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如果说疫情，是一场对全球经济的考验，最后的一关是REITs，地产基金

因为它涉及到收租，涉及到商场景气度，涉及到人员的外出工作。如果连REITs也义无反顾，从地板上弹起来，那大致可以认定，疫情的恐慌高峰已经过去了。

目前看来，确实是这样了。

先于商业地产的，这一轮的反弹，是从住宅开始。

2020年5月开始，美国地产强劲复苏，一手和二手市场高奏凯歌，纷纷创下有纪录以来最高增长。

6月，美国天气还不是最炎热，甚至街上仍因为禁足，而人迹罕见，但美国房价的中位数已经到了29.53万美元  ，创了历史纪录

许多人，在家动动手指，就在电脑上买了一套房。

七月，美国成屋销售，同比增长8.7%，再次刷新有史以来单月最大涨幅

同时，房价中位数首次突破30万美元整数关口，房子的销售周期也从上个月的3.9个月，变成3.1个月，也就是只要挂牌，三个月就能卖掉。

八月份，销售总套数超过600万套，刷新2006年来纪录，换句话说是创了次贷危机后的高位，同时每套房中位数变成31.06万，所谓量价齐升，这在美国历史上非常罕见。看来全世界的人民都喜欢买房，连老美也不例外。

10月，美国大城市房价继续上涨，创下七年来最大环比升幅，到了11月，美国地产基本上全面失控，181个主要城市的房价全部上涨。

由于购房的人太多，而造房速度太慢，到11月，在售房源同比大幅下滑了22%，处于最近50年最低水平

12月，由于房少，需求多，房价的涨幅再上一层，12月20个城市的房价同比上涨10.1%，10个主要城市房价同比增长9.8%

今年以来：美国地产的价格，持续保持在2位数的强劲增长，1月份房子挂牌数量达到历史低谷，上架后的房源，1.9个月就被卖掉，房东出现普遍惜售心态，好的房源加价甚至出现抢购的行为，是不是熟悉的味道？

这时，美国人才知道，中国人为啥这么富有了，这炒房，真是赚钱啊。

早知道还搞什么芯片，买几套房捂着就行了

老百姓的心态发生了很大的变化

官方做了一项调查：针对疫情前和疫情后，询问受访者的投资理财倾向：

当前是买股票，还是买房子？

超过50%的人选择买房子

如果是首套房的受访者：

超过90%的人选择买房子

下图是美国投资者的调查情况：

有趣的是，当中国全民开始炒股，存款搬家，买公募骂张坤，买私募骂菜狗的时候。

习惯于购买股票的美国老百姓，开始集体进入房地产，他们发现：这一来自东方的理财神术，远比巴菲特的理论来得粗爆、简单、来钱快，而且更稳定。

通过上面时间轴的梳理，大家可以看到美国地产的上涨，是一个系统性的涨价。并不是投资者冲动，所以很难看到美国房价出现下跌。

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我写这个文章的目的，还是想让大家看一下，不仅是美国，像英国、日本、甚至韩国也出现共振的房价上涨。

饱受脱欧困挠的英国，疫情后，房价开启了一路开挂的节奏

2016年，即脱欧前，英国房价平均每套在65万英镑，脱欧开始后，到2019年下半年，即疫情前，每套均价已经下滑到35万英镑

葡萄牙球星C罗以325万英镑卖掉了他在柴郡的豪宅，比他在2008年购买时少了64.5万英镑。

疫情后，英国地产出现罕见的反弹，加上脱欧事件尘埃落定，刺激部分欧洲富裕人群进入英国地产市场。

英国国家统计局就英国房价统计数据显示，截至2021年1月，英国房价指数(HPI)为130.76。房价虽与上月相比下降了0.4%，但与去年同期相比上升了7.5%，创下过去5年来的最大涨幅。

韩国的首尔，江南区，部分住宅上涨幅度惊人，“首尔出现 20万一平米的天价住宅”，上周这条新闻占据了韩国各大媒体榜首。

去年韩国房价同比增长7%，全球名列第八，而且租金也没受到疫情影响，一路高歌猛进，实现全球很少见的租售同涨的情况。

因为房价涨幅太快，很多人都搞不清楚状态。谷歌最近一份报告显示：过去一个月间，“住房市场何时会崩盘”的搜索量暴增2450%；“房市为什么这么火爆”的搜索量在一周内翻了一倍。

日本在2020年的房价涨幅也达到了5%左右，在东京、新宿等地，房价也有明显的涨幅。

从上图看到国内房价对比国外还算比较温和地上涨。

数据显示，中国房价去年全年上涨了3.8%，第四季度上涨了0.4%，在56个国家和地区中位列第34位。

可能还有很多同学认为这张图有水份，自己买的房子明明涨了50%，怎么可能才这点呢？其实就全国看，确实存在着一些地方涨幅较大，而有些地方涨幅小，甚至还有下跌的城市，所以一平均之后这个数值差不多。

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全球房价的上涨，背后有多个因素：

一、对通胀的预期：各国疫情后对经济的援助，通过超发货币和降息，这种传统模式，加剧了通胀压力，物价上涨，老百姓为了抗通胀不得不买房。有些地方为了对抗经济下行，也鼓励居民购房。

原材料价格，也出现史上罕见上涨，比如美国许多独立屋用到的木材，过去一年上涨了170%，比如：

这些建筑重要材料，或者配件原材料，基本上70-100%涨幅。

因为美国有丰富的森林资源，且北美再生林每三四十年就要采伐更新一次，否则会自然腐朽，所以美国的普通多层住宅一般都采用木结构。

美国很多城市都有许多百年老屋，依旧住着住户，虽然肯定是经过修整，但是木质房屋的寿命很长，木结构的别墅也有结构轻，抗沉降，抗老化的特点。

换句话说:如果房子是一个玩具，制造玩具的原材料就涨了70-100%，房价怎么可能不上涨？

二、贷款利率历史低位：由于全球宽松，房贷利息很低，一些手中现金充裕的，以银行储蓄为主要投资方式的人群寻找新的投资方式，由于借钱买房成本大幅下滑，三十年房借利率平均仅为2.84%，远低于疫情前的近4%的水平，一些租房客，索性买房，变成房东。房地产于是成为一个非常主要的投资标的。

三、工作状态改变，居家时间增加，对居住要求提高：许多国际大公司开始宣布，其员工将永久在家办公，这对个体来说，住的地方要舒服是一个现实要求

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我写这个文章，不是说鼓励大家买房子，我的想法是：

一、全球房价上涨，接下来可能会形成共振：象美国，先从大城市，再到郊区，再全国普涨，从独立屋，到公寓，最后蔓延全部房型

二、对房价的考虑：要站在原材料涨价基础上，如果去年卖的房子是100万，现在应该在130万以上，这可能不算涨价，因为原材料涨了，也就是建筑商进货价格贵了，除非房地没有人要，地产商只有自己消化成本，否则原材料，比如水泥和螺纹钢的价格，必然转移到买房者身上。

所以，对房价理性的考虑，是要加入最近一年的原材料价格上涨，在这个基础上再判断房价贵不贵

三、全球房价上涨会不会影响到我们的房价：

这波全球楼市上涨，正是因为货币的超发、美元流动性的泛滥正是各国房价普遍上涨的直接原因，同样的，美国股市连创新高也是这个原因。

其他欧盟、日本、韩国等主要国家央行也是大同小异，而我们相比国外政策还是比较克制，M1增速从上半年开始不断提升，而国内房价的上涨也是从去年四五月份开始的。

目前来看正在从一二线向三四线的涨价蔓延，但对于小城市还是要谨慎，收入、人口，配套等都是决定房子生死的关键因素，相对一二线城市安全边际或远高于三四线城市，那怕单价贵许多。

针对全球房价的疯涨，3月14日，万科集团创始人兼董事会名誉主席王石发表微博称，各国央行的疯狂印钞，正在引发一个危及全球的严峻恶果，普通人的生活，越来越艰难了。同时他指出全球的大宗商品和原材料价格都在上涨，2021年的通胀，已经是一种十分现实的民生灾难。

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