20亿!顺丰的又一大动作
除夕前夜,在家家户户都忙着置办年货的时候,王卫在忙着扩建顺丰帝国,看来大佬过年也不休息。
2月10日,顺丰发布了两个重磅消息。顺丰拟收购港交所上市的最大的国际物流公司嘉里物流,并且同步发布了房地产投资信托基金(顺丰房托)提交赴港上市的申请。
4月23日,港交所披露了顺丰房地产投资信托基金 SF Real Estate Investment Trust (顺丰房托)通过聆讯后的招股书。星展是顺丰房托的独家保荐人,瑞信及摩根大通担任联席全球协调人。
顺丰房托,分拆自顺丰控股(002352.SZ)。
有消息称,顺丰房托计划在4月26日开始预路演,拟在香港募资3亿美元(约19.48亿人民币),意味公司最快可于5月上市,而这也或将成为首个在香港以物流为主的房地产投资信托基金。
一、30万平方米
顺丰房托的初始投资组合将包括位于香港、中国佛山及芜湖的三处物业,截至2020年年底,所有物业均为现代物流地产(包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心)。顺丰所投资的物业战略性地位于香港及内地主要物流枢纽内,毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽,可出租总面积为307,617.5平方米。
顺丰这次就是将这30万平的物业拿出来上市。投资人可以通过买物业的股权,来分享租金以及土地升值,每年分得的租金还不用缴税。
简单地说,就是一群散户从顺丰那买下一部分的房产份额,然后大家一起来做房东。顺丰这一批房产的净资产是23亿,每年可以分得3.1%租金,享受3.5%的升值,平均下来每年的收益率大约在6.6%,这成本可比在国内找险资的成本要低多了。
顺丰房托的房产里面最核心的就是香港物业,占到这次Reits价值的86.6%。
下面这个图就是顺丰在香港的物业,这个楼是一个于2014年竣工的15层高的“坡道式”现代物流地产,具备可通向各仓库楼层的车辆坡道。看起来,这个楼的仓储挺奇怪的。楼的左边是个走货车的坡道,-1~8层是仓库,9~15层是办公室。
二、净利润过山车
在2018-2020年,顺丰房托收购的前身集团(指金紫荆及其附属公司)的收入分别为人民币2.56亿港元、2.69亿港元和2.79亿港元,相应的净利润分别为2.98亿、1.75亿和0.27亿港元。其中,顺丰房托前身集团2020年的净利润同比骤降84.6%。
截至2020年年底,顺丰房托物业合共有33名租户,租金收入总额排名前五位的租户(其中三位租户是顺丰房托基金的关连人士),约占租金收入总额的80.1%,而顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%。约94%的租户(按可出租面积计算)来自物流行业,而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。
顺丰房托资产管理有限公司董事会由8名董事组成,今年50岁的顺丰老板王卫担任董事会主席。行政总裁翟廸强为领展资产管理有限公司(领展房托管理人)的财务总监,拥有30年的房地产及金融行业经验。
三、关联方借款暴增681倍
我们需要注意一下顺丰房托前身集团的融资成本,2018-2020年,顺丰房托前身集团的融资成本从62.7 百万港元增长到118.4百万港元。为了减少融资成本,顺丰房托的前身集团从2018年开始借入关联方款项,以代替部分银行借款。该关联方就是顺丰控股及其附属公司。
截至2020年年底,顺丰房托一年以上的应付关联方款项是26.81亿港元,相比于2019年底的393.6万港元,暴增681倍。
2018年,顺丰房托一年内应付关联方款项是30.4亿港元,该部分贷款于最初10个月内不计息,并于2019年6月开始产生利息开支。因此,顺丰房托应付关联方款项的利息开支由2018年底的262.3万港元大幅增加至2019年底的6896.2万港元。
截止2020年年底,该项支出增至11587.4万港元,占当期收入的43.1%,也就是期内有超过四成的收入用于支付关联方借款利息。
总体来看,物流地产REITs对物流行业来说是重大利好。物流地产行业是一个典型的重资产行业,具有投资金额大、变现能力弱、回收周期长等一系列特征。不同于住宅等销售型物业,物流地产项目只能通过物业经营来获取租金等经营性收入,资金的回收期非常漫长,一般需要10年以上。
物流地产项目通过发行REITs,开发、运营物流地产的企业能够大幅降低了自有资金的需求量,既能够解决物流地产商的资金难题,同时又能让其转为轻资产运营,有助于物流地产商及上下游企业规模化扩张,同时拓宽融资渠道,降低融资成本,提高资金使用效率,进一步优化收益渠道。
四、总结
尽管顺丰房托在香港REITs中,作为底层物流资产具有独特性和稀缺性。但是,资本市场才是物流地产真正的试金石。
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