前两天看到了一个消息，说是地产龙头碧桂园的子公司——碧桂园服务(6098.HK)在9月20号与富力物业签订股权转让协议，将以不超过100亿元来收购富良环球，由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。

此次收购呢，也是成为了物业行业史上最贵的收购案例。

这个消息一出，也引起了我和身边的朋友的激烈讨论。正好在这也把讨论的内容写出来，给大家分享一下——

我身边搞建筑和地产的朋友们都私下称碧桂园为“不高级”的楼房制造工厂...为什么说它是工厂，因为量大；为什么说他不高级，因为口碑和质量都...一般般。里子差、外表糙，空鼓、漏水、走线不齐等等...大毛病没有、小毛病不断。(有住碧桂园的朋友们吗，你对碧桂园的印象怎么样呢？)

当然了，从某种角度说，这可能跟它“农村包围城市”、深耕三四线城市的战略有关系。

无论是销售策略还是住房需求，碧桂园对市场的把握还是很精准的；对于深耕三四线城市甚至县城的大体量地产公司来说，可能没有谁比碧桂园做得更好。若是没有进行成本压缩，反而提供了极其“精细化”的高品质，可能...在价格上...也就不符合三四线城市的调性了吧（这句话说出来总感觉有点不负责任，但是...话糙理不糙吧...）。

但是呢！尽管如此，我们却不得不说碧桂园的物业是做得非常不错的，在口碑和体量上都可以说是数一数二。即便不是碧桂园的住户，相信大家对于碧桂园的物业也早有耳闻。

此次碧桂园服务花100亿来收购富力物业，算是一笔互利共赢的大买卖。

为什么这么说呢？

今天，我们就从碧桂园服务和富力物业两个维度来分析一下。

一、碧桂园服务强势收购

碧桂园服务愿意花100亿人民币来收购富力物业，不知道大家看到这个消息是什么感想，可以留言和晓艺分享一下嘛？

我呢，想要从碧桂园服务为什么能够收购和为什么愿意收购两个角度来分析一下这件事。

首先呢，我们先来分析一下碧桂园服务为什么能够收购富力物业？

①. 碧桂园服务现金充足

碧桂园服务作为目前上市的物业企业当中市值最高的公司，在募资能力和现金储备上都是有出色表现的。

碧桂园服务早已通过募资的手段为未来的收并购项目做足了准备。在今年的5月24日，碧桂园服务就建议配售新股份及建议发行可换股债券。通过这次配售股份和可转债的发行，碧桂园服务总计筹集约155.26亿港元的现金。对于这笔钱的用途呢，碧桂园服务表示将用作与集团主要业务相关的未来潜在受并购项目投资，商业管理服务、资产管理服务以及生活服务类等新业务的拓展等等。

那么，体现在现金储备方面，碧桂园服务仅仅在现金及现金等价物上就有217.68亿之多，比去年同期增加了43.06%。碧桂园服务可谓是拥有极其强大的资金库，这么比起来，用来收购富力物业的区区100亿，显得也就不是那么“昂贵”了。

②. 龙头地位保证其具有强大的整合能力

从不久前各个物业企业发布的中报来看，碧桂园服务共实现115.59亿总营收和22.26亿元的净利润，在总营收上首次超越了万物云，可以说碧桂园服务是坐稳了行业龙头的宝座。

我在之前的《一个万亿赛道！》当中曾经说过，目前现存无物业面积占比约为33%，物管公司在管面积天花板远未达到。对于物业管理行业来说，企业龙头的优势就在于整合存量市场及获取增量市场。所以呢，作为行业龙头，碧桂园服务可以通过收并购的方式快速地切入城市进行扩张。

那么接下来呢，我们再来分析一下碧桂园服务为什么愿意收购富力物业？

大概率是为了弥补自身短板。

碧桂园服务自2018年上市以来先后通过收并购的方式整合了多家企业，凭借着强大的资金支持，成为了行业内最能“买”的企业。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江先生甚至说：“只要符合我们的要求，我们有能力都会进行收购，而收并购可以补齐碧桂园服务的短板。”

那么富力物业是怎么符合要求的、又是怎么补齐短板的呢？

富力物业的发展核心在一二线城市、同时在管面积范围较大。富力物业地域范围覆盖大湾区、长三角地区、环渤海经济圈以及其他一线、新一线和核心二线城市。截至2020年12月31日，富力物业在中国26个省、自治区、直辖市的102个城市当中拥有552个在管项目，总在管建筑面积为69.4百万平方米。

所以呢，富力物业正好与深耕三四线城市的碧桂园服务形成了互补关系；同时碧桂园服务也能够通过收购提高核心城市项目密度，形成规模效应，从而获得稳固的行业龙头地位。

二、富力物业“小羊跪乳”

对于富力物业来说，也算是心甘情愿被收购的。

至于为什么，就得从它的母公司——富力地产开始说起。

众所周知，有一个针对房地产的“三道红线”政策，也就是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%和现金短债比小于1这三条。

截止到2021年6月底，富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净资产负债率为123.5%，现金短债比为0.55。富力地产可以说是三条红线全踩，被归为红色档房企，有息负债不得增加。

这就很难受了啊，所以降负债就成了富力地产的重中之重。

那么，怎么降呢？“卖儿子”是最快回笼资金的方法！

9月20日，也就是碧桂园服务发布收购公告的当天，富力地产也发布了自愿性公告，称公司执行董事及大股东李思廉及张力先生将为公司提供月80亿港币的资金支持，并预计于未来1-2个月内完成。

那么大股东的这钱怎么来的呢？应该就是通过出售富力物业所得的了。

同时，受到房地产大环境的变化和恒大事件的影响，一旦因为现金流问题产生违约可能会带来一连串的连锁效应。就连房企老大哥万科也一直在强调自身现金流的稳定，足以见其重要性。

所以呢，变卖富力物业反哺母公司的举动也算是富力物业为“母亲”做了贡献吧~

三、总结

碧桂园服务通过收购收获优质资产，而富力物业通过被收购快速回笼资金；此次收购可以算是一拍即合、互利共赢了。

受到三道红线和房住不炒等政策的压力，房地产板块若想取得大规模进步或许越发“艰难”了。但是，作为和美好生活息息相关的物管或许能够成为房企进一步发展的突破口。其中，物管龙头企业因为拥有绝对的扩张和整合能力，将会更具有成长性。

【港股打新动态】

新股上市：今天暂无新股上市。“堃博医疗-B”已于今日公布配售结果，将于明天正式上市。此次堃博医疗国配倍数仅有4.10，热度不高；公开认购部分超购11.13倍，未启动回拨。

新股招股：除了“保诚”以外，“谭仔国际”也于今天开始招股，具体信息如下：

通过聆讯：“北京鹰瞳科技发展股份有限公司”于昨天9月22日通过聆讯。

【港股小课堂】

在昨天的小课堂里呢，我主要给大家讲了“北上资金”。那么今天呢，我们来讲讲与它相对的“南向资金”吧~

南向资金，就是指内地投资者通过港股通这个渠道来买入香港联交所股票的资金。

可能还是有朋友觉得这个解释又臭又长。那么我们仍然简单来解释——从方位上看呢，就是从内地流入香港的资金，也就是从北向南流；因此这部分资金就叫做南向资金，也叫南下资金。

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