作者：地产大咖联盟

在众多资本的眼中，物业服务无疑是优质资产。然而，深陷债务深渊的蓝光发展（600466.SH）却不得不将自己亲手带大的“儿子”转卖。

2月25日晚，蓝光发展宣布以48亿元将蓝光嘉宝服务(02606.HK)卖给碧桂园服务(06098.HK)。

这是自2020年7月，蓝光发展以9亿元卖掉迪康药业后，第二次变卖资产。

接连变卖资产，是董事长杨铿为蓝光发展市场走衰，为保持资金链不断裂而采取的不得已的举措。

日前，蓝光发展公布的业绩快报显示，2020年债务继续攀高至2115亿，然而克而瑞统计的数据显示，其销售额却进一步滑落，从2019年的1015亿元滑落至926.7亿元。

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换帅难改颓势

要知道，2020年，杨铿可是对蓝光发展寄予了厚望的。

2020年初，蓝光发展制定了1300亿的销售目标，股东甚至希望蓝光发展能干到2000亿元，实现大的突破。

之所以在其他地产头部企业都制定了相对谨慎的销售目标的同时，蓝光发展2020年的销售目标是比2019年增长30%，是因为杨铿在2019年底请来了一个猛人。

2019年12月20日，蓝光发展公告，原公司总裁张巧龙担任公司副董事长，董事会同意聘任迟峰为公司总裁。

迟峰2006年加入华润置地，先后出任华润置地项目总、城市总、区域总，于2013年6月担任华润置地高级副总裁，兼任华润置地华东大区总经理。作为华润置地三大区之一，华东大区一直是华润置地重要的业绩支撑和利润增长点。

此前，杨铿一直在寻找一位能让业绩一飞冲天，拯救蓝光发展于水深火热的英雄。地产大佬迟峰成了杨铿心目中的救命稻草。

当然，迟峰的到来，还有另外一层用意。蓝光发展正在将重心从西南区域转向华东+西南，并且确立了成都+上海的双总部格局。迟峰原先工作的主要区域也是在长三角，这也是杨铿用迟峰接替张巧龙的主要原因。

然而，在2020年房地产大势下滑的大背景下，迟峰个人的力量也无法挽回蓝光发展的颓势。

2020年，蓝光发展的销售连成都前十名都进不去。

2020年，蓝光发展在成都大本营市场丢失殆尽。

2019年，蓝光发展在成都市场还以97亿元的销售额排名第6位，到了2020年，就连前十名都排不进去。

不仅如此，2020年，蓝光发展甚至没有守住2019年的千亿销售额，排名也没有守住行业前30名，滑落到第39名。

业绩不保，让杨铿大失所望。

为了偿债六成股权质押

在业绩增速大幅下滑的同时，蓝光发展的经营状况也在恶化，负债大幅攀升。

实际上，为了保证2020年销售增长30%的目标实现，蓝光发展逆势而动，走着与头部房企完全不同的路，在万科、恒大、融创等积极降负债的同时，持续激进拿地，2019年土地投资额就高达500亿元。2020年前三季度，由于拿地和开发支出增加，前三季度其经营性现金流净额大幅流出99.5亿元。

然而理想很丰满，现实却很残酷。面对市场销售不力的情况，蓝光发展不得吞下债务大幅攀升的苦果。

蓝光发展2020年主要财务数据

蓝光发展最新的财务报表显示，其2020年负债高达2115亿元，再创历史新高，即便扣除预收账款和合同负债837.7亿元，其负债额依然高达1277亿元，其中有息负债722.4亿元，较2019年的568.9亿元增加153.5亿元。

不仅如此，蓝光发展通过发行永续债隐藏债务。2016-2019年的永续债规模分别为7.8亿、45.53亿、39.62亿、39.68亿元。2020年前三季度，蓝光发展发行永续债44.7亿元。

过高的有息负债，就如同一颗毒瘤吞噬着蓝光的利润，威胁着蓝光的财务健康。

2019年，蓝光发展的净负债率为144.5%，负债率为80.62%；高于红线要求；2020年末，蓝光发展的资产负债率不降反升，上涨至82.23%，净负债率为100.95%。

近年来，蓝光发展偿债资金主要依赖于外部融资，以银行借款为主。其融资渠道较为多元，除了发债和借款，还通过租赁融资、应收账款、定增、股权质押和信托等方式融资。

截至2021年2月，蓝光控股已质押8.87亿股蓝光发展股票，股权质押率为61.76%，可见质押率之高。

痛苦的割舍

本想着举债在2020年冲一把，尽可能回笼资金，降低负债，无奈市场不给面子，杨铿为了保障蓝光发展的后续资金，不得不在2020年下半年放弃多元化，专注于主业。

2020年7月29日，蓝光发展以9亿元的价格将迪康药业卖出。

这还不够，2月25日晚间，蓝光发展发布公告称，将下属全资子公司蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.62%股份出售给碧桂园物业服务，对应交易总代价暂估值人民币48.47亿元，溢价率仅为30%。

通过换回48亿元的现金，蓝光发展赢得了开发需要的宝贵资金，也将大幅降低负债率，赢得了短暂的喘息机会。

对于杨铿来说，这样的割舍也是迫不得已。想当初，杨铿也希望地产和物业两翼齐飞， 2020年，为蓝光嘉宝服务制定了堪称激进的2020年增长目标：通过收并购获取在管物业规模不低于4200万平方米。据不完全统计，仅2020年前11个月，蓝光嘉宝服务就陆续斩获17个物企标的，合计收获在管建筑面积约3272万平方米，花费资金约7.59亿元，使其成为2020年收并购项目最多的物企。

可是，资本市场对蓝光嘉宝服务所做的并购并不感冒。截至2月22日收盘，蓝光嘉宝服务股价报38.95港元/股，较2020年8月62.7港元/股的高位跌近37.9%，股价一直表现不振。

这让杨铿不得不做出取舍，放弃一头，先专心做好地产主业。

对于碧桂园服务来说，此次成功控股蓝光嘉宝服务，势必将为碧桂园服务保住“第一物企”宝座增加助力。而蓝光嘉宝服务表现不佳的股价或也会因此得到提振。

资本市场对于碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务给予积极回应，2月26日下午15：26分，蓝光嘉宝服务（02606.HK）复牌后大涨18.36%。

与之形成较大反差的是，2月26日收盘时，蓝光发展收跌7.9%。

有股民在股吧里面评价称，杨铿这样做很明智，拿着48亿元先做大主业，然后伺机再成立一家物业公司。