​久期财经讯，2月10日，惠誉评级已确认香港地区的希慎兴业有限公司(Hysan Development Co., Ltd.，简称“希慎兴业”，00014.HK)长期外币发行人违约评级(IDR)为“A-”。展望“稳定”。惠誉还确认了希慎兴业和Hysan (MTN) Limited的高级无抵押评级，以及由 Hysan (MTN) Limited发行的40亿美元MTN计划为“A-”。此外，惠誉已将Elect Global Investments Limited拟发行的美元次级永续资本证券评级定为“BBB”，该永续证券由希慎兴业提供无条件且不可撤销担保。

希慎兴业IDR确认是基于该公司在中国香港地区的投资物业(IP)投资组合及其财务管理的稳定表现，从其持续低杠杆率和稳健的覆盖率可见。尽管经营环境充满挑战，希慎兴业的EBITDA仅略有减弱，但其IP投资组合的市占率在2020年上半年仍保持在高位。尽管惠誉预计希慎兴业在2020年的业绩将恶化，但其财务指标可能仍与“A-”评级保持一致。

关键评级驱动因素

经常性租金收入稳健：惠誉预计，由于COVID-19大流行的负面影响，希慎兴业的租金收入将在2021年适度下降。写字楼和零售空间的入住率应该仍然很高，但在香港经济低迷时期，租金逆转将面临压力。尽管如此，惠誉认为，由于希慎兴业成熟的IP投资组合拥有的租户基础多元化和租赁到期情况分布良好，不太可能出现重大恶化。

该公司改变零售组合以满足当地需求的战略，如增加食品和饮料销售点，缓解了游客人数减少因素。同时，希慎兴业也得益于部分公司搬离中环地区，因为与其他正在崛起的CBD地区相比，希慎兴业位于铜锣湾的办公组合为中环地区提供了更好的连通性和更便捷的交通选择。

财务管理审慎：以负债/投资组合净值(包括对合资企业提供的担保)衡量，希慎兴业的杠杆率在2020年上半年保持在2%的低位。上述指标与中国香港地区同行相比有利。惠誉预计希慎兴业将保持低杠杆水平。该公司资产负债表上并无有抵押借款。固定利率债务占其总借款的比例在2020年上半年保持稳定在89%，而其到期期限从2019年的6.6年上升至2020年上半年的7.2年。

租户基础多元化：虽然希慎兴业的投资组合集中在铜锣湾购物区，但管理层已努力使租户基础多元化，每个零售物业都有明确的品牌策略。例如，希慎广场专注于时尚品牌和餐饮，利舞台专注于大众市场和传统餐饮，而利园区则瞄准奢侈品牌。此类定位有助于扩大公司的消费者基础。惠誉认为，管理层在这方面的努力为资产质量增加了价值。

希慎兴业的办公组合拥有租户类型平衡，代表来自银行和金融、咨询、保险、共享办公、半零售、信息技术和其他行业。写字楼和零售业的平衡租户组合有助于抵消香港地区经济衰退期间某些行业需求的下降。

继续关注IP：惠誉预计希慎兴业将继续专注于其在中国香港地区的IP投资组合。希慎兴业在大埔有一个与合资伙伴协作的小型住宅开发项目，预计于2021年预售，以及预计不会增加房地产开发项目的敞口。惠誉预计希慎兴业将继续评估其在中国香港地区的IP机会，但如果获得新的IP项目，其将保持财务纪律。

评级推导摘要

希慎兴业的评级由其优质资产和产生稳定经常性租金收入的能力支撑。与“A”评级类别中的香港地产商相比，希慎兴业在铜锣湾有较小的IP规模和地理集中。然而，在当前充满挑战的环境中，该公司的零售和办公组合保持了较高的入住率。

希慎兴业的杠杆率(以净债务/ IP值衡量)在2020年上半年保持在2%，地域惠誉评级的一些香港地产商，如领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，A/稳定)、新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties，简称“新鸿基地产”，00016.HK，A/稳定)。希慎兴业能够持续实现其正的办公室组合的租金，并维持高入住率，抵消了其地理分布更为集中的组合。

希慎兴业2019的IP利息覆盖率是惠誉评级中国香港地区地产商中最高的，如领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，A，稳定)、新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties，简称“新鸿基地产”，00016.HK，A，稳定)和太古地产有限公司(Swire Properties，简称“太古地产”，01972.HK，A，稳定)。同业的利息覆盖率从7倍到9倍不等。

希慎兴业的地产投资物业组合规模大于南丰国际控股有限公司(Nan Fung International Holdings Limited，简称“南丰国际控股”，BBB，稳定)，其杠杆率比南丰国际控股低，利息覆盖率比南丰国际控股高。

关键假设

发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-2020年和2021年，办公租金复归率为-1%至1.5%，零售业租金复归率为-18%至-13%;

-从2021年起，写字楼的入住率为92%-95%，零售业的入住率为92%-95%，住宅物业的入住率为80%;

-每年约10亿港元用作资本支出，以支付一般维修资本支出;

-股息支付率为60%

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：

-由于经营环境恶化，惠誉预计未来12至18个月不会采取任何正面行动

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：

-投资房地产EBITDA/总利息覆盖率持续恶化至4.0倍以下

-净债务/投资性房地产资产持续超过30%

-投资房地产以外的业务组合变化

流动性与债务结构

流动性充裕，财务灵活：截至2020年上半年末，公司的现金和银行结余(包括定期存款)为211亿港元，足以支付5.65亿港元的短期债务。希慎兴业在2020年底还有54.5亿港元的承诺的未提取贷款。截至2020年上半年末，该公司的IP价值为756亿港元，这为该公司提供了额外的财务灵活性。希桑的所有借款都是无担保的。