©️作者：晓鹏、庆龙

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业绩是果，经营是因，净利润则是年度经营表现的最直接反映。

于房企而言，行业利润率下滑已成为不争的事实，经历过“招拍挂”制度、“三道红线”政策、“双集中”政策后，房地产市场依次从土地红利阶段，到金融红利阶段，再到当今的管理红利阶段，微利化越来越成为房地产行业的特征，本质是房地产行业运营逻辑已经发生了变化，房企的利润空间受到了挤压。

可研智库以往研究文章（参见《TOP30 房企研究，8 家房企满足融资管理规则》一文）中曾提及，2020年全年房地产行业净利润率为11.2%。

在管理红利阶段，房企所需的是在运营、服务、产品等方面更加聚焦，不断提升投资及成本管控能力、内部运营效率及产品创新能力，关注重点环节的融资能力。

万科祝九平曾表示，行业回报水平 不等于企业回报水平。本文认为：房企的利润率受多重因素的影响，“高价拿地“、限购政策、市场流动性、融资环境则为外部环境因素，管理成本、财务成本、工程成本、运营成本、物业成本则为内部环境因素，多重因素影响了房企的利润回报率水平。

房企目前须关心的则为：如何认清趋势，主动适应政策变化，探索多元化经营模式，回归服务品质、回归低利润空间常态，提升产品竞争力，以更加多元化方式提高创新能力，寻求业绩突破，提升净利润水平，增强行业竞争力。

本文选用净利润率指标，对TOP30房企盈利水平、盈利规模、案例进行了分析。

01

净利润率：回归低利润空间，行业最低为4.6%

从数据结果来看，TOP30房企中利润率前三名分别为中海地产、华润置地、龙光集团，其值分别为25.7%、19.0%、18.8%。整体上看，约有7家房企净利润率超过15%，远高于TOP30房企税负率最高值，房企净利润率相差幅度最高达21.1%。

净利润率是反映公司盈利能力的一项重要指标，是扣除成本、费用和企业所得税后的利润(即净利润)与营业收入的比值。

其后，金地集团、旭辉集团、保利发展、世茂集团等10家房企净利润率高于12%，新城控股、碧桂园、富力地产、正荣集团、融信集团、中国金茂等13家房企净利润率高于7%。此外，阳光城、祥生集团、绿地集团等5家房企净利润率分布在4.6%~6.7%之间。

在营收规模前五的房企(恒碧绿万保)中，净利润率分别位居第29名、第14名、第30名、第11名、第7名，同样的净利润率，营收规模高的房企则需要更高的净利润，在营收前五房企中，保利发展、万科地产表现相对较好。

结论来看，随着地价成本的上升、融资环境的趋紧，房地产行业过去“暴利”、“高速”增长时代已经过去，房企净利润逐渐回落至10%~15%之间，行业“增收不增利”的现象持续保持。

02

利润规模：黑马难再，30强盈利总和为304.17亿元

从数据结果来看，TOP30房企中净利润下滑幅度最明显的房企分别为碧桂园、中国金茂、融信集团，值分别为70.9亿元、24.4亿元、24亿元，上升幅度较为明显的是中海地产、万科地产、金科股份，值分别为49.59亿元、41.6亿元、33.44亿元。

整体上看，TOP30房企净利润规模呈上升趋势，全年净利润正增长的有保利发展、旭辉集团、新城控股、雅居乐、金科地产、中海地产等19家房企，全年净利润负增长的有中国金茂、融信集团、富力地产、滨江集团、金地集团、华润置地、祥生集团等11家房企。30强整体利润规模变化幅度为上升了304.17亿元，变化幅度为40.6%。

总体来看，头部房企“增收不增利”的情况十分典型，许多房企盈利能力并不能完全覆盖营收增长能力，盈利成长能力进一步放缓。可研智库认为:房地产行业对于利润率下滑已经形成比较一致的预期，未来房企利润率须经历一个探底的过程，行业应进一步观察房企的投资拿地、成本管控、设计、运营情况。有一些房企主动提出了从产品创新的角度推动利润增长，侧重精细化严格管理、产品质量提升、服务品质到位、投资信息披露完善等举措，如万科提出“好产品”、“好服务”、“好项目”的理念；龙湖地产要求地产项目90%采用标准化产品，10%自行创新，从早期的“五重景观”到五维景观，本质都是增强项目产品力，提升利润回报水平。

03

案例思考：中海地产为何成为利润王？

市场一直都在变化，房企竞争规则却不变，即利润增长才是王道。

中海地产业界素有“利润王”的称号，利润规模、净利润率、总资产回报率在房企比较中往往一骑绝尘，数据观察中，中海地产净利润率为25.7%，是TOP30房企中净利润率唯一一个超过20%的。

从关键指标来看，中海地产2018-2020年毛利率均维持在30%以上，资产收益率维持在14%以上，资产回报率维持在5%以上，利润规模增长量在20亿元以上。

战略高度往往决定房企业务发展方向，中海地产的优秀在于在自我定位、发展路径、地产角色相对较为明确，主要营收及利润来自“住宅开发产业群”、“城市运营产业群”、“创意设计及现代服务产业群”共三大产业群，租金稳定的持有型物业和创新业务慢慢成为中海地产新的业务方向。这或许为其他房企转型提供一点启示。

展望未来，房地产的政策调控趋势依旧是“严管控”，压力大幅放松可能性不高，房企会面临更为复杂的生存环境。随着地产下行压力不断加大，利润空间不断受到挤压，房企市场预期发生变化，房地产下半场的竞争，是考量经营逻辑、现金流、利润规模、运营定位、转型升级等方面。房企需要进一步提高精细化运营能力，提升成本管控能力，保障持续的现金流，将利润率保持在更高水平。

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