官宣分拆计划40天后，瑞安新天地于9月13日晚间递交招股书，向港交所发起冲击。

递表前，市场上就流传着不少关于瑞安新天地IPO的信息。彼时有报道称，该公司计划最快于2022年上市，募资金额至少5亿美元（约38.6亿港元），且由摩根士丹利和瑞银集团负责其上市计划。

事实上，早在多年前，瑞安房地产就萌生过推动旗下商业地产业务上市的想法。2012年5月末，瑞安房地产公告称，公司拟分拆全资附属公司中国新天地在港上市，并向联交所提交了上市申请表格。

此后受各方因素影响，瑞安房地产的分拆计划最终未能成行。如今，伴随着商业地产在资本市场的估值上涨，瑞安房地产又重新开启了尘封已久的分拆计划。

招股书显示，瑞安新天地的物业基本都位于高能级城市。截至2021年6月末，公司物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区的主要商业空间，当中亦包括虹桥天地、上海创智天地社区及南京国际金融中心。

该公司物业总建筑面积为200.52万平方米，其中52.7%位于上海，其物业总建筑面积（不包含停车场及其他空间）包含零售和办公物业，分别占比64.4%、35.6%。

根据行业估值，瑞安新天地物业总值为531.35亿元，其中71.9%位于上海；物业总值(不包含停车场及其他空间)的58.1%及41.9%分别来自零售及办公物业。

从披露信息来看，瑞安新天地与控股股东瑞安房地产订立了不竞争协议，瑞安新天地有权收购后者总建筑面积约130万平方米（其中85.7%位于上海）的商业物业及未来商业物业权益。

“这使得我们在上海的物业组合及收购蓝图的总建筑面积达到约220万平方米。”瑞安新天地如此说道。

得益于新冠疫情后的恢复及新购物业的额外收益，瑞安新天地上半年实现营收13.77亿元，同比增长23.8%，归母净利润也从2020年上半年的-9.53亿元增至4.04亿元。

除包括租金收入在内的物业投资外，瑞安新天地亦有部分收入来自物业管理及资产管理，来自二者的收入分别占上半年总营收的17.7%、4.1%。

从招股书所披露的信息来看，公司主要通过全资附属公司丰诚物业提供商业及住宅物业管理服务。2021年上半年，瑞安新天地72.5%的物业管理收入来自商业物业，公司同期管理的商业物业组合包括分布在五个城市的35项物业，建筑面积约360万平方米。

商业物业的布局被公司带来了可观的盈利能力。上半年，瑞安新天地的净利润率达到34.4%，是控股股东瑞安房地产同期净利润率的3倍有余。

作为瑞安新天地最大的供应商，瑞安房地产集团为公司的物业提供翻新及资产提升计划服务，2018年至2020年，这部分服务产生的成本分别占瑞安新天地采购总额的8.87%、10.86%、13.37%。

或是有意控制与关联公司的交易情况，2021年上半年这一占比下降至8.69%，一举回到三年前的水平。

另外，《国际金融报》记者注意到，截至6月末，瑞安新天地经营活动产生的现金净额为4.81亿元，较2020年的11.67亿元下降近59%。

与这一走势相反的是公司的负债水平。上半年，瑞安新天地流动负债总额较2020年的45.39亿元增至50.49亿元，流动负债净额也增至12.82亿元。对于这一增长，公司解释称，主要是由于一年内到期证券化安排的收款增加7.41亿元所致。

又因来自附属公司非控股股东的贷款减少14.44亿元，截至7月末，瑞安新天地流动负债总额减少至41.56亿元，这其中有9.43亿元的银行借贷将在一年内到期。

截至6月30日，瑞安新天地拥有货币资金31.19亿元，较2020年同期的31.76亿元略有下降。