营收刚破百亿，雅生活又马不停蹄向“双千亿”目标冲刺。

8月16日晚，雅生活服务披露2021年中期业绩报告，公司上半年实现营业额62.47亿元，同比增长56.1%；归母净利润11.42亿元，同比增长50.7%。每股基本盈利0.85元。

业绩一片向好的背后，却是雅生活陷入毛利率、净利率四年新低的窘境。

毛利率、净利率创四年新低

继首个三年计划“百亿”目标达成之后，雅生活在今年3月的业绩会上抛出了第二个三年计划，提出要冲击“双千亿”战略目标，即实现市值千亿、并孵化新的千亿创新产业平台。

2021年作为其迈向该目标的首年，雅生活也交出了一份令人满意的“期中成绩单”。半年报显示，雅生活2021年上半年实现营收62.47亿元，较去年同期的40.02亿元增长56.1%。

从主营业务来看，雅生活原有三大业务较去年同期均实现较大幅度增长。其中，超六成总营收来自物管服务，期内共实现收入39.77亿元，同比增长51.8%；其次为外延增值服务收入，同比增长35.9%至13.03亿元，在总营收所占比重为20.86%；增长幅度最大的为业主增值服务板块，收入同比增长91%达8.08亿元，占总营收的比重为12.9%。

除此以外，雅生活新增的城市服务板块上半年也已实现创收，期内共取得1.59亿元收入，占总营收的2.6%。

在盈利方面，雅生活2021年上半年实现毛利18.74亿元，同比增加46.9%，毛利率为30%；净利润12.81亿元，同比增长46.7%，净利润率为20.5%；归母净利润11.42亿元，同比增加50.7%。

但值得注意的是，雅生活的毛利率、净利润均已创下四年同期新低。东财choice数据显示，2018年-2021年上半年，雅生活的毛利率分别为36.31%、37.01%、31.87%、30%，净利率也由23.89%、25.36%、21.82%降至了20.51%。诸葛找房曾分析道，利率的下降或是受其积极外拓收并购的物业整体毛利率、净利率偏低影响所致。

在业务发展过渡期过后，雅生活毛利率、净利率水平能否出现回升仍尚无定论。

截至6月底，雅生活现金及现金等价物为81.98亿元，较2020年底增加31.41亿元，增长62.1%。

非住业务占比下降

规模扩张、多元发展依旧是雅生活冲击“双千亿”目标的最优选择。

截至6月末，雅生活在管项目3601个，覆盖全国31个省、直辖市和自治区以及199个城市，总在管面积达到4.24亿平方米，较2020年底的3.75亿平方米增加0.49亿平方米，增长率为13.2%。按照区域划分，在管面积的38.2%集中于长三角城市群；粤港澳大湾区次之，为23.4%；成渝城市群拥有9.4%在管面积，其余则分布于国内其他区域。

上半年，雅生活新增在管面积主要来自雅居乐、绿地控股和第三方外拓。母公司雅居乐为其提供了约450万平方米在管面积，战略合作伙伴绿地控股提供了约310万平方米；此外，第三方项目贡献的新增在管面积不可小觑，达到4170万平方米，其中包括第三方外拓项目期内转化的新增在管面积2350万平方米，新中民物业并入的4260万平方米，并剔除出售兰州城关物业服务雅生活有限公司2440万平方米在管面积。值得一提的是，新中民物业所作贡献超过雅生活上半年总新增在管面积的八成。

此外，雅生活在7月份还以2.82亿元收购山东宏泰物业100%股权，若将其在管面积计算在内，雅生活在管面积合计将达4.6亿平方米。

扩张的同时，雅生活也在积极探索多元业态。一方面，物管行业正处于整合集中的高峰期，非住宅物业管理及智慧城市领域的发展备受关注；另一方面，各地政府纷纷出台物业管理规范性政策，鼓励物企积极探索“物业服务+生活服务”模式。

《国际金融报》记者注意到，雅生活非住宅业务的收入增幅远超住宅类项目。2021年上半年，雅生活实现物管服务收入39.77亿元，其中住宅物业项目、非住宅物业项目的收入分别为16.39亿元、23.38亿元，各占41.21%和58.79%。在增长幅度上，非住宅物业项目的收入增长幅度高达68.2%，超过住宅物业项目（33.3%）的两倍。

同时，雅生活非住业务在管面积的占比却在降低。半年报显示，雅生活上半年在管面积中非住宅类业态占比较2020年末减少4.5个百分点至55.1%；住宅类业态占比相应升至44.9%。

在合约面积方面，雅生活截至2021年6月底的合约面积达到5.84亿平方米，其中来自第三方外拓的合约面积独占四分之三。具体来看，雅居乐集团累计提供0.86亿平方米的合约面积，绿地控股贡献0.58亿平方米，第三方合约面积（含成员企业）贡献4.41亿平方米。

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