在外界眼中，闽系房企总是伴随着“激进”和“黑马”的标签，例如正荣地产，曾经在2014年-2018年，仅用5年时间，销售额从169亿升至1080亿，也就是在2018年进入千亿营，之后则开始降速。

经历了高速扩张后，正荣发布了“新三年战略”，将2019-2021年设定为高质量发展期，重视财务稳健、规模和利润共生。未来三年将保持年增长30%的增长速度，三年左右的时间实现销售翻番的目标。

2021年是“新三年战略”的收官之年，正荣能否达成目标？

01业绩增速放缓，权益销售比较低

1998年成立的正荣地产，专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业，2018年在香港联交所挂牌上市。

作为闽系房企的一员，正荣自带“黑马”基因，从销售额上看，2014年销售额169亿，到2018年已突破千亿；从营收上看，2014年的营业收30.4亿元，到了2017年，已经接近200亿元。

不过最近这几年，正荣地产的销售规模虽然逐年走高，但增速却放缓了。

销售额方面，2020年正荣销售额1419亿元，同比增长8.6%，可以说是增速为近几年最低。通过过往年报数据可以看到，2017年-2019年，正荣年销售额分别为701亿元、1080亿、1307亿，同比增长分别约为78%、54%及21%，2020年则从双位数滑落至个位数地增长。

对于销售额增速放缓，正荣地产将其归结为“新三年战略”下高质量发展战略的调整。2021年正荣提出新的销售目标：不低于1500亿。若以此计算，同比增速约为5.7%。

针对新一年的销售目标，正荣地产总裁黄仙枝表示：“对于规模来讲，我觉得还是保持适当的规模优势就可以了，正荣地产还是在坚持高质量发展，特别是做长期主义，我们不设具体的目标，按照公司自己的实力、步骤来走。”

除了销售额增速放缓外，正荣地产的权益占比较低也是一个待解的问题。

根据正荣地产财报数据统计，2017年-2019年权益销售额分别为351亿、361亿、372亿左右，连续三年低于400亿，相对应的全口径销售额却分别为702亿、1080亿、1307亿。

如果以此计算，权益销售额的占比仅为50%、33.43%、28.46%，呈现持续下滑趋势。

权益销售额占比下降背后，是房企通过合作、小股操盘等方式来分散发展风险、快速做大规模，这显然对于有规模扩张需求的中小房企来说是一件“好事”。但是随之而来的则是发展过程中财务指标增长与规模增长不匹配，同时，合作带来的效率、质量等问题也成为挑战。

正荣已意识到问题，不断提高权益销售占比，2020年权益销售额为586亿，权益销售额占比提升至55%。

在业绩发布会上，对于权益“合作”模式，正荣地产方面也给出了回应。“‘合作’模式正荣地产今年仍会继续坚持，但目前已处于调整期，未来会不断尝试增加项目权益比例。”正荣地产董事会副主席刘伟亮表示。

02盈利能力堪忧

高速成长的过程中，正荣地产的盈利能力却令人堪忧。

营收方面，2020年营收361.26亿，同比增长10.95%，增速仍是近几年来最低增速。2017年-2019年，正荣营收分别为199.95亿、264.53亿、325.6亿，同比分别增长36.92%、32.3%、23.09%。

在盈利能力方面，伴随业绩增速的放慢，近几年来，正荣地产的毛利率也呈现逐年下降态势。2018年-2020年，正荣地产的毛利率分别为22.8%、20.0%、19.1%，低于行业平均水平。

虽然在高房价和新房限价的双重挤压下，房企们的利润空间逐步被压缩，毛利率有所下降，但正荣仍比行业的平均毛利水平要低更多，据中达证券研报数据显示，2019年32家上市房企平均毛利率为29.1%，2020年中期则为29.6%。可见正荣的盈利水平较弱。

对于其2019年、2020年毛利率下降的原因，正荣地产均表示，是由于年度内平均售价较低的建筑面积占总交付建筑面积的比例增加所致。

在扣非后归母净利润方面，2020年为23.12亿元，同比则是出现了负增长，增长率为-5.67%。

03仍踩一条红线

自房地产行业“三道红线”监管新规公布以来，这也成了讨论房企绕不开的话题，也成了各家年报内容的重中之重。

据中国网地产统计，截至2021年4月11日，超百家房企发布2020年年报，其中超70家房企公布“三道红线”数据，近半数达到绿档要求，脚踩两道红线的橙档房企为5家，3家房企全踩线归为红档房企。据统计，“绿档和黄档”的房企增多，但是剔预资产负债率仍是难题。

正荣地产目前也面临着这个难题，截至2020年12月31日，正荣地产的净债务率为64.7%，现金对短期债务比为2.2倍，两项指标均达标。但根据其业绩公告，正荣地产合约负债为608.67亿元，较2019年的387.98亿元增加56.9%。本报告期内，其总负债、总资产分别为1837.83亿元、2213.86亿元，按此计算，截至2020年末，其剔除预收款后的资产负债率达76.6%，踩中“一条红线”。

正荣地产管理层表示争取2022年上半年全面达标，降为“绿档”。

不过要注意的是过去一年有许多房企通过拆分公司上市、发行永续债等短期的财务手段改善报表，长期来看“降档”的含金量值得商榷，“降档”是结果，“降档”的过程则更为关键。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，对于已成功降档与一直处于安全档位的房企来说，“发展性指标”同样需要关注。若出现盈利能力大幅下降、权益占比较低、业绩增速下滑、存货周转效率较低、土储规模收缩等问题，或表明企业存在一定的经营风险。

从近年来看，正荣地产仍面临盈利能力下滑、权益比较低、业绩增速放缓等问题，

现在看来，2021年正荣要实现“新三年战略”完美收官，仍有许多问题待解。