全年销售完成目标,远洋集团的根本问题却仍未解决
出品 l 观点财经 作者 l 橙子 作为港股市场老板上市房企之一,远洋集团(03377·HK)从2007年上市以来,股价一直处于波动下跌状态。 截止到1月29日,13年来,其股价已经从上市以来的最高价13.25港币跌至1.59港币,年复合增长率-15.05%。 不过,在1月13日晚间,远洋集团披露的2020年未经审核营运数据里,截止到2020年12月31日,远洋全年实现协议销售额约1310.4亿元,同比增长1%,略超1300亿元的全年销售目标。 图片来源:远洋集团官方公告 远洋以价换量 强行实现全年销售目标? 早在去年8月底远洋披露半年报之际,我们曾对远洋全年销售情况作出如下预测:截止到去年前7个月,远洋的去化效果并不理想,仅完成全年销售目标的39.14%,因此要想完成全年1300亿销售目标,压力山大。 从最新销售数据来看,尽管远洋顺利实现全年销售目标,然并非经营情况改善,而是以价换量的结果,尤其在12月,因降价致使销量猛增。 根据远洋集团披露的全年销售数据,公司2020年12月实现协议销售额228亿元,同比增长36%。对应协议销售楼面面积142.29万平方米,同比增长84%,但协议销售均价为1.6万元/平方米,同比下降26%。 由此可见,为了保证实现全年销售目标,远洋集团在销售均价问题上牺牲不少。 尽管去年以价换量的房企并非远洋一家,恒大也曾多次推出折扣房,但从远洋的平均经营成本来看,远洋价换量更像赔本赚吆喝。 作为较早开展全国化经营的房企之一,远洋却一直表现出对大本营京津冀的高度依赖性。 公开数据显示,2016-2019年,远洋在京津冀区域分别实现协议销售额264.41亿元、211.91亿元、448.44亿元、456.73亿元,占当年销售总额的比例分别为53%、32%、42%、36%。 近年来,随着“南移西拓”战略逐步落实,远洋在京津冀以外的区域也在加大拿地节奏。据统计,2020年远洋集团全年拿地项目已有约40个,新增土储规模同比增长超过30%,其中“南移西拓”项目占比高达70%。 由此对远洋带来两点影响: 好的一面是让远洋不断提升土储规模,确保更长远的开发。 根据新浪财经大眼楼管统计整理数据,2016-2018年公司新增土储分别为1375万平方米、1849万平方米和1018万平方米,2018年的土地储备达到最高峰,为4044万平方米。截至2019年12月30日,公司的土地储备为3724万平方米,可供6年左右的开发。 图片来源:新浪财经 不好的一面,则在于随着近年来楼市地价飞涨,此时扩张让远洋不得不背负更高的拿地成本,也在不断拉高其实际销售成本。 2014年,远洋平均销售成本为3300元/平方米,到2020年的1-6月,这一数字已经升至7800元/平方米。 但受制于楼市宏观调控,为了加速去化,远洋的销售均价却在不断走低,从2018年的22900元/平方米降至2020年的18600元/平方米,此消彼长也在做低公司利润空间。 如此来看,尽管远洋在数据上实现全年销售目标,但从实际销售效率来看,其盈利质量却在同步下降,这也导致远洋成为克而瑞“2020年度房企销售排行榜”里的退步生,被正荣集团、佳兆业、滨江集团等一众房企弯道超车。 反映到财务报表上,则是令人堪忧的盈利质量。 盈利质量堪忧的远洋集团 也并非一无是处 根据远洋历年财报数据,远洋近几年毛利率就始终处于20%上下,远低于30%左右的行业平均水平,净利率在10%左右,经营性现金流也连续三年为负。 根据其2020年半年报数据,整个上半年远洋实现营收193.74亿元,同比增长17.61%,实现归母净利润12.23亿元,同比负增长34.8%。 图片来源:东方财富 而上半年远洋毛利率也只有23%,远低于30%左右的行业平均水平,销售净利率则只有10.21%。 图片来源:东方财富 如果再往前推,远洋从2011年以来,已经连续8年毛利率处于25%左右的水平。 图片来源:东方财富 对此,远洋官方给出的解释是“由于期内投资物业公平值收益、出售附属公司权益的收益等非核心业务利润有所减少”,简单理解就是房地产销售业务的资本回报没有获得太大增长,从而导致销售毛利持续处于低位,也导致净利增速下滑。 而且,除了业绩表现不佳,远洋经营性现金流也已经连续三年净流出: 2017年,远洋经营性现金流为-12.22亿元; 2018年有所回升,但同样为负,即-4453.3万元; 2019年,公司该指标则再度大幅下滑,达到-33.03亿元。 图片来源:东方财富 经营性现金流作为企业盈利质量的重要反映,远洋在这一核心数据的表现上,确实不够理想。究其根本,恐怕还在于低性价比拿地导致开发成本较高,去化难度较大,从而拖累其周转效率。 再加上“南移西拓”战略持续进行,让远洋拿地成本持续处于高位,恐怕在未来远洋依旧会保持较长时间的低盈利质量状态。 好在背靠中国人寿和大家保险(前安邦保险)两大控股股东,远洋在融资成本方面,优势明显。也让其融资成本处于行业低位,整体债务水平相对可控: 目前仅扣除预收款后的资产负债率微超监管红线,净负债率和现金短债比均处于合理水平。也让远洋在资金层面相对宽裕。 但在注重基本面的香港资本市场,相比杠杆水平,他们可能更关注企业的营收质量,只是这一块恰好是远洋集团的短板。 关于远洋未来,我们依旧认为提高经营效率,增强盈利质量才是其重中之重。 声明:文章不构成投资建议,转载请注明来源与作者
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