2020年1月，建业地产股份有限公司（以下简称“建业地产”，00832.HK）董事局主席胡葆森将建业的未来三年定义为“战略巩固期”：“巩固期并不是停滞，而是要沉淀过去三年快速增长带来的问题，让财务指标更健康，让产品更完美，让服务体系更好，让组织能力更强。”

近日，建业地产公布2020年报。每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，建业地产98%的在建项目仍在河南。随着负债额度的不断上升，建业地产2020年的销售和融资成本分别上升52.5%和221.8%，导致利润被侵蚀。

 

销售成本大增

建业地产是一家成立于1992年的房地产开发企业，并于2008年6月在香港联合交易所主板上市。由于建业地产常年在河南市场的占有率排在第一，因此也被业内称为“河南王”。

年报显示，建业地产2020年营业收入为433.04亿元，较2019年增加约40.8%。归母净利润18.02亿元，较2019年下跌约10.6%。据悉，这是建业地产最近3年来，首次出现增收不增利的情况。

对于这样的业绩表现，建业地产表示，是由于有较多交付项目及按完工进度确认的在建项目已达到结转销售条件所致。

物业销售依然是建业地产收入的主要来源，2020年物业销售给建业地产带来416.07亿元的收入。年报显示，除物业销售外，建业地产也致力拓展酒店、文化旅游、绿色基地及轻资产项目，实行业务多元化，以分散营运风险，但占比很低。

同时，建业地产出现利润率下滑的局面。主要是2020年，建业地产的销售成本由227.61亿元上升至347.08亿元，增幅达52.5%。公司称，销售成本的上升是由结转物业面积增加所导致的。

受到销售成本大增的影响，建业地产的毛利率由2019年的26.0%降至19.9%，同比减少6.1%。公司称，主要原因一是受疫情影响，在部分城市采用销售去库存策略，以刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间。二是车位销售的毛利率由去年的46.0%减少至今年的30.7%。

资产负债率未达标

按照房企“三道红线”的标准，建业地产剔除预收款后的资产负债率为85.5%，净负债率56.8%，非受限现金短债比为1.48。由于剔预资产负债率指标一项超阈值，仍保持“黄档”行列。

伴随着扩张，建业地产债务一路水涨船高。2015-2019年，公司负债总额分别为324.4亿元、373.28亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元，2020年公司负债总额上升到1493.19亿。

建业地产负债水平攀升或与其大量融资有关。值得注意的是，建业地产2020年的融资成本由2019年的3.95亿元上升至12.72亿元，增幅高达221.8%，大幅拖累净利润。

对此，建业地产表示，原因一是汇率波动导致远期外汇合约、外汇汇率掉期合约、外汇期权等衍生金融工具的公平值变动亏损约6.13亿元，二是去年优先票据总额增加导致利息支出增加。

为了缓解债务压力，建业地产也在不断“借新还旧”。2021年1月8日，建业地产发布公告称将发行2.6亿美元2025年到期票息7.5%的绿色优先票据。2020年11月18日，建业地产发布公告称将发行3亿美元2024年到期票息7.75%的优先票据。

两笔优先票据均用于偿还一年内到期的中长期境外债。如此看来，建业地产还债的主要渠道还是发债，其债务压力可见一斑。

财务数据显示，建业地产两年以上但未超过五年的优先票据从2019年的54.9亿元上升至2020年的110.5亿元，增幅达101.3%。

能否走出河南？

在创始人胡葆森的决策下，建业地产曾施行“省域化战略”，覆盖河南省、市、县、镇、村的五级市场的同时，投资重心近两年也在向周口、许昌、新乡、驻马店等低能级城市下沉，这就导致企业面临着房地比下降、购买力不足等问题。

据了解，一直没有走出河南的建业地产，无法阻挡竞争者的到来。2016年，碧桂园、恒大、万科蜂拥而至，抢占河南的市场。

2018年，曾坚持不走出河南的胡葆森也改口了，建业地产首次提出走出河南战略，表示将会有条件地走出河南。

今年2月初，胡葆森以发表《老胡家书》的方式，再次提出走出河南：自2021年起，将企业战略半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原。

随着万科、恒大等房企的涌入，以及河南本土房企的持续发力，建业地产在河南省的占有率将不断受到冲击，恐怕也才有了“三年战略巩固期”。

年报显示，截至2020年末，建业地产在建项目总建筑面积约为3265.4万平方米，在建项目180个，其中位于郑州25个、河南省其他城市共152个、海南省3个，这意味着公司98%在建项目均在河南省。

土地储备方面，2020年建业地产新增储备建筑面积918万平方米，同比减少了29.6%，拿地销售比为0.22，比2019年降低了0.1，企业的拿地力度有所减弱。截至去年年末，建业地产拥有土地储备建筑面积5411万平方米，其中权益建筑面积4029万平方米。

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