内外债券的禹洲集团来说，现金流的考验才刚刚开始。

美元债危机未解除 多只债券收益创新高

在这一波房企美元债大跌潮中，禹洲集团的美元债也身受重创。

据公开数据显示，目前禹洲集团存续美元债有13只，累计金额54.5亿美元，目前利率最高的是今年9月8日发行的一笔2亿的美元债，年息高达9.95%；随后在9月22日发行了一笔年息为8.5%的1.2亿美元债，同样为高息发债。

尽管禹洲集团官方宣称今年年内到期的境内外债券禹洲集团均已偿还，但在明年年初的1月份，禹洲集团将面临5.92亿美元债到期，约合38.5亿元人民币，这对禹洲集团现金状况将是一个考验；

今年9月发行的两笔美元债即使是为“借新还旧”，但很显然目前的额度还难以应付明年1月到期的债务缺口；

虽然禹洲集团在10月初宣布已于公开市场回购1000万美元境外优先票据，且年内已累计回购境外优先票据达4550万美元。

甚至其大股东林龙安在近日也亲自下场，以个人名义于公开市场购买了555万美元境外优先票据。

但美元债市场似乎并不买账，多只美元债10月份以来出现暴跌，收益率创出新高。

截至上一个收盘日，特别是禹洲集团2022年1月23日到期美元债收益率高达141.81%，2022年1月25日到期美元债收益率高达141.03%；

23年、24年到期的美元债收益率也高达30%至60%；

可见美元债市场对禹洲集团的悲观情绪。

相对于禹洲集团庞大的美元债规模，目前禹洲集团及其大股东的回购比例仅为百分之一，且禹洲集团美元债多达13只，相对比较分散，如此之小的回购力度很难对市场造成实质性影响。

而在未来5年，禹洲集团都将面对美元债集中到期的压力。如2022年美元债待偿规模为7.12亿美元，2023年为13.5亿美元，2024年10亿美元，2025年8.95亿美元，2026年9.35亿美元。

不管是哪一年，偿还规模均大于今年。

而可以预见的是，在房住不炒的大政策背景之下，房企融资被三道红线紧紧按住，未来房企的规模将不再可能有弯道超车式的跨越发展，在规模受限的情况之下，如何闪转腾挪出更多的还债空间，很值得观察。

短期债务安全性有待考量

自从手握超200亿现金的花样年、手握170亿现金的当代置业，在面对区区两三亿美元债时纷纷暴雷的情况下，现金短债比这一数据，似乎也不怎么安全了。

禹洲集团同样值得审视，毕竟在此前经历了年报业绩暴雷、中期业绩重列的情况下，港股上市公司财报的质量可见一斑。

就在10月15日，有一条消息值得港股地产公司的关注。由于恒大集团的暴雷，香港财务汇报局发布了一则公告《财务汇报局就中国恒大集团有关持续经营的汇报展开调查》，《调查》显示，财务汇报局就中国恒大集团截至2020年12月31日（2020年年度账目），以及截至2021年6月30日6个月（2021年中期账目）的财务报表展开查讯。

财汇局透过监察市场活动，在中国恒大2020年年度账目、2021年中期账目及罗兵咸永道2020年年度审计的核数师报告中，发现该集团在有关持续经营汇报的充分性方面存在问题。该局亦接获一宗与2020年年度账目及2020年年度审计相关事项的公众投诉。

对于禹洲集团而言，虽然在半年报时禹洲集团号称在手现金及等价物280亿元，短期债务仅有160.48亿元的境内外债券到期，称现金短债比足够安全。

仔细拆解后却发现，280亿现金及等价物中，不受限的现金及等价物约为209.4亿元。

此外，在禹洲集团的半年报中，有一项贸易应付款，累计金额116.5亿元，较去年年底增加了32%。其中要在一年内按要求偿还的就有75.21亿元。

（数据来源：2021年中报）

这么一算，禹洲集团一年内需要兑付的贸易应付款和境内外债券合计就超过了235亿元，现金就这么多，现金短债就很难覆盖住了。

因此，禹洲集团的短期债务安全性，还是很值得关注的。