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带“地铁概念”的物业股来了,越秀服务3-5年内冲刺第一梯队

时代财经  2021-06-16 09:37:10  阅读量:

本文来源:时代财经 作者:陈泽旋

越秀服务全球发售发布会

尽管内房企分拆物业公司赴港上市的浪潮已经持续了一年多,但至今丝毫没有停歇的迹象。

在去年11月份公布独立上市的消息后,越秀服务终于迎来了它的重要一刻。6月15日,越秀服务公布,将在6月16日起至21日中午进行招股,拟全球发售将近3.7亿股股股份,约占分拆及全球发售后总股本的25%,每股发售价介于4.88-6.52港元。

根据计划,招股结果将在6月25日公布,并预计于6月28日在港交所主板挂牌上市。

透过本次上市,越秀服务的集资总额最少可至18.04亿港元,最多可达24.1亿港元。其中,越秀服务引入的10名基石投资者,按发售价认购总额最多 7.77 亿港元的发售股份,这些基石投资者涵盖大型投资机构及上下游产业链的合作方。

而作为中型规模的物业,越秀服务本次上市所得款项将主要用于策略收购和投资以冲刺规模。发布会上管理层表示,希望未来的3-5年内,越秀服务能够跻身物业行业的第一梯队。

未来3-5年,越秀服务要冲刺第一梯队

在管面积的规模在很大程度上决定了物业企业的营收。

招股书显示,截至2020年12月31日,越秀服务在管面积为3260万平方米,在管项目数量为215个。而根据中国指数研究院的数据,去年同期,已经在港实现上市的40家物企中,TOP20的在管面积门槛达到了4500万平方米。

细分来看,3260平方米的在管面积中,非商业物业在管面积约2980万平方米,而商业物业在管面积约280万平方米。此外,在发布会上,管理层披露,截至2020年底,越秀服务的签约面积将近4990 万平方米,其中非商业物业签约面积 4610 万平方米,商业物业签约面积 380 万平方米。

根据计划,本次上市集资所得款项的60%,将用于为策略收购和投资提供资金,进一步建立策略联盟,扩大业务规模,增强地域影响力,提高在住宅物业管理服务市场、公共物业管理服务市场、商业物业管理及运营服务市场中的业务渗透率。

越秀服务管理层表示,将从三大方面着手以提高在管面积的规模。其中,包括母公司越秀地产的支撑。此外,越秀服务目前已拥有一只规模超80人的外拓团队,未来3-5年预期可带来新增在管面积;第三方面即收并购,管理层称,越秀服务在国企的收并购和资源合作方面,相对市场其他企业有比较大的优势。

越秀服务上市所得款项余下的40%,将主要分配给三大用途。其中,约15%用于进一步发展增值服务,以将集团提供的服务组合多元发展及提升盈利能力;约15%用于开发信息技术系统和智能社区;余下10%的款项,则用于补充公司营运资金和一般资金用途。

广州地铁背书,越秀服务拓新增长点

在冲刺规模的过程中,越秀服务将有意提高商业物业的占比。就目前而言,越秀服务的业务模式一分为二,包括非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营服务,其中非商业物业主要为住宅社区。

招股书显示,2018-2020年,越秀服务来自非商业物业板块的营业收入占比逐年增加,而商业物业板块的营业收入则是随之减少。这三年间,越秀服务的总营收分别为7.63亿元、8.96亿元和11.68亿元,非商业物业板块的营收占比为64.8%、67.3%和69.4%,而商业物业板块则为35.2%、32.7%和30.6%。

针对商业物业板块增长缓慢的问题,越秀服务管理层回应道,除了来自母公司越秀地产潜在提供的商业地产在管面积350万平方米,将重点打造写字楼和社区商业等方面的服务能力,未来3-5年内,预期商业板块的营收占比能提升至40%。

此外,越秀集团在物业服务方面有意增加新的业务类型,而这或将成为越秀服务除了来自母公司越秀地产的支持之外,新的营收增长点。

今年2月8日,广州地铁投资3.3亿元认购越秀服务9036万股普通股,成为越秀服务的战略投资者;而在更早之前,也就是2020年11月,越秀地产斥资2.82亿元并购了广州地铁旗下广州地铁环境工程有限公司及广州地铁物业管理有限责任公司67%股权,据此越秀服务囊括下“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”,增加在管地铁站线及车辆段地铁上盖住宅及商业物业等业态,新增总在管理面积超500万平方米。

管理层透露,已经成为越秀服务第二大股东的广州地铁,未来将会给越秀服务带来“非常多”的支持,“我们不仅局限于广州地铁这一个范畴,实际上能够提供比较专业的TOD服务的企业在国内不太多,这一领域有一定的专业壁垒的,所以我们也会积极拓展在国内其他城市的TOD服务。”

时代财经了解到,广州地铁实际上已将业务扩展至广州以外的其他城市,包括长沙、南昌等。

去年6月份,广州地铁集团、越秀集团、长沙轨道交通集团在湖南长沙签署三方战略合作框架协议。据此,三方将致力于在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。

而广州地铁与南昌的合作则真正落地,去年12月份,南昌地铁3号线正式开通,该线路由广州地铁特许经营28年。

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