编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

房地产物业服务行业是跟人们的生活质量及幸福指数息息相关的产业之一，具有不可估量的社会价值和经济价值，因此，房地产物业服务的行业发展也一直备受行业内外人士的广泛关注。

然而，目前物业行业的市场前景却不容乐观，最近几年，我国物业行业一直都处于上市浪潮之中，尤其在新冠疫情期间，我国各行各业都停产停业，损失比较大，物业股纷纷逆市飘红，我国众多物业企业面临了前所未有的挑战。

作为物业行业内处于领先地位的雅生活智慧城市服务股份有限公司也难逃物业行业的发展低谷，近几年更是频频爆出公司估值偏高质疑、盈利能力大打折扣、陷入规模升级焦虑等消极新闻。在物业行业盘踞一方之地的雅生活究竟能够在挑战中谋求机遇持续发力呢？还是在滚滚向前的发展洪流中被淹没淘汰呢？答案恐怕没那么简单。

规模增加却利润跌降，雅生活发展疲软

雅生活集团于2018年2月在在香港联合交易所主板正式的挂牌上市，公司业务包括了物业服务、资产管理、公共服务和社区商业四大板块，主要致力于从主流住宅、高端豪宅、旅游地产的物业品质服务，社区商业经营以及专业、高端的商业管理和公建类物业服务四方面。

总的来说，目前雅生活涵盖范围已经很广泛，据调查，雅生活集团管理范围已经覆盖了全国24个省市自治区，服务类型更是涵盖主流住宅、高端豪宅、旅游地产、商业、写字楼等多种业态，无论是人员数量还是项目数量都很可观。但令人意外的是，雅生活似乎并没有停止规模扩张的打算，一直在并购的路上投入大量精力。

的确，目前在物业行业不断翻涌着并购潮。据亿翰智库统计，2020年上市物企披露的收并购事件共76起，花费金额107亿元，是2019年有效收并购事件27起的2.81倍，这样激烈的并购竞争也折射了整个物业管理行业巨大的规模焦虑。

从整个行业来看，物业管理市场的确被看作是近年来收并购最活跃的阵营之一，陷入规模焦虑的物业企业纷纷入局。其中，雅生活的规模扩张力度之大更是一度获得了“并购王”之称，在跑马圈地式的物业公司规模扩张赛道之上激烈前行。

“并购王”生活向外扩张的动作自然也不少，最轰动的一次便是成功并购下了中民物业及其附属公司60%股权，想要助推企业各项数据指标的增长。

另外据调查，自从2018年，雅生活开始大举收购，以2.1亿元的代价收购南京紫竹物业51%股权，同时与兰州城关物业订立对价1.5亿元的收购协议。年内，雅生活通过收购增加在管面积2940万平方米，这一数据已高于通过第三方开发商项目获得的在管面积，后者的新增率降至66.9%。

据雅生活2019年的年报数据显示，雅生活在规模扩张之后，与前几年相比企业外延增值服务收入和社区增值服务收入一同出现了幅度较大的下滑情况。其中，外延增值服务收入的增速由2018年的222.7%大幅下滑至23.9%，社区增值服务收入的增速由2018年的183.7%大幅下滑至68.1%。

事实上，这样的增值服务收入下降问题并不出人意料，雅生活通过并购手段大幅扩张了企业规模，雅生活企业在管面积大幅增加，紧接着就会面临增值服务的植入需求。从结果来看，很显然，雅生活目前的能力无法做到让服务植入跟上规模扩张的水平。

截至2020年，雅生活服务在管面积为3.75亿平方米，较去年的1.77亿平方米增加了1.98亿平方米，规模翻倍；合约面积为5.22亿平方米，较去年的2.98亿平方米增加了2.24亿平方米。并且2020年成功并购中民物业后，雅生活规模、营收迎来爆发式增长，但盈利能力也出现了明显的下滑。

雅生活在管面积进一步扩张，增值服务植入能力却未见提升。长此以往，面上来看雅生活相关收购活动此起彼伏，躲在背后的却是增值服务利润的跌降。目前，业内人士指出，雅生活的增值服务收入已经进入了发展的瓶颈期，要对雅生活收并购项目进行服务转化更是举步维艰。

另外，根据新浪财经报道显示，2020年雅生活服务毛利率为29.7%，较去年同期下降7个百分点；净利率为19.7%，较去年同期下降5.5个百分点。毛利率两连降，也印证了外界对于雅生活大肆扩张背后的担忧。

并购容易整合难，目前来看，雅生活已经陷入了并购恶循环，规模扩大虽然快，盈利能力却没有如预期一样上涨，呈现出发展疲软之态。未来，希望雅生活能够双管齐下，如果仍然坚持收并购策略，那么在大肆扩张商业版图的同时，也应该投入更多精力在整合层面上，只有企业每个部分“磨合”好，雅生活才能走上向好之路。

渐失资本宠爱，雅生活估值长期低迷

在国家“房住不炒”及“三道红线”政策限制下，分拆物业业务上市，让房企看到了通过资本动作降低表内负债率的可能性。据腾讯网报道显示，上市三年以来，随着龙头房企拆分物业企业的动作陆续就位，雅生活逐渐失去资本市场的宠爱，市盈率已经从最高点61倍跌至20倍左右，跌至原有水平的三分之一，走入发展低谷。

此外，数据统计，截至2021年9月10日，雅生活的市盈率仅16.39倍，市值446.59亿港元，相比之下，在管规模接近的碧桂园市值早已突破千亿。规模毫不逊色的雅生活在市场上却呈现出低迷状态，无论是市盈利还是总市值的表现都不尽人意。

从资本的角度来看，目前雅生活号称有雅居乐和绿地两大股东支持，2018年至2020年，每年来自雅居乐的在管面积保持在600万平方米左右，来自绿地的在管面积分别为204.4万平方米、383万平方米、536.4万平方米。截至2020年底，来自雅居乐和绿地的在管面积占比分别为16%和3.7%，总和不超过20%。

据调查，雅生活与绿地签订的《投资合作协议》时限为2018年-2022年，五年期间，绿地为雅生活注入资本活力，但合同期限剩余时间已然不足两年，以目前的形式未来是否会继续合作存在很大的未知性，这也让人不免为雅生活未来的发展捏一把汗。

事实上，随着雅生活规模的持续增长，来自股东的有效助力将进一步减少。雅生活现有的雅居乐和绿地两大股东对雅生活规模的贡献本就十分有限，再失资本宠爱的雅生活无疑成为物业行业的“穷小子”。家底薄弱的情况下，雅生活想要实现在管面积的快速增长，只能依靠收并购。

然而，在整个物业行业，无论是位居行业前列的恒大物业、融创服务还是排名在雅生活之后奋起直追的世茂服务都是背靠龙头房企的“富二代”企业，没有资本宠爱和母公司大力支持的雅生活在激烈竞争如何在收并购中保有竞争优势也是雅生活前进路上的巨大阻碍之一。

对于当前雅生活企业估值长期低迷，公司股价上不去的状况，雅生活集团董事会联席主席黄奉潮也十分不满，称“股价不到60元我都不甘心”，并公开放言3年实现“双千亿”目标，市值达到千亿，孵化一个新的千亿产业平台。

雅生活也的确没有坐以待毙，从2020年11月雅生活将公司全称将由“雅居乐雅生活服务股份有限公司”更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，正式布局除了物业服务、资产管理、公共服务、社区商业等业务板块之外的第五个产业板块，城市服务。这也能看出雅生活要谋求新发展，进军智慧城市蓝海市场的想法。

在加强并购力度的同时面对企业进行数字更新，雅生活似乎已经放弃在常规物业服务板块与其他受到资本宠爱的物企对抗，而是想要投身一条新赛道。然而，在目前人人喊着智慧智能的大环境下，雅生活究竟是在赶着时代浪潮高喊口号还是真的可以沉下心来另辟蹊径呢？未来还是充满了不确定性。

结语

资本的游戏向来是血腥而残酷的，更何况算得上处于物业服务行业领先地位的雅生活更是腹背受敌。在这样的巨头对垒、同台竞技的残酷竞赛之中，雅生活能否早日走出盈利能力下滑、失去资本宠爱的怪圈，保有自身行业领先地位？又或者在资本和企业能力的双重角逐之中，因为发展过于激进而全盘皆输呢？

无论怎么样，现在物业行业竞争异常激烈，想要谋求企业转型的雅生活不会错过这一关键时期。希望雅生活在应当抓住机会迎难而上的同时守住本心为企业注入鲜活的动力。期待着雅生活能够在这场激烈的厮杀中占有一席之地。