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长春第二批集中供地再遇冷房企集合“兵力”围猎热点城市

财联社  2021-06-16 21:36:51  阅读量:

财联社(上海,记者 王海春)讯,与厦门等南方城市集中供地成交的火热态势相比,位于东北地区的长春,两轮集中供地出让则显得较为冷淡。

由于暂时无人报名竞买,长春原本计划于6月17日出让的8宗地块,提前终止了出让。而长春在四月份首批集中供地出让活动中,也有11宗地块终止出让,还有2宗地块遭遇流拍。

受访业内人士向记者表示,综合已完成首批集中供地城市的情况来看,不同城市之间分化明显。热度较高的城市,对土拍做出严格的限制条件,这使得开发利润受到挤压。但即便如此,出于项目周转速度、战略布局和可持续发展等方面的考虑,房企拿地热情仍然高涨。

究其原因,业内人士分析,主要是部分房企想在频度不高的集中供地活动中,把握住进入热门市场的机会,实现自身的战略布局。

长春土拍“遇寒流”背后

6月15日,长春市公共资源交易网发布了一则关于终止《长公资土挂〔2021〕183号公告》挂牌出让活动的公告,终止出让的原因为无人报价。

公告显示终止出让的地块共有8宗,分别位于经开保税区、空港、汽开区。

据悉,这已是长春集中供地第二次遇冷,该市于4月15日举行的首批集中供地出让,已遇过到类似的情况。

从长春首批集中供地结果来看,原计划出让的51宗土地中,有11宗提前终止挂牌。最终,首批集中供地成交38宗宅地中32宗为底价成交,2宗流拍,成交总金额193.08亿元。首批集中供地溢价率3.3%,较2020年全年溢价率下降1.1个百分点。

分析人士认为,土拍遇冷,一方面与城市能级和市场需求等相关,再者也与当地市场相对平稳有关。

据中指院监测数据,今年五月长春新建商品住宅样本平均价格9286元/平方米,环比上涨0.14%。从二手市场情况来看,长春五月份二手住宅样本平均价格9838元/平方米,环比下降0.06%。

“土地市场冷与热,从不同的角度来看,得出的分析结果情况并不一样。对购房者而言,地价、房价平稳是好事,因为不必急于入市,购房选择空间可能相对大一些。但对房企来说,可能会遇到利润太低或去化速度不够快的问题,因而投资布局会相对谨慎。”高力国际中国区一位董事表示。

城市间土地市场分化或加剧

据安信证券研究报告,在首批集中供地的城市中,7个南方城市热度较高,厦门、重庆、杭州、深圳热度领先。其中平均溢价率最高的是厦门,达33.4%,平均配建比例达9.6%。

一周前的6月10日,厦门又进行了今年第二批次集中供地,共出让11宗涉宅地块,总起价274亿元。此次出让共吸引超过20家房企竞拍,角逐较为激烈。有媒体统计,厦门第二批集中供地平均溢价率25.99%,其中正荣所拍集美区2021JP01地块溢价率高达40.18%。最终,总成交金额达到344亿元。

对于土地市场冷热不均,汇生国际融资有限公司CEO黄立冲认为,这与城市能级及房企情况都有一定的关联度。例如,即便部分热点城市的热点地块,出让条件较为严格,项目的利润被摊薄,但出于利润、布局的影响,房企仍需要寻求在这些城市发展的机会。

“房企之所以要在低利润城市拿地,主要是考虑到资金的安全性。地价高不代表房企没有利润,只是利润被压缩了,利润率被限定在一定空间内。像深圳、成都、杭州这样的城市,房企不担心房子会卖不出去,只要房企资金链不出问题,利润基本是可以保障的。而一些三四线城市的地价虽然便宜,但如果拿错地,这其中的风险可能需要相当长的时间才能消化掉。”黄立冲在接受记者采访时说。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,“考虑到房企今年整体资金情况较紧张,房企只能集中‘兵力’打集中战,先投入一部分资金到最受关注的城市中。”

张波向记者指出,房企对首批集中供地预期较高,因此整体热度较高,但由于房企资金受限,后续能否持续保持较高关注度也是个问题。

张波认为,考虑到房企会有选择地关注重点城市,因此后续集中供地城市的分化可能会进一步加剧,“重点城市关注度即使没有第一批次那么高,不过其在房企的关注排序中预计仍然不会太靠后。但第一次集中供地热度低的城市,是否会进一步降温,还是可能会有所升温值得关注。”

集中供地下房企资金迎大考

据中指院监测数据,今年1-5月,TOP100企业拿地总额13274亿元,拿地规模同比增长14.3%,而50家代表房企五月份单月拿地总额同比增长了32.1%。另一个变化是,1-5月,50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为80.8%,较1-4月有所下降。

中指土地高级分析师张晓飞表示,今年1-5月拿地规模之所以出现显著增长,主要是由于五月份北京、杭州、南京、苏州等11个热点一、二线城市集中供地拉高了总规模。

“权益金额有所下降,与房企合作拿地力度有所增强有关。前五个月房企拿地的权益金额占比虽然较前四个月有所降低,但依旧高于去年同期。”张晓飞补充道。

戴德梁行分析人士认为,首轮集中供地中,热点城市土拍限制条件多、规则复杂、拿地门槛提高成为趋势。对房企而言,结合上年“三道红线”融资新规带来的资金方面的压力,今年集中供地规则下,房企的资金实力、调度能力、拿地策略、综合运营能力以及低利润下融资能力等进一步遭遇考验。

“在这样的背景下,实力雄厚的大中型房企似乎更有优势,而小型房企则不得不面对发展空间被进一步挤压的窘境。”戴德梁行这位分析人士表示。

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