作者:黄志磊

编辑:花木深

来源:亿 万

许家印再次为钱打开了“朋友圈”。

3月29日,恒大宣布旗下“房车宝”拟引入17家战略投资者,合计投资163.5亿港元,最终获得房车宝10%的股权,按此估算房车宝估值1635亿港元。按照公告,若顺利交割12个月内房车宝未能上市,则投资方可以溢价15%要求相关义务方回购目标股份。

如果房车宝顺利上市,这将是恒大集团第6家关联上市公司,而这距离其独立不到1个季度。

根据亿万粗略统计,半年内,恒大相关公司通过融资、IPO、增发就获得600亿港元流动资金,恒大犹如一家成功的孵化器,正不断孵化拆分出上市公司,而这与恒大目前的债务问题与神秘的许家印朋友圈息息相关。

被债务锁死的恒大

在《三体》中,为了锁死地球人科技,三体文明派出智子扰乱地球基础研究;在现实里,恒大的发展则被自身庞大“债务”锁死。

虽然从2017年起恒大就提出降负债计划,但负债总额仍逐年上升,2020年年中资产负债率(86.23%)已接近2017年高点(86.25%)。

为何恒大的债务如此难降?主要还是恒大近几年投入不减,2017年下半年恒大开始投入新能源汽车领域,仅2018年净投入200亿人民币,2019年净投入150亿人民币;在土地储备上恒大依然大手笔竞购,2018、2019年两年间共花费2200亿元购入土地。

货值挤压、合同负债高,种种诱因让许家印在2019年业绩总结会上提出“高增长、控规模、降负债”三大目标。

过去5年,恒大资产负债率一直稳定在80%以上,截至2020年年中,恒大负债总额1.98万亿元,相当于中国2020年GDP总量的1.94%,比中国2020年军费支出1.26万亿元还高。

为了偿还旧债恒大不得不发新债,为了吸引投资者关注,恒大需要不断提高发债利率,到2020年初,恒大发行4笔总计60亿美元债,利率高达11.5%至12%,这一再推高了恒大整体融资成本。

过去龙头地产公司大多走大资产、高负债发展模式,这一好处是发展速度足够快,但也会带来债务高企的风险,一旦金融环境变坏、市场环境变差、政策收紧,都有可能出现“钱借不到,债还不了”的问题,而恒大恰巧被自己的债务问题拖累了。

2020年8月20日,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,邀请12家房企参会,制定了三条红线规则:房企剔除预收款后资产负债率不得大于70%;房企净负债率不得大于100%;房企现金短债比小于1。

根据规则,若房企符合三项指标,年度有息负债增速可到15%,若一项踩线,有息负债增速降至10%,若两项踩线,有息负债增速不得超过5%,若三项均踩线,则不得增加有息负债。很不幸恒大三条红线均踩,后续发债已成泡影。

如果不能发债,恒大如何自救?

打折卖房

恒大的选择是“销售回款”和“股权融资”两条路。

首先是销售回款,2020年初,线下卖房无法顺利展开,2月13日起,恒大火线开启网上购房活动,成为首家全面推行“网购”的房企,并提出全国在售楼盘75折优惠,并根据楼盘去化率、付款方式等再提供折上折,仅2月75折活动就使恒大月合同销售金额增长107.8%。

年初的甜头让恒大再打营销战,9月6日晚,许家印亲自主持恒大营销大会,宣布9月、10月恒大全国楼盘全线7折,“金九银十”两个月单月销售额冲刺1000亿元,恒大最终以1819亿元销售记录,成为首个单月销售破千亿元的房企。

在大促助推下,2020年全年恒大实现合约销售7232.5亿元,同比增长20.3%,不仅完成了全年6500亿元销售目标,还成为首家年销售超7000亿元的房地产企业。债务方面,截至2020年底,恒大有息负债7165亿元,相比去年3月下降1578亿元。

但对于恒大而言,打折销售只是加速货值变现,短期债务问题仍在威胁恒大的资金链。

2020年9月底,就在恒大如火如荼开展金九银十销售活动时,一份关于恒大地产重组及负债情况的文件在网上流传,随后恒大紧急辟谣。

尽管文件内容无法得到证实,其中还是侧面展示了恒大两个主要问题:一是由于早年与深深房计划的重组迟迟无法通过,此前获得的1300亿战略投资即将到期,恒大需要向投资者兑现上市承诺,否则将返还款项。

另一方面,有息负债确实成为巨大包袱,若不能妥善处理战投款项,将引发短期债务危机,此时的恒大已不再追求重组成功,而是更关注债务问题如何妥善解决。与房车宝、恒大汽车获得投资一样,许家印强大的朋友圈起了重要作用。

就在文件流传正火热时,9月29日,中国恒大宣布,已经与持有恒大地产总额1300亿中的863亿战投签订补充协议,同意将普通股权长期持有,剩余437亿元也将相继完成商谈。 

为此恒大还举办了一场声势浩大的补充协议仪式,苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等战投方悉数出席。

就这样,1300亿元的战投问题被妥善解决,恒大的债务问题也得到极大缓解,但恒大各项业务还需要资金支持,如何获得新钱?

许家印的“朋友圈”

新钱来源就是“股权融资”,尽管销售回款成绩斐然,考虑营销成本、土地成本以及折扣让利,恒大实际获利需要打折扣;而股权融资相比发债成本更低,倘若子公司完成上市,不仅不必归还融资额,还能在二级市场获得新融资,方便加速解决资金问题。

不管许家印是不是这么想的,恒大也确实这么做了。2020年8月恒大物业引入235亿港元战略投资,投资方包括中信、光大控股、红杉资本中国基金、云锋基金、腾讯、陈凯韵、周大福等,4个月后恒大物业成功上市,恒大再获得近70亿港元新融资。

2021年1月24日,恒大汽车宣布与成宇控股有限公司、上宇有限公司、和益荣国际贸易有限公司、翠林全球投资有限公司、陈凯韵、刘明辉达成认购协议,以股27.30港元定向增发共9.52亿股新股,共筹资260亿港元。

而在此次房车宝的融资中,17家战略投资方中也不乏弘毅投资、中信资本、周大福等熟悉的身影,可以说在近半年时间里,恒大展示了超凡资本运作能力,不仅能从恒大集团内拆出优质资产进行融资,还能不断说服投资者们参与认购。

事实上,许多投资方都是许家印的老朋友,投资不仅看好项目,更是源于交情。

例如参与投资恒大物业、恒大汽车的陈凯韵,是香港著名富豪、华人置业董事会主席刘銮雄的妻子,刘銮雄是恒大早期的投资人,2009年刘銮雄曾与另一香港富豪郑裕彤注资恒大,帮助其解决次贷危机带来的资金问题,目前刘銮雄依旧持有大量中国恒大股权。

云锋基金创始人之一的马云与许家印因酒结情,早前10亿元投资成立恒大淘宝足球队(已宣布从新三板退市),双方有极好的关系;腾讯作为恒大在深圳的重要合作方,不仅是恒腾网络的重要股东,也参与了恒大汽车相关业务。

恒大汽车投资方中,成宇控股、上宇有限实控人分别为京基集团陈华,中洲集团黄光苗,两人是许家印知名的高尔夫“球友”,同样是地产界的名人,而翠林集团董事长王忠明正是接手恒大冰泉等产业的重要关联方。

外界传言许家印擅于与富商结交朋友,早年恒大需要明星营销,通过结识香港英皇杨受成,相继认识了香港富商、周大福创始人郑裕彤、中渝置地张松桥、刘銮雄等人,随后开始积累起丰厚的朋友圈资源。

除了平日交情,许家印也善于将交情转化成生意,朋友间常常相互“接盘”,例如2015年恒大以204亿元收购郑裕彤旗下新世界、周大福总计851万平方米5个项目,成为当时中国房地产收购最高记录。

也正是有着强大的朋友圈关系,许家印才能在几天内就解决1300亿元战投对赌难题。或许对于恒大而言,股权资本运作才是恒大解决债务问题的关键,但恒大还有优质资产可以拆分吗?房车宝能否成功上市,接下来才是考验许家印的时刻。