亏本清理滞重库存,中南建设内部售房,最低65折
7月20日有消息称,中南建设正在以折扣的形式向员工销售房产,需要全款一次性支付,优惠至7月20日截止。
此次内部售房,力度不低。据媒体表述,不同“战区”的具体销售规则和折扣有差异,有地方住宅折扣达到65%;有的地方则为七折、八折不等,商办性质的物业六五折。
《国际金融报》记者了解到,此次中南参与内部售房的项目有限,约为十来个,活动时间不到三天,项目主要位于长三角,包括江苏南京、江苏镇江、安徽蚌埠等地。
从项目情况来看,此次内部售房的目的或在于处理掉滞重库存,回笼资金。
以南京上悦城项目为例,该地块位于南京江宁区,为中南2016年拍得。当年7月,经过79轮竞拍,中南以35.1亿从新城、荣盛、保利、融信等8家手中拿下这一江宁青龙山G22宅地,楼面价18829元/㎡。
拿地2年多后,2019年3月项目才开始第一次取证销售,今年5月27日项目第11批次房源开始供应,均价26278元/㎡。即便“亏本价”销售项目去化依然不理想,南京网上房地产数据显示,南京上悦城入网总套数1668套,截至7月20日仍有300套未售,开盘两年多仍剩有18%左右的库存。
《国际金融报》记者了解到,此次内部售房南京上悦城项目最低给到了7折。具体来看,97平2室2厅8折,总价200万,折合单价2.06万/㎡;125平的2室2厅7折,总价230万,折合单价1.84万/㎡,这一单价甚至不及5年前的拿地楼面价。
如此亏本去化在行业人士看来,此类滞重库存不仅会占用企业资金,还会吃掉仅有的利润。实际上,中南的盈利能力一直较为薄弱。2020年其净利率虽然从去年的5.8%大幅提升至9%,相较50家典型房企的平均净利率11.6%依然存在差距。因此,处理滞重库存有利于中南回笼资金,提高资金使用效益。
截至2020年底,中南建设总负债约3109亿元,预收账款1203亿元,有息负债799亿元。其中,一年内到期的所有有息负债233.7亿元,在有息负债中占比29.25%。对照“三道红线”来看,仅剔除预售款后的资产负债率79.76%一项不达标,此前业绩会上中南建设董事兼总经理陈昱含表态,有信心最晚明年底实现“三条红线”达标。
今年上半年,中南建设合约销售额1089.8亿元,相较去年同期增长33.9%。根据陈昱含的要求,2021年销售增速预计在10%左右,以此计算,全年中南建设的业绩目标为2708亿,上半年业绩完成率达到44.6%
投资端,上半年集中供地的22城里中南鲜少露面,其前六个月新增的41个项目主要位于三四线城市,除了三四线城市依赖度较高,新获取的41个项目中权益占比超过50%的项目仅有16个,占比不到4成。
土储权益占比的走低,也对中南建设未来的盈利形成考验。
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