2021年的中秋假期，房地产依然在风口浪尖。

9月20日，新力股价暴跌90%，收盘前22分钟匆忙停牌，总市值仅剩17.85亿港元；恒大、融创中国、碧桂园服务、世茂服务、雅生活服务、佳兆业、龙光集团、中国奥园等众多房企，均出现超10%的最大跌幅；李思廉、张力把富力物业卖股权给碧桂园服务。

悲观情绪蔓延，做空势力强势干预，本就被严重低估的房企还有投资价值么？哪些房企房企还算健康？与其看毫无事实依据的爆雷榜，不如在TOP50上市房企中凭实力挖宝，通过规模、盈利能力、流动性等维度，来理智地分析一家房企的过去、现在和近未来。

一、巨无霸梯队

作为年营业收入高达四五千亿元，年销售规模四五千亿元的巨无霸房企，对社会的贡献或者伤害都会被无限放大。

1、中国铁建

作为全球最具规模实力的综合建筑产业集团，中国铁建2021年上半年营业收入4,885.15亿元，位列上市房企营收榜第一，中国铁建含工程承包、勘察设计咨询、工业制造、房地产开发和物资物流及其他业务，其中房地产开发业务营收为118.96亿元，经营性现金流虽然是-561.86亿元，但因为房地产业务在其主营业务中占比较小，当下的房地产调控对发展、盈利、现金流的影响并不大。

2、绿地控股

绿地控股上半年营业收入2,829.26 亿元，位列上市房企营收榜第二，权益销售额 1,476.70 亿元，归母净利润82.33 亿元，净资产1,658.20亿元。经营性现金流大幅改善，同比增加592%至 285.98 亿元。有息负债规模较大为2,869.00 亿元，货币资金882.60亿元，有息负债/货币资金覆盖仅31%，公司多元化业务资金沉淀，降低负债是公司目前的头等大事，目前已经初见成效。

3、碧桂园

碧桂园上半年营业收入2,354.24亿元，位列上市房企营收榜第三，其中97%的收入来自物业销售，3%来自建筑及其他分部。权益销售额3,007亿元，归母净利润149.96亿元，净资产2,776.76亿元，经营性现金流103.79亿元，有息负债3,242.40亿元，货币资金1,679.21亿元，有息负债/货币资金覆盖为52 %。虽然有息负债规模也是在3000亿以上，但是短期内现金比较充裕，可以看到碧桂园总体上相当稳健，运营也相当靠谱。

4、中国恒大

恒大上半年营业收入2,240.66亿元，位列上市房企营收榜第四，权益销售额3,387.10 亿元，归母净利润143.83亿元，净资产4,110.41亿元，经营性现金流未披露。有息负债5,700.00亿元，尽管已经比去年最高时的8700多亿元大幅下降了约3000亿元，但出现流动性危机后，对社会造成了巨大的影响。面对庞大的负债，恒大货币资金仅867.72亿元，有息负债/货币资金覆盖仅为 15%。恒大正处于风口浪尖，其对行业的重大影响正在显现，结果尚难预料。

5、万科

万科上半年营业收入1,671.11亿元，位列上市房企营收榜第五，权益销售额2,306.30亿元，归母净利润110.47亿元，净资产3,637.21亿元，经营性现金流67.82亿元，有息负债2,697.10亿元，货币资金1,952.00亿元，有息负债/货币资金覆盖为 72 %。虽然万科股价回到五年前，盈利能力被诟病，但是万科是当下真正的上市房企现金王，市场对万科信心依然坚挺。

6、中海地产

利润王中海地产上半年营业收入1,099.92亿元，位列上市房企营收榜第六，权益销售额1,919.30亿元，归母净利润207.79亿元，是唯一一家上半年归母净利润能够超过200亿元的房企。净资产3,412.47亿元，经营性现金流35.12 亿元，有息负债2285亿元，货币资金1,174.27亿元，有息负债/货币资金覆盖为51%，是巨无霸房企中有质量增长的代表。

7、融创中国

融创中国上半年营业收入972.66 亿元，位列上市房企营收榜第七，权益销售额2,006.00亿元，归母净利润119.89 亿元，净资产2,083.31亿元，经营性现金流117.19亿元，有息负债3,035.30 亿元，货币资金1,010.99亿元。融创一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%行业低位，债务结构良性。孙宏斌表示：“下一步的策略就是让企业更安全。今年、明年融创还是主要把财务结构指标改善放在首位。”

8、保利发展

保利发展上半年营业收入899.72 亿元，位列上市房企营收第八名，权益销售额2,052.00 亿元，归母净利润102.98 亿元，盈利空间小幅收窄，净资产3,042.76 亿元，经营性现金流为-248.12 亿元，有息负债为3,341.14 亿元，货币资金1,554.00 亿元，有息负债/货币资金覆盖为 47 %，现金流充盈，且融资成本较低，是民营企业无法比拟的优势。

二、两千亿梯队

这里有曾经的地产黑马，也有老牌房企，他们不再冲刺第一梯队，守江山是当下第一要义。

1、新城控股

新城控股2015年销售额为319亿，2020年则达2510亿，5年翻了近8倍，是当年最大的黑马。新城的节奏把握非常好，小王总上台后做的第一件事就是迅速切割，由内而外地剥离负面事件所带来的多重影响，同时采取有策略的“卖卖卖”手段，帮助企业渡过危机。

上半年，新城控股营业收入791.05亿元，权益销售额867.40 亿元，归母净利润43.06 亿元，净资产874.08 亿元，经营性现金流-75.72 亿元，有息负债1,063.51 亿元，货币资金551.50 亿元，有息负债/货币资金覆盖为52%，表现不错。

2、华润置地

华润在上半年业绩发布会上给出了“韧性生长，奋楫笃行”主题，上半年实现营业收入755.09 亿元，权益销售额 1,116.00 亿元，归母净利润 131.25 亿元，净资产2,660.50 亿元，经营性现金流未披露，有息负债 1,367.00 亿元，货币资金948.51亿元，有息负债/货币资金覆盖为69 %。手握千亿现金的华润表示，未来的主要方向还是项目端的收并购和国企平台的混改，绝不会在收并购上做一些冒进的动作。

3、世茂集团

收购了福晟部分资产后，世茂有点伤，今年拿地明显放缓。营业收入736.85 亿元，权益销售额1,069.50 亿元，归母净利润62.83亿元，净资产1,629.35 亿元，经营性现金流未披露，有息负债 1,645.14 亿元，货币资金747.69 亿元，有息负债/货币资金覆盖为45 %。

4、龙湖集团

优等生龙湖集团的财报数据，非常稳健，各方面拿捏的都很恰当。上半年实现营业收入609.30 亿元，权益销售额997.80 亿元，归母净利润74.19 亿元，净资产2,006.52 亿元，经营性现金流未披露，有息负债1,739.80 亿元，货币资金989.81 亿元，有息负债/货币资金覆盖为57%，体现了财务稳健和运行健康的特点。

5、招商蛇口

上半年，招商蛇口营业收入446.57 亿元，同比增长83.62%，权益销售额 1,106.00 亿元，归母净利润 42.51 亿元，同比增长365.32%。净资产2,659.98 亿元，经营性现金流27.74 亿元，有息负债1,650.84亿元，货币资金841.60亿元，有息负债/货币资金覆盖为51 %。

近年来，招商蛇口的通过激进拿地扩张，成功在2020年进入了房企销售规模top10序列，今年来招商蛇口也保持高速成长，在全国多处溢价拿地，受到了关注。

6、金科股份

上半年，金科实现营业收入439.73 亿元，权益销售额724.20 亿元，归母净利润37.05 亿元，净资产775.60 亿元，经营性现金流25.14 亿元，有息负债 949.93 亿元，较2020年同期减少超160亿元，降负债成果显著。货币资金370.30亿元，有息负债/货币资金覆盖为39 %，同期内的短期借款为46.73亿元，同比下降18.3%。手头现金覆盖短债没有压力。

三、千亿规模梯队

千亿规模房企是今年变数最大的一个梯队。有的进位，有的掉队。截止到2020年底，千亿房企的数量已经达到了43家，不一一举例说明，挑几个问题和优势都比较明显的说说。

1、富力地产

富力地产曾经是“华南五虎“之首，与恒大、碧桂园同在第一梯队，如今却面临降杠杆压力，受到市场关注。

2021上半年，富力实现营业收入396.05 亿元，权益销售额555.80亿元，归母净利润30.80 亿元，净资产927.74 亿元，经营性现金流79.33 亿元，有息负债1,433.49 亿元，货币资金127.64 亿元，有息负债/货币资金覆盖为9 %，资金非常紧张。自8月下旬以来，富力旗下多只债券价格异动，其中“18富力10”近一周跌去超23%。9月20日下午，富力地产公告称，执行董事及大股东李思廉、张力将为公司提供约80亿港元的股东资金，预计在未来1-2个月内完成，其中约24亿港元将在9月21日收到，这对富力来说，无疑是件好事。

2、中南建设

近年来，中南建设销售额从502亿快速增至1961亿，年复合增速高达57%，2020年进入“2000亿俱乐部”，然而今年半年报比往年逊色不少，上半年，中南建设实现营业收入384.82 亿元，权益销售额659.30 亿元，归母净利润17.48 亿元，低于市场预期，净资产522.53 亿元，经营性现金流24.12 亿元，有息负债770.16 亿元，货币资金269.70 亿元，有息负债/货币资金覆盖为35%。

3、金地集团

作为老牌房企，金地中报没有交出让人满意的答卷，上半年，金地集团实现营业收入342.74 亿元，权益销售额1,006.80 亿元，归母净利润18.25亿元，结转节奏不均衡，净资产967.05 亿元，经营性现金流-100.26 亿元；有息负债1,231.11 亿元，货币资金597.90 亿元，有息负债/货币资金覆盖为49%。不过金地的运行稳健，颇有老牌企业的定力，未来依然可期。

4、荣盛发展

荣盛发展上半年实现营业收入342.24 亿元，位列营第22名，有所上升；权益销售额552.00 亿元，权益占比较高。归母净利润25.33 亿元；经营性现金流12.47 亿元，连续四年兼一期为正；权益销售额和有息负债比为0.85，在上市企业中排行12名，颇为靠前。荣盛各项指标比较均衡，均在中线之上。而据此前媒体报道，下半年荣盛在境内外已经没有要兑付的债券。

5、佳兆业

城市更新龙头房企——佳兆业，上半年实现营业收入300.65 亿元，权益销售额639.10 亿元，增长较快，归母净利润29.26 亿元，净资产814.50 亿元，经营性现金流未披露 ，有息负债 1,237.78 亿元，货币资金419.49 亿元，有息负债/货币资金覆盖为34 %，有息负债规模不算小，但该企业占着城市更新的风口，有别的企业不具备的优势。

6、阳光城

上半年实现营业收入299.32亿元，营收榜排名第28，权益销售额713.00 亿元，归母净利润19.94 亿元，净资产585.59 亿元，经营性现金流79.93 亿元，有息负债953.23 亿元，负债规模较大，但阳光城货币资金为403.70 亿元，有息负债/货币资金覆盖为 42 %。阳光城运行还是比较稳健，而且布局有章法，潜力不小。

7、中国金茂

中国金茂这几年在规模上增长迅速，在2018年挺进过前十。然而前几年增速，在当前形势下有所放缓，体现审慎的风格。上半年，中国金茂实现营业收入285.37亿元，权益销售额898.00亿元，归母净利润43.01亿元，净资产1068.31 亿元，经营性现金流104.10亿元，有息负债978.32 亿元，货币资金386.61 亿元，有息负债/货币资金覆盖为 40 %。

8、新力控股

9月20日，新力控股集团股价暴跌，跌幅一度超过90%，市值蒸发达120亿港元。下午3点38分，新力控股集团发布临时停牌公告，停牌前每股报价0.5港元，跌幅87.01%，公司总市值为17.85亿港元。新力控股上半年实现营业收入 112.21亿元，位于上半年营收榜48名，权益销售额320.2亿元，归母净利润7.64亿元，净资产202.34亿元，经营性现金流未披露，有息负债287.55亿元，货币资金193.49亿元，有息负债/货币资金覆盖为67%。然而未来一年内或按要求新力控股将共有133.63亿元债务到期，其中包括银行贷款、其他借款、优先票据及公司债券，压力较大。

过去房地产是高风险高收益，现在房地产是高风险低收益，规模收缩是必然，优胜劣汰也是必然。近几年有少数几家在规模上蒙眼狂奔的地产企业尤其让市场焦虑。但大部分稳健发展的房企还是能活下去，在经历过多次房地产调控以及08年金融危机之后，他们有经验、有专业，有能力去应对，他们已经在根据自己的实际情况调整经营策略，他们需要时间和信任，转换思路，重新出发。

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