​继三道融资红线政策出台后，年初，包括天津、郑州、南京、长沙等多个城市针对房地产市场相继推出土地集中供应政策，分别为“集中发布 出让公告和集中组织出让活动”。而土地集中供应带来的直接影响就是楼盘集中开市，加大各房企竞争力度，从而遏制房价过快上涨。

政策一出，房地产行业的经营逻辑随之发生转变，传统依靠拿地卖地的经营策略，如今难以大行其道，要想实现赛道突围势必完善全新战略布局。不过，两集中也让城市更新迅速出圈，为城市更新龙头企业——佳兆业集团（01638·HK）找到赛道突围的窗口。

今年作为“十四五”规划开局之年，规划纲要明确提出要实施“城市更新行动”，这是中央对提升城市发展质量的重要部署。对于佳兆业集团而言，这是时代赋予的战略发展机遇，也是融入国家发展大局，发挥企业的主体作用，深刻践行企业社会责任的一次重要表达。

深耕城市更新，佳兆业半年报展亮眼业绩

所谓城市更新，跟土拍拿地存在本质区别，后者只是单纯的拿地卖地，受政策因素影响较大，而前者则是通过完善城市功能，优化产业结构，推动土地资源集约化管理，不仅更容易获得拿地门票，也更受地方政府和老百姓的欢迎。

根据公开资料显示，截止到目前，佳兆业深耕城市更新已经22年有余，成功打造40多个城市更新项目，连续三年获评“中国房地产城市更新优秀企业”第一名，毫无疑问的城市更新龙头企业。

根据其2021年年中财报数据显示，整个上半年，佳兆业城市更新项目新增转化可售面积约113万平方米，新增货值约727亿元，转化货值已超2020年全年，转化效率明显提升。下半年预计还将转化155.2万平方米，对应货值超742.1亿元，预计全年转化货值较2020年将翻倍增长。

图片来源：佳兆业半年报

可以认为，随着集中供地政策的实施，招拍挂市场竞争加剧，通过城市更新转化供地，已成为佳兆业又一核心竞争力。且城市更新的利润产出可观，能有效平滑招拍挂市场、高地价对利润的挤压，从而提升佳兆业盈利能力。

结合业绩来看，得益于城市更新项目的良好结转，佳兆业上半年实现合约销售额638.5亿元，同比增长77.2%，销售面积380.6万平方米，同比增长79.6%。

由此带动佳兆业上半年实现营收300.7亿元，同比增长34.8%，实现核心净利润39.3亿元，同比增长28.9%，再度实现营收净利双增长，毛利率和核心净利润率也分别达到30.9%、13.1%，继续保持行业较高水平，整体业绩表现亮眼。

图片来源：整理自佳兆业半年报

亮眼业绩也让佳兆业在积蓄充沛现金流的同时，成功瘦身，顺利完成三道融资红线全部翻绿。

根据半年报，佳兆业当前现金及银行存款达487.4亿元，同比增长20.4%，手握充沛现金流的同时，佳兆业近年来也在主动进行债务管理，持续优化债务结构。2021上半年，佳兆业净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降；现金短债比为1.53，剔除预收款的资产负债率为69.9%，三道红线提前达标。

图片来源：佳兆业半年报

如此来看，凭借在城市更新领域的正确布局，佳兆业实现业绩回报，上半年表现出亮眼业绩的同时，整个财务表现也迎来大幅改善，而业绩上的稳定增长，也进一步论证佳兆业的战略布局，在当前严峻的市场环境下，展现出更强韧劲。

布局大湾区，抢抓未来发展机遇

当然，支撑佳兆业业绩持续稳定增长的除了在战术执行上手握先机，还有更重要的一点在于佳兆业在战略布局方面，紧扣时代发展脉搏。

从佳兆业当前土储结构来看，整个上半年，佳兆业通过招拍挂、收并购、城市更新等多元拿地方式相互补充，新拓项目15个，新增土储权益面积246万平方米，新增项目对应货值1031亿元，按权益代价计50%位于一线城市，其余则主要分布在新一线及强二线等城市。而这些项目含金量高、利润可观，未来将成为集团重要的盈利来源。

图片来源：佳兆业半年报

从佳兆业综合土储结构来看，截止到目前，佳兆业总土地储备高达近3114万平方米，对应总货值7246.6亿元。其中大湾区占比最大，土储货值约5579.5亿元，其次为广深两地，合计土储货值3454.7亿元，香港地区相对较低，但土储货值也达到300.7亿元。

图片来源：佳兆业半年报

因此从土储分布及土储结构来看，佳兆业当前土储主要分布在大湾区及各大一线及强二线城市，其增长潜力之大，也将在未来长远发展进程中，推动佳兆业集团不断向前，并持续增厚其盈利能力。

而最近《深圳经济特区城市更新条例》正式发布，城市更新项目拆迁安置协议签约率达95%，就可依法对项目调解及征收，也进一步加速集团城市更新项目转化，这对佳兆业集团等布局城市更新领域的企业而言，无疑是重大利好。

当然，面对此番利好，市场想入局者不在少数，然而该领域毕竟不同于传统的房地产经营逻辑，除了需要具备资金、开发等方面的硬实力，地方民众及政府对房企品牌的信任程度等软实力，也是决定其能否进入该领域的重要判定条件之一。

在这方面，凭借多年深耕城市更新所积累下来的专业能力和行业龙头地位，以及在民众及地方政府心目中留下的良好城市更新开发商企业形象，都将成为佳兆业在该领域的核心竞争优势。

对此，市场也就佳兆业未来发展前景给予积极肯定。包括标普、穆迪、惠誉、中诚信国际、联合资信、大公国际等业内知名投研机构，均给予佳兆业良好的市场评级。

图片来源：佳兆业官方

回头来看，佳兆业作为城市更新赛道龙头企业，在当期房地产市场大背景下，其展现出的赛道优势，在推动其业绩实现高质量转化的同时，也成为市场评估其企业信用和综合实力的有力参考。未来，随着佳兆业主要布局的大湾区跟随时代脉搏不断向前，以及佳兆业本身对杠杆水平的良好控制力，有望进一步打造穿越周期的长青企业。

而这一天，也值得你我期待！

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