来源： 塔木德富豪会

房产投资圈有句经典的话：“房价涨幅短期看政策，中期看经济，长期看人口！”

在前不久公布的第七次全国人口普查数据显示：深圳10年人口增长了713.6万，相当于一个中部大城市的人口量，非常夸张。

正是得益于深圳长期的人口增长，也造就了深圳楼市发展的“奇迹”，并且在这一波房地产红利进程中，诞生了无数炒房富豪，这期间更是少不了炒房客身影。

2016年，“房住不炒”口号出台后，这股浪潮开始转向，炒房客成为众矢之的。尤其近年来，深圳一系列调控措施下，严打各类炒房组织——前有惊动七部门的深房理，现有“5000万撬动22亿房产”的投资公司，深圳楼市从来都是一鸣惊人。

“空手套白狼”的炒房路径

在今年五一前夕，深圳中介圈流传着这样一条项目推介信息：“紧急通知！沙井住宅单价6.5万/平！（深圳）西部最后不用摇号的住宅！”

此后两三天时间里，项目单价一路跳涨，最高至8万/平！一套130平方米左右的房子，在极短时间内火速涨价近300万元！

随即，一则关于“5000万撬动22亿房产”的新闻被送上热搜。5月1日，住建局介入，全城“热盘”又极速遭遇“锁盘”。

这个项目背后可能的高佣金，是中介愿意地毯式搜索客户的动力。而交易的另一端，是亟需回笼资金的投资公司，重金砸向全城中介，只为快速销售半月前竞得的项目。

其实这种炒房手法并不高明，可以说简单粗暴，就是ABC单交易模式（房东上家是A，炒房客是B，真实买方是C），利用的是深圳买房难的痛点。

举个简单例子，A手里有一套市场价500万的房子，准备以450万卖出。B支付一笔定金，签了合同但拖着不网签，然后迅速找到下家C，把房子以450万卖给C。也即，B以一笔几十万的定金，撬动数百万的房产。

竞买人只是支付了5000万保证金，签订正式合同，就拿到了几百套房源并立即投放市场，分拆出售，无缝对接，大约值22亿元，并且短短两三日内就炒作加价销售，这无疑是“炒房，空手套白狼”。

这里面有几个问题值得挖掘：

1、这家公司为何能用5000万撬动22亿资产。

2、摇号政策下，为何这批房源能独自销售。

3、一家投资公司哪里来的权限，向公众售卖房屋。

在深圳如此调控背景下，还敢顶风作案，炒房，这就值得深思和回味了。

起底炒房者，有潮汕人的身影

炒作的项目叫京基御景珑庭，名字倒是挺气派，但根子上却不怎么样，是位于深圳市宝安区沙井的回迁房项目。

回迁房以前这种人们都嫌弃的资产，却在深圳市场上是香饽饽。

项目开发商沙一公司，在2019年就把这个项目做出来了，因为是回迁房，价格低，所以住宅一出来，当天售罄。

但这个项目还有回迁住宅144套，回迁商务公寓83套以及回迁办公162套。除了正经的商品房住宅，后面这种物业类型，还是不受待见。

按理说，在深圳无论是住宅还是公寓都不愁卖，不知出于什么原因，沙一决定把这部分房子打包卖掉，进行权益转让，这倒是合法的。

4月15日，沙一公司通过联交所发布权益转让公告，京基御景珑庭项目享有的回迁物业共389套，建筑面积共计32573.79平方米。其中，住宅物业共计144套，建筑面积合计17055.79平方米；办公物业162套，建筑面积合计10220.98平方米；公寓物业共计83套，建筑面积合计5297.02平方米，转让装修状态为毛坯。

此时该主角登场了，也就是前面所说的B公司。

查了一下，这个B公司的经营范围是电子产品、电子元器件、集成电路，并且是一家成立不到2个月的新公司——深圳市云数空间科技有限公司（下称云数空间）。

正所谓，无利不起早。在深圳，只要有钱，无论是修鞋卖伞的公司，还是做外贸出口，都能搞房地产。

经过25轮激烈搏战，4月16日，云数空间以5000万元保证金，在联交所公开竞得京基御景珑庭项目沙一股份公司的回迁物业权益，最终成交价14.8亿元。

在4月28日，联交所也公告称交易双方已签署交易合同，云数空间分别应在协议生效至日15日内、6个月内、9个月内向沙一股份支付总价款30%、30%、40%的款项。

自此，双方交易达成，一切正常。

值得一说的是，这家云数空间，也惊现潮汕人的身影，在4月16日当天，就有潮汕相关商会组织在官网发布了恭贺云数空间拿下京基御景珑庭回迁项目竞拍的快讯（目前该新闻已删除）。

“求生”的中介，无意中成“帮凶”

也就在A与B双方签署合同之后，项目便立马开始推售，而这其中中介无意中成了炒房“帮凶”。

自今年2月深圳出台二手房指导价后，二手房交易市场基本进入全所未有的低迷，不仅很多中介都被迫转型做了外卖骑手，或者送了物流，哪怕是坚持下来的也过得非常惨。

突然，这么好的板块一下子出了一个新盘，而且佣金特别高，据说是2%的销售提成，可以说卖一套赚20多万，能顶一年，可谓久旱逢甘霖，这些中介兴奋得像打了鸡血一样，导致深圳几乎所有的房地产中介都在卖“京基御景珑庭”这个项目。

在全城中介力推的基础上，效果显现，买房人纷纷涌入，随之，价格暴力拉升。

当初这些房子的备案价大概4万每平米左右，后来变相添加装修费2万多每平米，再后来干脆从6.5万/平米直接拉升到8万/平米起步。

短短1个月，14.75亿的成本，22亿左右的售价，凭空赚7-8个亿。这买卖比黑市交易都赚钱。

不过这个盘树大招风，被人发现是违规操作，联名举报了。随后宝安区住建局已会同沙井街道对沙一股份和云数空间进行约谈警示，督促立即停止违规销售行为，并向市住建局申请“锁盘”，不得办理网签手续；针对网民反映的有关违规销售行为，进一步调查取证，并将依法依规处理。

随着监管部门的介入，沙一公司以及各大中介平台紧急发文撇清关系，而B公司这场蓄谋已久的炒房行动，自此被彻底掐灭。

最后提醒所有买房者，如何避坑呢？

第一，谨记“天上不掉馅饼”原则，一切让人诱惑的产品，在掏钱之前一定要弄清楚，为什么？其实别人手段并不怎么高明，跟早期开发商从银行拿钱盖楼炒楼花一个路数。只不过他们现在只是包一个盘，然后捂盘升值，卖出获利，如此而已。

第二，这种拆迁房风险很大，买来办不下房产证，相当于砸在了手上，未来想换房都没办法。就像前不久小产权房一样，别看市场炒得火热，管理层一纸禁令，到头来都是一场“空”。

第三，你在买房的时候，最好选在楼市淡季，这样会有更多的选择空间，而不是跟着别人“买涨不买跌”。