物业是注重精细化运营的行业，能为企业带来长期资本，曾被称为“被忽略的蓝海市场”。在疫情期间，居民对社区管理及物业服务的需求提升，进一步提升了物业公司的市场存在感。疫情过后，购房者买房也更加注重物业公司的服务水平。

2020年共有13家物企赴港上市，仍有20余家企业在储备上市。

目前累计有40家物企在港上市，3家在A股上市，分别为招商积余（001914.SZ）、中奥到家（001538.SZ）、新大正（002968.SZ）。其中大多数是由大规模的房企分拆而来，如碧桂园服务（6098.HK）、恒大物业（6666.HK）、融创服务（1516.HK）等。

3月以来，各大物企陆续公布年报，诸葛找房数据研究中心监测40家上市物企的年报数据，从收入、规模、利润角度进行综合分析。

收入篇

世茂服务增长翻倍 彩生活上市以来首次下滑

随着物业品牌集中度提升，物企的收入也呈现明显集中的趋势。

根据诸葛找房数据研究中心监测的40家上市物企数据来看，收入TOP 10的总和为848.74亿元，占40家物企总收入的66.6%，已超六成；TOP 20收入占比86.5%，剩下的20家公司合计收入仅占13.5%。

其中，碧桂园服务以156亿元收入位居40家上市物企首位，恒大物业以105.09亿元收入位居第二，绿城服务（2869.HK）以101.056亿元排第三，雅生活服务（3319.HK）以100.261亿元排第四。前4家公司收入均突破百亿元。

招商积余位居40家上市物企收入排行第五。

星盛商业（6668.HK）、和泓服务（6093.HK）、烨星集团（1941.HK）、宋都服务（9608.HK）、兴业物联（9916.HK）目前管理规模较小，2020年收入低于5亿元，位居排行榜末位。

从收入增长情况看，40家上市物企的平均增速为37.69%。其中，世茂服务（0873.HK）增速翻倍，这与其在2020年大规模拓宽第三方物业有着密切关系。

世茂服务年报披露，2020年增加合约建筑面积2350万平方米，覆盖住宅、学校、医院、产业园等多种业态。与此同时，公司通过收并购新增合约建筑面积7100万平方米。截至2020年底，世茂服务一共收购了12家物业管理公司。

其次，雅生活服务、和泓服务、永升生活服务（1995.HK）、融创服务、时代邻里（9928.HK）、碧桂园服务收入增速均超60%。

而彩生活（1778.HK）、烨星集团两家企业业绩表现乏力，2020年收入较2019年分别下降6.5%、4.5%。

彩生活更是出现了上市以来首次的收入下滑，主要原因是，一方面受疫情影响，物业管理服务减少，另一方面，为巩固其行业地位，公司加大力度尝试业务转型，未来需要减少高投入高风险业务，聚焦高质量高回报业务。

烨星集团收入下降主要是在疫情下非住宅物业的管理服务收入减少，导致了整体收入下滑。

利润篇

和泓服务增长334.8% 招商积余毛利率垫底

2020年，虽然行业经历了疫情的冲击，但物管行业的利润仍呈现增长趋势，40家上市物企平均净利润为4.45亿元，同比增长70.57%。

部分企业的净利润翻倍增长，如和泓服务、恒大物业、时代邻里、荣万家（2146.HK）、华润万象生活（1209.HK）、融创服务、银城生活服务（1922.HK）、浦江中国（1417.HK）净利润增速均超100%，其中和泓服务增速为334.80%。

从绝对值来看，恒大物业净利润高达26.47亿元，位居40家上市物企之首。碧桂园服务、雅生活服务的净利润也处于高位，分别位居第二、第三。

2020年40家上市物企的平均毛利率为28.55%，行业整体毛利水平乐观。19家公司毛利率高于30%，13家毛利率在20%-30%，9家毛利率低于20%。

星盛商业毛利率高达56.3%。主要原因是公司业务以商管服务为主，商管业务的毛利率高于住宅管理是行业共同认知，但受在管面积较小的影响，其收入增速并不理想。

招商积余拥有较高的收入规模，但2020年毛利率为13.6%，为40家上市物企中最低的。2020年，招商积余研发投入仅占0.23%，目前仍在持续深耕公建物业领域。公司应加大研发投入，从科技赋能降低管理成本，提高人效，从而提高毛利率。

规模篇

彩生活规模第一但增速见底 碧桂园各项指标均靓眼

相较于毛利率，物业行业要更注重规模，规模能够带来边际效应，充分扩大毛利率的作用。2020年，40家上市物企的在管面积共42.72亿平方米，TOP 3在管面积占总面积的32.63%，TOP 10在管面积占总面积的70.1%，行业规模主要聚集在前十的公司。

彩生活的在管面积位居第一，为5.52亿元。彩生活虽然在管规模大，但规模增速处于行业较低水平，从而使得业绩呈现小幅下降局面。实际上，公司意识到了这一问题，在发布业绩公告当天对人事进行调整，寄望在新领导带领下突破当前困境。

碧桂园服务在管面积4.62亿平方米，位居第二。碧桂园服务各运营指标均表现靓眼，已成为行业龙头代表。

宋都服务、兴业物联、星盛商业的在管面积低于1亿平方米，未来需要进一步扩充。

疫情后居民对物业公司的认知度提升，物管公司在行业的地位进一步凸显，物管公司也趁机积极扩大规模。2020年40家上市物企在管面积平均增速为49.54%，扩张速度显著。其中，奥园健康（3662.HK）、融创服务、和泓服务、世茂服务、雅生活服务在管面积增速翻倍。

雅生活服务积极收购第三方物业，第三方占比高，逐步摆脱对母公司的依赖，其次，公司提高非住宅业态的收入，多业态发展有利于防范市场风险。

规模扩张缓慢的是彩生活、中奥到家、新大正，在管面积增速均低于15%。

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