从万科喊出“活下去”，到“白衣骑士”孙宏斌提出“安全第一”，再到恒大的突然暴雷。都在指向一个新的事实：地产新时代来了。

新时代不能用老逻辑。

谁能跑出来，那一定是掌握了新时代增长密码的房企。但变化谈何容易，寻求第二增长的多元化诱惑，搞不好就把企业拖入万劫不复的境地。

裁员降规模，以退为进，等待时机，从近期各地土地频频流拍也能看出，大部分地产公司选择了这条路。

转折时期，考验的是一家企业的战略和节奏感，就如当年抓住城市化风口，扎根三线的碧桂园，用高周转的方式，坐上“宇宙第一房企”宝座。

从近期来看，奥园似乎掌握了这未来稳健增长的密码。有旧改做“压舱石”、提出“健康、智慧”的“5A+”的新产品战略、同时以合纵连横的方式，开放合作，以给合作方的回报换时间与空间。

昨天，恒基地产主席李家杰斥资4亿港元认购奥园新股，作为战投持有奥园3.64%股份，就是奥园的战略和节奏被认可的一个体现，在项目合作取得巨大成功后，恒基地产继续以入股这种深度绑定的方式，投下信任票。

地产行业有三次红利，第一次是土地红利的释放，第二次是金融红利，第三次，城市更新红利正当时。

恒基地产这次投资的起源，也正是基于之前合作的城市更新项目广州奥园恒基•学苑壹号，良好的区位条件，综合配套开发，配有约12万平的滨江公园，及约3万方的艺术商业综合体。即使在市场低迷形势下，奥园恒基学苑壹号逆势突破，在9月18日开盘当天累计接待超800人次，开盘仅仅2小时劲销超10亿。

这次入股与其说资金注入，更应该是恒基传递的一种态度，看中城市更新这条赛道，与奥园在未来更多项目的开发上深度绑定。

此前，包括恒基在内的众多港资房企在内地开展业务多以项目合作为主，此次恒基与奥园的合作通过入股的方式合作，可以认为是一种港资房企与内地房企深度合作，通过优质赛道，加注中国房地产的信号。

那为什么城市更新这么有吸引力，像万科这样的大房企也专门成立城市更新的子公司，独立运营。

在金融红利时代，城市更新是一个耗时长、细节多、要求高的累活，在高周转的诱惑下，一般地产商看不上。城市更新不仅要有资源优势，更重要的是经验的积累，谈判的经验、拆迁的经验、规划的经验，这与招拍挂下的高周转需要匹配的经验与能力完全不一样。

但高壁垒下，是高利润，这也正迎合了新地产时代，保利润弃规模的趋势。所有现在地产公司对城市更新项目都趋之若鹜。

而奥园为什么能成为其中的佼佼者呢？

一是参与早，奥园入局城市更新已有十年，早进入使奥园在资源和经验的积累上有绝对优势，而高壁垒也给了奥园提供足够的战略纵深。二是涉入深，截至2021年6月底，奥园土储总货值约13482亿元，其中确权土储货值5939亿元，城市更新货值7543亿元，目前拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，其中大湾区占比约99%。

值得注意的是，除了广州大本营，奥园在东莞的旧改项目也高歌猛进。奥园一跃成为东莞的“旧改之王”，拥有旧改项目16个，占地范围合计近1300万方。

这证明了奥园的旧改模式被多区域认同，这种认同，将使奥园从单一区域演变成多区域的旧改发展路径，让奥园拥有巨大想象空间。

这种模式，体现在项目呈现上的成熟，城市更新的核心是提升城市形象与市民的居住体验，然后做好产业带动。

城市更新推动的是地产从高周转下的千篇一律，转化到“内涵”时代。我们处在一个新消费时代，以90、00后为消费主力的已经到来，他们对品质的要求、审美的要求都在发生变化。这种变化，很快也会发生在地产行业。

而奥园围绕旧改构建的智能科技、教育、健康、养老、金融、跨境电商、医美等多元服务业态，正好契合了这种消费趋势。奥园利用对产业和商业的理解，将其融入到地产当中，成为房企多元化与主业高度协同的经典案例。同时，奥园也顺势推出5A+产品力体系，聚焦“健康与智慧”两个方面，关注健康的情感关系、生活环境、生活方式，通过智能关怀、智能便捷、智能安全，践行“构筑健康生活，营造智慧社区”的产品主张。

宏观的商业产业，与微观的产品与体验结合，奥园在房产新消费时代，已经布下一个新的生态局。

在这种融合模式的优势下，奥园打造出像珠海奥园学苑壹号这样的经典项目，该项目采用“整体拆建+局部保护”改造方式，以便延续翠微村700年的文风，同时在保留历史文化建筑的前提下，将现代与传统互相融合，打造成为集居住、教育、办公、购物、休闲、旅游于一体的一站式城市生活中心。该项目不仅斩获了“大湾区城市设计大奖”，更被誉为“珠海版太古里”。

珠海奥园学苑壹号效果图

这种能力的不断积累，让奥园在旧改赛道越来越受欢迎，今年6月，奥园在东莞拿下东太湖项目综合运营服务商，该项目占地超10平方公里，是不折不扣的“巨无霸”项目。奥园将通过融合模式，有机串联产业板块、服务板块、居住板块。

从单个项目，到社区化到城市运营能力的构建和进化，将使奥园拥有巨大的模式优势。但要成为旧改模式下的成功者，奥园还要解决一个节奏问题。

除了战略和产品，节奏也是地产公司发展的关键。

胜利依赖容易让房企一种节奏走到底，高杠杆、高负债、高周转，永远赌需求旺房价涨。而真正的节奏大师，是会根据具体情况来调整策略。

从奥园近几年稳健而快速的发展来看，其独特的运营模式不得不提。开放共融，构建共赢是房企开发的一种模式，简而言之就是广交朋友，让利益相关方都获利。这是奥园擅长的领域，也正是利用收并购与合作开发的方式，奥园从2016年开始，快速的进入全国市场，并实现高增长。

这种合作模式，考验的是专业，毕竟收并购涉及很多“坑”，需要专业的团队进行复杂的工作。其实更考验的是心态，让利共赢，在一般的收并购项目中，奥园都会给合作伙伴留一定比例的股份，享受后期项目开发销售的收益。

这种“舍得”与“平衡”的对外合作文化，让奥园以一种独特的路径，实现了跨越式发展。

奥园在旧改项目上，也在巧妙的利用这一点解决节奏问题。方式与传统地产业务的收并购与合作开发不一样，但其核心也是通过外部合作，实现短周期内的高速发展。

旧改虽然利润高，但也面临着周期长，前期投入大的问题。如果按照正常的开发—售卖—再开发的节奏，那奥园将错失其在旧改上获得的优势，将市场拱手相让。

那开放合作就是一个很好的路径，对于并不擅长旧改的合作方来说，能参与到奥园的旧改项目中来，求之不得。对奥园而言，利用合作方的资金优势，让渡出利润，换取旧改风口的时间与空间。

前面说的广州奥园恒基学苑壹号就是经典案例，而本次恒基战略入股，则是从项目合作提升到整体合作的一种方式。

此外，2020年7月，奥园与花样年签约城市更新战略合作协议，双方将就大湾区城市更新项目展开合作，一个是深圳本土房企，一个是广州本土房企，两者共同对准了大湾区城市更新这一块“大蛋糕”。

2021年8月，奥园与珠江股份签订战略合作协议，双方将在旧城、旧村改造等领域进行深化合作。

随着大湾区以及全国旧改风潮的不断深入，奥园凭借独特的奥园模式，相信未来会与更多区域的房企成为合作伙伴，加速旧改业务发展。

奥园找到一条好赛道，寻找到适合自己的运营路径，同时深耕产品与模型。对这家不走寻常路的房企，我们可以有更多期待，静待其开花结果。

前段时间奥园半年报发布后，20多家中外资机构发表更新研报，多家大行对奥园业绩稳中有升，及可持续发展前景给予认可。

凭借稳健的企业经营能力，就在近日，在全国工商联发布的2021年“中国民营企业500强”和“中国民营企业服务业100强”榜单中，奥园获得“2021年中国民营企业500强”第93名，排名较2020年劲升74位，“中国民营企业服务业100强”第35名。同时在“2021中国企业500强榜单”中，奥园排名第245名，相比去年提升了136位。

“中国民营企业500强”、“中国企业500强”榜单均以企业年度营收为主要指标排序产生。根据《2021中国民营企业500强调研分析报告》显示，今年民营企业500强入围门槛突破235亿元。相较于去年入围门槛再次提高，反映了企业的综合的发展势头上升，而奥园的排名大幅度提高正是印证了其综合实力的增强。

机构与战略投资者叠加认可，无不在透露着奥园在地产的下半场，稳了。