一代人有一代人的幸福和烦恼，这一代人的幸福和烦恼大都和房子挂钩。

二三十年以来，地产的快速发展导致了房价上涨过快，年轻人靠工资难以买房已经成为一种社会普遍现象。

那么，房价未来还能上涨吗？空间还有多大？

根据，泽平宏观近期发布的《中国住房市值报告》显示，目前我国的住房市值为321万亿元（2018年）。

按照国家统计局数据显示，2020年我国商品房销售面积为17亿平米，商品房销售额17.36万亿元，增长幅度8.7%，如果加上2019年的商品房销售面积以及两年内房产增值的部分，我国的住房市值保守超过了360万亿元（约合55.5万亿美元）。

55万亿美元是一个什么水平呢？

按照这份报告统计显示，2018年美国的住房总市值为25.8万亿，日本的住房总面积为10.3万亿美元，英法德三国的住房总市值合计为28万亿美元，也就是我国的住房总市值已经远远的超过了美国、日本以及欧洲国家。

在分布上，东部地区住房市值占比超过了60%；在城市划分上，一线城市住房市值占比超过了四分之一。

房价反映供求水平，房租反映生活水平。

如今，我国一线城市租售比均为1%左右，二三线城市略高。前段时间东莞万科金域松湖花园一套550万的房子，租金只有2900元上了热搜。如果按照租售比计算，这套房子回本周期则需要158年。

但我们和国外不一样的是，我们的持有成本很低，而国外的持有成本普遍很高，所以大部分人买了房子之后，租不租就显得不那么重要，重要的是房价的上涨能够覆盖持有成本。

那么这样也导致了一个问题，那就是空置率过高。

2018年，建行董事长田国立在北大光华新年论坛上曾说过，次贷危机时，美国住房空置率大概不超过10%，日本为13%，虽然我们现在还没公开，但是肯定比他们大很多。

相同的观点，原中财办副主任杨伟民也说过。在此之前，中南大学的统计的2017年的数据为6500万套，空置率为21.4%。

这两年，关于空置率的数据没有新的样本，但是随着新增人口的减少，商品房销售的增加，实际上空置率还是比较高的。

除了空置率问题，房价问题其实也是一个比较严峻的问题。按照《中国住房市值报告》显示，从2000年至2018年，中国住房总市值从23万亿增加至321万亿，其中住房存量占比为11%，而房价上涨占比则为89%。

房价的过快上涨导致年轻人向新一线城市迁移已经成为了一种趋势，这也是这几年房价发展导致的一种必然规律。

实际上，年轻人才是城市得以发展的基石，这是普遍的共识，但是在经济发展过程中，超级城市化之后，房价上涨是一种必然，但我们需要注意的是，房价上涨一定是和平均工资上涨呈正相关的，一旦房价上涨脱离工资上涨，那么年轻人被迫选择离开也就是时间的问题。

目前，我国一线城市楼市均价均已过50000元/平米，而北上深的平均工资水平则在10000元/月左右，实际上按照中位数计算还同平均有一定的差距。

可以预见的是，房住不炒这项政策将会是一个长期的政策，未来房价不是可能不涨，而是必须得到遏制，直到达到合理水平为止。所以，从这个维度而言，我们未来要做的就是规范租房市场，降低空置率水平，去掉附加的条件，从而让房价回到合理的水平上来。