本文来源：时代财经 作者：谢斯临

图片来源：淘宝法拍

烂尾数年的天洋北京房山超级蜂巢南区地块终于被送上阿里法拍。

这个项目位于北京市房山区，五环六环之间，距离地铁房山线苏庄站约一公里。占地面积5.78万平方米，建设面积24.4万平方米，其中包含已施工面积17.26万平方米，已预售面积4305.69平方米，评估价27.99亿元，起拍价22.39亿元，将于5月27日公开拍卖。

按天洋系实控人周政原本的计划，这个项目本该成为支撑天洋系跨界发展的“现金奶牛”，却因为一场对于北京公寓市场的突发调控，变成最终压垮周政整个商业帝国的“稻草”之一。

错付商住公寓

2014年，天洋斥资26.15亿元，在一众房企手中抢下北京房山的3宗商业金融用地，试图复制中弘北京像素的神话。这个北京市场上有史以来最为成功的公寓项目，据传为其实控人王永红赚到超50亿元的巨额利润。

刚开始，房山超级蜂巢确实为天洋带来不菲的收益。2016年5月，项目首次开盘，以2万元/平方米的单价，推出292套40-60平方米的LOFT公寓。现场人潮涌动，短短3个小时之内全部售罄，揽金近3个亿。

但一年后，为整治房地产市场商改住的种种乱象，北京多部委联合发布“326商住新政”。在不到700字的公告里，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。仅已入市的二手项目可以出售给个人，但须满足无房且连续缴纳五年社保的条件，同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，360度无死角地限制了商住房的买卖。

从那时开始，北京商住房的市场地位一落千丈，承载着天洋“大北京”战略的房山超级蜂巢项目也从此一蹶不振。天洋系旗下承载文旅及地产业务的上市公司梦东方2020年度报告显示，截至2021年4月15日，房山超级蜂巢项目仅售出6.6万平方米，占比仅20%,可售部分还有超过25万平方米的体量没有卖出。

无法销售意味着无法回款，在依靠“借钱开发”的房地产行业，这也就代表着开发商很难偿还从银行借来的巨额债务。事实上，在“326商住新政”发布的前两个月，天洋基业才刚刚向恒丰银行贷款28亿元用于开发房山超级蜂巢项目。根据贷款协议，作为偿还贷款的抵押品之一，天洋基业将三块土地全部抵押给恒丰银行。

随后，因恒丰银行内部重组需要，债权被山东金融资产管理有限公司（以下简称山东金融）正式接管。债权营销公告显示，截至2019年3月31日，天洋基业拖欠未偿还本金约人民币25.10亿元，无力偿还。

接手后，山东金融迅速将周政及天洋基业、天洋控股告上法庭，并要求法院强制执行土地公开拍卖，用于偿还债务。

此外，因房山超级蜂巢项目已有部分房源对外销售，这部分业主也成为受害者，权益无法得到保障。房山超级蜂巢业主陈清（化名）向时代财经表示，因土地被抵押而天洋基业无力偿还，房山超级蜂巢已销售的部分公寓始终无法办理房产证。

“根据合同，天洋基业应该在2019年5月之前为业主办理完房产证，但证一直办不下来。说好的赔偿金也仅仅支付了两个月，就因为天洋账上已没有钱而中断。到现在，我们的房产证也没办下来，天洋那边一直没有说法，仅表示公司在想办法凑钱，然后就没有下文了。”

如今，他们只能期待在此次拍卖之后，天洋与山东金融之间的债务纠纷能够解决，并为业主完成不动产证的办理。

拿“酒钱”为地产填坑

另一根压垮天洋的稻草是天洋创新中心项目。

2015年8月，经过200多轮的激烈报价，天洋控股以总价38.22亿元拿下了A股上市公司沱牌舍得的实际控制权，成功将商业版图拓展到白酒领域，打下了一个横跨文化、消费、地产和金融的多元商业帝国。

与此同时，意气风发的周政决定以20.8亿元巨资收购燕郊最大的烂尾楼--成功大广场，并将其更名为天洋创新中心。这个项目与北京通州副中心仅一河之隔，地理位置优越。在燕郊炒房风气最为疯狂的那段时间，天洋的这个投资逻辑似乎并无问题。

当时，为了尽快拿到并将烂尾楼改造成功，天洋还通过杭州工商信托先后发行“天洋燕郊创新中心1号”及“天洋燕郊创新中心2号”两款集合信托计划，合计募资规模高达48亿元。

但由于京津冀协同发展战略，天洋创新中心项目于2017年9月暂时停工，直至《北京市通州区与廊坊北三县整合规划》获批后，于2019年8月重新开工。停工的这两年，项目开发停滞、大量资金沉淀，给天洋带来了巨大资金压力。

雪上加霜的是，天洋也因此彻底错过了环京楼市最红火的那段时光。当2020年项目更名为“北京LOGO”重新入市，面临的却是一个无比惨淡的市场，以至于天洋不得不向杭州工商信托申请部分展期。

根据杭州工商信托2020年4月3日发布的公告，天洋创新中心48亿元的整体债务之中，仍有37亿元待偿还。

巨大的债务压力之下，天洋为换取其中挪腾的时间、空间，开始违规拆借舍得酒业资金。2019年1月以来，天洋控股因资金紧张，持续向舍得酒业借款并无力归还。为了平账，每逢季度末或年末，天洋会通过外部筹集资金先归还给舍得，账目做完一周内，该笔资金再从舍得原路返回给天洋。

舍得酒业公告显示，2019年、2020年两年时间，控股股东天洋控股通过蓬山酒业、三河玉液等公司，违规拆借公司资金7.03亿元，其中流向天洋控股0.4亿元、其关联方三河天洋城房地产开发有限公司4.83亿元、天洋房地产（三河）有限公司1.8亿元。 

然而，奇迹并没有发生。“饮鸩止渴”强行续命两年的天洋，最终还是因无力在承诺期限内归还非经营性占用的资金及利息，被舍得酒业告上法庭。

2020年8月，舍得酒业发布《关于公司自查控股股东及其关联方资金占用事项的提示性公告》，表示经自查发现，公司间接控股股东天洋控股存在通过蓬山酒业非经营性占用公司资金的情形，并仍有4.75亿元尚未收回。

此举揭开了天洋系的遮羞布，债务危机自此全面爆发。

回顾20年前，周政从家电、百货行业跨界地产，并凭借着燕郊市场的火热快速起家，逐步构建起一个多元的商业帝国。20年后，却因为地产业务的几项失败决策，多年的努力随之奔溃。天洋系成也地产，败也地产。