这几年，“免费送房”一直是燕郊楼市最大的噱头。

房子真的免费送吗？实际上大家心里都清楚，这只是一种卖房的手段。

因为购买者需要缴纳房主剩余房贷以及过户的各种费用，算下来其实不比买新房便宜。

之所以出现这种现象，那是因为过去几年疯涨的燕郊楼市得到了市场的纠正，那些高位买入的购房者才真正领略到了原来房价也是会下跌的。

为了拯救跌成负资产的房子，摆脱每月还贷的压力，所以每隔一段时间，市场就会炒作一波燕郊。但从整体结果来看收效甚微。

这不，近期又有一则“燕郊落户放开”的消息又在网上传得沸沸扬扬。

消息出现之后，燕郊的卖家和部分房产中介又忙活了起来。经过媒体的反复核实，跟相关部门的工作反复确认，得到的答案是“目前燕郊的落户政策是有房本且房屋是住宅性质就可以落户。”

换句话说，落户开放政策一定程度上是放开的，但并非完全放开，因为目前燕郊依然执行比较严格的限购政策，非本地的居民家庭只能买一套住宅，且要连续缴纳三年的社保。

当然很多人关心这个问题并不是因为燕郊真的能不能落户，而是房子是够能卖掉。

那么，燕郊落户政策新政之后，未来几年房价会不会重拾升势？房价的水平还会不会涨到巅峰的水平？

我认为，回暖肯定是会回暖，但肯定不会幅度过大，更不可能回到最高的位置。因此，抱有这个想法的人应该打消幻想了。

房地产作为一个周期性行业，过去的二三十年里，一直上涨的房价让绝大部分人产生了错觉——房价只涨不跌。

但是现实情况是，北方的一些城市楼市这几年拐点已经来到，有些城市也花费了大量的力气去引进人才，但收效甚微。

短期来看，房价的确受到很多因素的影响，但长期来看，支撑房价大的因素的只能是城市流入人口以及就业机会。

对于大部分三四线城市而言，目前的房价确实是虚高的。这些城市，没有丰富的就业机会，人口大多呈现出净流出的态势，普遍收入均在3000元—4000元左右。但房价则都在10000元/平米以上，很显然从收入比上判断这显然是不合理的。

在城市化的进程当中，溢价存在是一种合理的现象，但也仅仅保持在合理的范围内，动辄一倍的涨幅这不是溢价而是炒作。

另外2017年之后，一些头部大型房企涌入三四线城市直接导致了房价的跳涨，这也直接消灭了全国楼市最后的洼地。但2019年之后一些大房企受制于“三道红线”等因素的影响，放慢了高周转的步伐，部分三四线城市直接开始高位横盘。

从长远来看，我认为房价的高低一定会和当地居民的收入呈正相关，这点也并非信口开河。

2020年，我国的新房销售面积为17亿平米。近期，融创2020年业绩说明会上，孙宏斌就预言预计今年的新房销售面积一定会破18亿平米，也就是说实际上每年的新房销售面积还在增加，楼市向上的整体大趋势还要持续一段时间。

所以，在这个阶段内，楼市不会有明显的下跌，但趋势一旦形成，就很难扭转，例如燕郊楼市。

可能有很多人认为放开落户条件后，燕郊楼市必涨。但需考虑到一个实际因素，即全国楼市处于上涨的趋势，或者周边的楼市依然处于上涨的趋势。

当下北京楼市、天津楼市明显已经没有大幅上涨的空间了，主体都没有空间了，周边的楼市怎么可能还会有空间？

其实不止燕郊，深圳周边的惠州也是一个深刻的例子。当年深圳房价大幅上涨之后，惠州的楼市也迎来了一波高潮，但五年过去了很多人买了惠州的房子不仅没有升值，而且还出现了一定程度的下跌。

所以买房时，一定要考虑城市的人口以及就业情况，这是支撑房价的核心逻辑，作为商品，虽然我们房子附加了很多额外的条件，但总体而言它还是商品。

最后，出生率问题也是我们要考虑的重要问题。连年下降的出生率实际上已经给高房价敲响了警钟，未来年轻人越来越少，对房子的需求自然就不会那么大了，当大家都没有需求时，房价还怎么保持？

所以，不要迷信房价一直涨，只是拐点未到。房子作为特殊商品，交易不频繁，时间跨度较长，一旦趋势出现了明显的逆转，那么你想出手可能就真的出不掉了。