中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞在6月1日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”上对首批”两集中”供地进行回顾：

【土地市场概况】

土地市场各类用地供求保持上涨，住宅用地供求小幅下降，地价延续上行态势达到历史新高。

2021年5月全国300城累计推出各类用地规划建筑面积8.1亿平米，同比去年基本持平，成交各类用地7.1亿，明显上涨7.2%；其中住宅用地累计推出规划建面3.7亿㎡，成交3.1亿平米，推出和成交均有下滑；成交楼面均价有明显上涨，住宅用地平均楼面价6273元/㎡，同比上涨22.5%，单5月份的成交楼面均价8647元/㎡，达到历史峰值，主要原因也是受到两集中供地的结构性影响，大量一二线地块在5月份集中出让成交。

【“两集中”政策实施情况】

截止5月31日“两集中”供地要求下，长春、广州、重庆（主城）、无锡、沈阳、杭州等15城进行了土拍，累计已有535宗土地成交入市，总建筑面积达6327.3万平方米，成交总金额超过7127.9亿元。其中广州、杭州、南京、重庆规划建面贡献最高，各城市贡献率均超过10%；杭州、北京吸金能力最强，土地出让金均超过1000元。另外，广州、济南、长春、青岛分别有6宗、4宗、2宗和1宗土地流拍，天津、长春、福州、沈阳、南京分别在竞拍前中止出让，天津有13宗、长春11宗、福州4宗，沈阳3宗、1宗土地。

6月即将有苏州、长沙、郑州、合肥、成都、上海、武汉进行“两集中”拍地。

【具体城市实施情况】

（1）杭州首批集中供地的57宗地全部成功出让，总成交1178.21亿元，占2020年总金额的50%左右。42宗封顶地块中41宗进入竞自持，平均自持比例9%，创双限政策实施以来新高，12宗地块竞自持比例超过了20%，竞自持比例最高达到 40%。

（2）北京首批集中供应30宗地块，在地价设置上限，土拍规则严密，整体溢价率保持低水平，但整体土拍热度仍较高。

（3）福州第一批次集中供地有21宗涉宅地块成交，拍卖分两天进行，5月12日成交地块14宗，13日成交地块7宗。最终成交收益136.9亿元；本次土拍引来超169家竞买人报名，报名数量创历史新高。

（4）厦门集中供地出让地块非常少，出让5宗，地块体量仅54.27万㎡，体量占2020年全年商住新房成交的23.2%，供地揽金190亿元，地价35823元/㎡。

（5）深圳集中供应6宗地块，其中4块为普通商品房住宅，2宗为人才房用地，成交规划建面91万㎡，平均楼面均价15212元/㎡，交易出让金139亿元。

（6）天津5月14-15日集中挂牌58宗住宅用地，出让土地面积合计401.61万㎡，规划建筑面积722.90万㎡，约占2020全年成交面积的53%，起始总价合567.59亿元。集中供地共成交45宗地，总成交金额达498亿元，总建面约542万平方米，平均溢价率11%。流拍地块宗数最多的城市。

（7）南京第一批“两集中”土拍，52块地除一块终止出让外，其余51块涉宅地块均成交，37幅达最高限价、36幅摇号决出竞得人，总土地出让金近993亿。

（8）济南本次出让的114宗地块中，6宗地块流拍，含4宗商住混合用地，最终住宅用地成交73宗，成交金额228.8亿元，溢价率12.2%。

（9）宁波首批集中出让29宗住宅用地, 整体土拍市场热度较高，多宗地块溢价封顶。成交金额358亿元，单价11833元/㎡，平均溢价率25%。

对比各城市土拍规则的严厉程度，一线及杭州、长沙等城市土拍政策严厉程度较高，重庆、天津、长春、青岛等城市相对较宽松。通过对 “两集中”供地城市的土拍政策进行梳理，我们发现，北京、广州、深圳、杭州等城市土拍政策严厉程度较高，基本都实行“限地价+限房价+竞自持/配建”的土地出让规则。重庆、天津、长春、青岛等城市土拍规则相对较为宽松，基本只有限地价或竞自持/配建或无严格要求。值得注意的是，北京、上海、南京、重庆等城市土拍政策较为灵活。其中，北京在达到最高限价及配建后，通过高标准商品住宅建设方案评选决定最终竞标者；南京、重庆实行“一地一策”，对不同地块差异化区分，设置了不同的竞拍规则。

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