编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

近日，关于鸿坤集团的两则新闻引起了「于见专栏」的关注，一是鸿坤集团退出控股比例达到100%的北京富润体育发展有限公司，股份全部清空，这暗示着正在遭遇持续性债务与经营危机的鸿坤地产仍然在想方设法走出困境；二是，鸿坤集团荣获了相关机构颁发的“中国地产金砖奖”、2021中国房地产品牌价值双百强等荣誉，这让它在房地产市场有些惨淡的当下显得有些不合时宜。

困局未解却仍然高调获奖？这怎么看都有些“讽刺”的意味，需要指出的是，近年来鸿坤地产的境况非常不好。

上市没下文、公司业绩下滑、行业地位堪忧、债务压力巨大...对于现在的鸿坤地产来说，它获得再多的奖也不能掩饰公司的落寞。

财务基本面表现不佳

不考虑目前公司正在遭遇的种种难题，仅从行业地位上来说，鸿坤地产的表现也比较尴尬。

在持续多年的“冲击千亿规模”之后，鸿坤地产目前的销售规模仍然还在百亿量级，这决定了它相比于一众头部房企来说显得存在感有些薄弱。

根据相关统计信息显示，在2017年到2020年期间，鸿坤地产的最高年度签约销售规模也就是175.4亿元人民币，近年来的销售增速非常小。而从营收、利润等核心财务指标上来看，鸿坤地产的表现就更差了。

2019年，鸿坤地产实现的总营收近97亿元人民币，公司归母净利润超过8亿元人民币；但在过去的2020年，公司营收、净利双双出现下跌，其中营收下滑了近8%、不到89亿元人民币，归母净利润更是大幅下跌了近60%、为3.47亿元人民币。

在头部房企普遍遭遇“增收不增利”困局的时候，鸿坤地产连这种行业常规态势都未达到，公司营收下滑、利润下滑更大，这让鸿坤地产遭到了很多投资者的批评。

营收下滑就不用多说了，简单看无非是销售成绩变差，这说明公司在房地产开发业务上的疲态尽显；至于利润表现为何下滑的如此剧烈，这与公司各项成本、费用的增加不无关系。

在过去的2020年，鸿坤地产营业成本同比上涨了超过13%，财务费用支出大幅上涨了超过55%，这拉低了公司的毛利率表现。2020年，鸿坤地产的毛利率只有26.33%，同比大幅下滑了近14%。

另外在所有人都会特别关注的公司负债层面，鸿坤地产的债务压力说不上小。在过去的2020年，公司剔除预收款后的资产负债率约为69.32%，净负债率为91.66%，现金短债比约0.65，其中现金短债比“三道红线”踩线。

债务压力大，融资成难题

根据相关财报数据显示，截至去年年底，鸿坤地产有息借款总额近142.85 亿元人民币，其中短期借款为14.53亿元人民币，一年内到期的非流动负债为23.72亿元人民币，短期有息负债为38.25亿元人民币。

看起来负债规模似乎并不大，相比于恒大地产之类的万亿负债规模，鸿坤地产目前的负债情况可能只是“小巫见大巫”。不过，考虑到鸿坤地产同期的现金及现金等价物也就只有不到25亿元人民币，这个规模根本覆盖不了公司短期有息负债，再考虑到其它负债，可见鸿坤地产债务压力不小。

另外，鸿坤地产还有超过18亿元人民币的应付票据，这进一步加剧了市场对于公司债务压力的紧张，相关评级机构也将公司评级调整展望至负面。

更严重的是，鸿坤地产用“新债还旧债”的轮转模式现在已经很难走通了，在房地产企业融资越来越难、越来越受限的当下，尚未上市的它不得不将公司融资渠道瞄准国外，这又让鸿坤地产增加了一定规模的美元债。

原本债务、票据规模就很高，又新增了需要偿还的美元债，公司业绩还不向好，鸿坤地产债务压力继续增大。

2019年到2020年期间，鸿坤地产陆续发行了多笔票面利率非常高的美元公募债券，截至去年年底，公司境外负债规模超过2亿美元，而这些美元债的到期时间基本上都是在明年。那么明年鸿坤地产又要如何偿还这些债务呢？公司的计划仍然是用新债还旧债。

但这种模式肯定会越来越难走，稍有不慎就是流动性危机和暴雷风险，目前来看，对于鸿坤地产来说它目前最好的融资渠道肯定就是登陆股市了，可公司的IPO进程又一直没有最新消息。

好消息是，鸿坤地产为了成功上市进行了大量资本腾挪动作，它还分拆了旗下业务板块进行独立上市，以减轻地产公司上市压力、最大限度拓展公司融资渠道。

不过，鸿坤地产通过资本腾挪创造出的独立业务上市案例并未能成为地产公司上市前的成功示范，反而是表现一波三折、股价跌至谷底。

2018年下半年，鸿坤物业于新三板挂牌，但在此期间，公司并没有股份交易，几个月之后鸿坤物业就从新三板摘牌了。此后的2019年，中国房地产市场恰好迎来物业板块上市热，于是鸿坤物业变身成了“烨星集团”向港交所递交了招股说明书，可惜首次递表失败。此后在2020年初，烨星集团再一次发起IPO冲刺，终于如愿以偿登陆港股，可公司的股价表现却非常“辣眼睛”。

今年三月以来，烨星集团股价长期保持在0.6到0.7港元每股的价位，截至2021年9月23日收盘，公司总市值只有2.8亿港元。

那么，债务压顶、融资渠道受挫而寄希望于上市的鸿坤地产能否像鸿坤物业一样成功登陆资本市场呢？即便是上市成功，它又会不会像鸿坤物业一样受到投资人的“抛弃”？说到底，鸿坤地产还是得靠公司的业绩表现说话，希望未来公司能够找到破局良方。