​作者：公子不悔

杭州即将展开今年第二轮集中供地，目前已经将31幅地块挂住，总出让面积191.55万平方米，总出让建筑面积466.02万平方米，总起拍价为633.78亿元，预计将在9月7日-8日陆续出让。

重点不在挂牌的数量，也不在推出的时间，而在于执行了新的拍卖规则。

关于此次杭州土拍规则，包含：

1、竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；

2、溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；

3、出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

4、全部实行现房销售。

这次杭州准备玩新花样，首先是开始竞品质，也即竞争住宅建设的品质。这对于购房者来说是好事，但对于开发商来说，又是一次利润的压缩。

为何这么说？原本开发商竞拍土地，建设的住宅，只要达到国家安全标准就行了，现在不行，你想要拿地，就得精益求精，否则就是别人的了。

房企想要拿到地，就必须不断地保证将来建设的住宅品质。品质越高，成本当然就越大。

这还不够，这次杭州还规定，竞拍时，地价触顶之后，原本的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，又是给了房企一刀。

竞自持，好歹房子还是开发商的，现在改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，也就是说，谁愿意无偿贡献给杭州市政府更多的租赁住房，谁就能拿地。

开发商现在真是欲哭无泪。

还没完，杭州还规定，此次拍卖的土地，全部实行现房销售。所谓现房销售，也就是一手交钱一手交货。原先都是期望销售，也就是卖楼花。

原本开发商拍地之后，动工完成了一定比例，就可以开始卖房，购房者买到之后，一般需要等一年以上才能拿到房。

这种操作，有利于开发商。因为开发商可以用购房者的钱完成后期的建设，还可以用购房者的钱去拿另外的地块。对于开发商来说，相当于空手套白狼。

卖地是向银行贷款，建设费用是购房者垫的，开发商自己出的钱比例不大。现在不行了，一方面，银行给开发商贷款的额度有限，开发商拿地的钱相当一部分是自己掏的腰包。现在的建设费用，也得开发商自己掏腰包，只有建成之后，才能开售回款。

这一招实质上是给开发商降杠杆，当然对于购房者来说，同样是利好，因为购房者承担的风险更小了。

在这三刀之下，开发商的利润空间进一步被压缩。这意味着什么？意味着，开发商的拿地积极性将进一步削弱，土地市场在这些新规之下，将回归平静。这也是杭州改变土拍规则的目的。

当然，这三刀影响远不止于此。

对于开发商来说，原本在新房限价和竞地价、竞配建等规定下，利润空间已经压缩的非常小，现在又被补了三刀，利润空间更小，对于很多小房企来说，几乎没有了生存空间。

所以，本号认为，杭州的新规一旦被其他城市抄作业，形成了一种常规，那么将带来以下几点影响：

第一，房企淘汰赛加速。

利润空间的压缩，尤其是要求现房销售，对于中小房企来说，根本就玩不转，很多中小房企会退出历史舞台，要么直接宣告破产，要么卖身委身于大房企。

今年上半年，已经有203家房地产相关的企业宣告破产，其中绝大多数是地方性的小房企。

第二，更多退地事件上演。

就在7月末，杭州和南宁先后发生了退地事件。

杭州拱墅区运河新城板块GS1001-17地块在今年第一次集中供地时，被宋都股份旗下的公司以总价178308万元，楼面价20962.12元/平，溢价率29.86%，自持21%拿下。

而在7月24日，宋都股份发布公告，宣布退地，连保证金5000万也不要了。退地原因写得很明白：公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

说白了就是预估会亏损，而且亏损额度应该超过5000万元，按照正常逻辑，如果亏损不超过5000万，是不会退地的。

有人计算了一下，项目要配建居委会、书店等，合计建面1125㎡。考虑配建建筑、自持打六折，项目的实际地价奔2.4万元/平。

但地块销售限价，毛坯均价不高于26500元/平，毛坯最高单价不高于29150元/平，装修价格不高于3000元/平（即精装修均价不高于29500元/平）。

按照这个售价和成本对比，若加上其他建安运维营销成本，该地块的预期销售利润率可能不足2个点（非净利润），净利润可能逼近0。

无独有偶，几天后，南宁邕宁区被中交地产拿下的一块地，也退地了，虽然没有披露具体原因，但主流说法很一致，利润太低了。

现在很多开发商拿地，主要是为了跑量，少赚点没关系，把量跑起来，扩大规模，也好降低融资成本。

但现在又有一系列新规落下，原本的少赚可能变成没得赚或者赚得更少，房企冲动拿地之后，冷静下来可能会有更多退地事件发生。

第三，土地市场冷却。

极度压缩开发商利润之后，开发商的拿地积极性会大幅下降，第一次集中供地的火热场景，可能很难再见到。

土地市场回归平稳，也是管理层想要的结果，就在近日召开的重要会议上，管理层再次明确稳地价、稳房价、稳预期。

土地市场的平稳，必定会带动楼市成交市场的平稳，这也是调控土地市场的目的。