五年四换总裁的中交地产距离其“央企前三”梦想的越来越远了，更确切的说它已经站在央企开发商最尾端的位置。

当同样身为央企的招商蛇口、中海、保利、华润等开发商销售额已达数千亿时，中交地产的千亿进度条才刚刚过半。

2020年，在时任总裁李永前的带领下，中交地产实现合约销售额533亿元，完成了该年的销售目标。出于对规模的渴求，中交地产2020年颇为激进，公司全年共新增土地30宗，是2019年的两倍，计容建筑面积同比增长176.90%至635.59万平方米。

短暂胜利后，中交地产的困境变得愈发明显。即使规模突破500亿元，但公司的盈利水平却继续下跌，债务指标更是连踩两道红线，如何在规模与负债之间求得平衡成了中交地产的一道难解之题。

三次拖延应付账款

在出让资产回笼资金、向母公司地产集团借款、调用附属公司富余资金后，中交地产又开启了新一轮的融资措施。

6月14日，中交地产披露消息称，公司计划分别与平安理财、百年资管开展非标供应链金融资产证券化业务，合计融资不超30亿元，主要为支付项目公司的应付账款。

中交地产称，本次非标供应链金融资产证券化业务，可以延长公司应付账款的付款期限，有效缓解公司短期现金流压力，优化负债结构。

这并非中交地产首次采取这种方式延长应付账款支付时间。

1月14日，中交地产发布消息称，为加快资金周转、提高资金利用率，公司及子公司拟与东亚银行开展再保理业务合作，后者向中交地产提供总额为4亿元的再保理额度，交易标的为中交地产子公司的应付账款，即对应供应商的应收账款。

具体业务内容为供应商将应收账款转让给保理商，东亚银行在确认应收账款满足约定条件的情况下同意受让保理商转让的应收账款，并由东亚银行为保理商提供无追索权再保理服务，并由中交地产作为其子公司的共同付款义务人。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉记者，房企与险资合作开展非标供应链金融资产证券化业务为缓解企业短期现金流压力常采用的途径之一。但半年内连续三次同样的操作不禁让人质疑，中交地产的短期现金流已如此紧张了吗？

数据显示，截至2020年末，中交地产应付账款数额为89.61亿元，较2019年的60.36亿元增长48.45%，皆需在一年内付清。

《国际金融报》记者注意到，中交地产该年应付账款大幅增加主要为应付土地款的增加。2020年，中交地产新增应付土地款25.77亿元，而2019年公司并没有该项支出。

同年，中交地产的短期借款数额为22.39亿元，一年内到期的非流动负债约为58.19亿元。若算上89.61亿元的应付账款，公司的短期负债水平达到170.19亿元，同期相对应的货币资金仅有115.34亿元，资金明显失衡。

从这个角度来看，中交地产多次延长应付账款的支付时间就变得很好理解。

处境两难

但靠这种方式来缓解资金压力显然是不够的。

6月14日，中交地产还披露了一则关于为发行公司债向关联方提供反担保的公告。公告称，中交地产拟公开发行公司债券不超过12亿元，由地产集团控股股东提供连带责任保证担保，中交地产则为其提供反担保。

几番筹措下，中交地产能争得多少喘息空间尚且不知。只是，从目前的情况来看，降负债对该公司而言颇为重要。

据贝壳研究院数据，2020年，中交地产剔除预收款后的资产负债率为83.4%，超出70%红线值；净负债率296.4%，同比上升约146.2个百分点；现金短债比则为1.43，踩线两条。

按照“三道红线”融资规则，踩中两道“红线”的房企将归为“橙档”，企业有息负债规模年增速不得超过5%。因而，若不优化负债水平，原本就势微的中交地产将在融资方面受到限制，公司想要在规模上更近一步恐会更难。

关荣雪向记者表示，中交地产如今两难的局面一方面是因为公司在资源整合的过程中效率低下，另一方面则是由于企业为追求规模接连收并购项目、大规模扩充土储。

按关荣雪所言，开展非标业务虽然延长了债务期限，可中交地产长期现金流压力依然存在。

截至2021年一季度，中交地产的短期借款已经降至8.9亿元，但同期应付票据却较2020年增长了575.23%至3705.48万元，长期借款较2020年增长43.5%至356.79亿元，应付债券也由2020年的50.11亿元增至81.44亿元。

另外，由于应付股东方短期借款的增加，中交地产的其他应付款也较2020年增长217.93%至69.3亿元。随着母公司的不断扶持，该部分款项的数额恐怕短期内仍将会维持高位。

负债高压下，中交地产还在不断为控股子公司、参股公司提供担保。截至5月31日，其为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额123.57亿元，占2020年末归母净资产的403.64%；对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为21.07亿元，占2020年末归母净资产的68.82%。

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