继2019年德信中国（02019.HK）闯关港股IPO之后，德信集团又对旗下物业板块进行了拆分，并打包赴港上市。

1月18日晚间，港交所公布了德信服务集团有限公司的招股书，建银国际为独家保荐人。

编辑 | N姐

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德信服务披露，截至2020年9月30日，公司在管物业共163个，覆盖9个省份26座城市，在管建筑面积约2310万平方米；已订约管理226项物业，合约总建筑面积为3540万平方米，覆盖12个省份的31座城市。

从区域来看，截至2020年9月30日，德信服务的在管建筑面积中有1458万平米来自浙江省，729.9万平方米来自长江三角洲地区(浙江省外其他地区)。

成立16年来，德信服务已发展成为浙江省领先的综合性物业管理服务提供商，根据2020年中指院发布的排名，在总部位于浙江省的中国物业服务百强企业中分别以收入及在管建筑面积排名第四位及第五位。

德信服务表示，未来计划继续巩固于浙江省的地位，大力提高于长江三角洲地区以及中国其他经济发达地区的市场份额。此外，德信服务将在武汉、郑州、成都、西安、贵阳及佛山等具有巨大发展潜力的中国其他地区持续扩张。

招股书显示，2018年、2019年及2020年前9个月，德信服务收入分别为3.98亿元、5.13亿元及4.98亿元，利润分别为2250万元、5060万元及8070万元，毛利率分别为23.9%、28.3%及33.6%。

与部分物管企业高度依赖母公司不同，德信服务来自第三方业务占比较高。

截至2020年9月30日，德信服务163项在管物业中，由独立第三方开发商开发的物业有100项，占在管总建筑面积的66%；由德信集团及合营、联营公司开发的物业有63项，占在管总建筑面积的34%。

收入结构方面，于2018年及2019年、2019年前9个月及2020年前9个月，由德信集团所开发物业提供的物业管理服务产生的收入，分别占公司同期物业管理服务所得总收入的22.2%、25.4%、26.2%及26.2%。

不过，德信服务与德信集团之间的关系，不只是集团将物业交由德信服务来管理，还有资金方面的往来。德信服务在招股书中明确表示，公司于过往业绩期间，曾向德信控股的附属公司提供计息垫款。

关于计息垫款的信息，并没有作为单独列项进行公布，而是分散于招股书几处进行了披露。

“我们的融资收入为银行存款的利息收入，以及向胡先生（胡一平）所控制的其他实体，做出垫款所产生的利息收入。”德信服务方面表示。

德信服务并未披露向德信控股附属公司垫款的详细金额，但公布了垫款的利息收入。

招股书披露，公司于2018年、2019年以及截至2020年9月30日止九个月，涉及有关计息垫款的利息收入分别约为0元、90万元及160万元。

在“融资收入及融资成本”一栏，德信服务则就垫款的利息水平进行了披露：“于过往业绩期间，我们向关联方做出利率为12%的计息垫款。”

据了解，截至2020年9月30日，德信服务的有关垫款及相关利息，已悉数结清。

就垫款行为所潜藏的风险，德信服务坦陈，“倘我们就该等垫款及相关利息遭受中国人民银行的处罚或不利司法裁决，我们的现金流量、财务状况及经营业务，可能受到不利影响。”

对德信服务的发展历史及股权进行溯源，一家名为盛全物业的企业，为德信服务展开物业管理的主要平台。

公开资料显示，盛全物业于2004年成立，初始注册及实缴资本为100万元。成立之初，德信控股和杭州互丰置业咨询有限公司分别持有盛全物业51%及49%股份。此后于2004年、2014年，经历一系列股权转让及注册资本增加后，盛全物业由德信控股集团董事长胡一平所控制。

据德信服务招股书，公司上市重组前，胡一平持有德信控股91.61%股权，德信控股持有盛全控股81.79%，而盛全控股为盛全物业控股股东。招股书公布的信息显示，对公司架构进行调整后，胡一平仍是盛全物业的实控人。

另据德信中国2020年半年报显示，“本公司最终控股股东，为胡一平先生。”

业内人士表示，去年至少有17家物业公司上市，获得了资本市场较高的估值。物业管理板块被投资者持续看好，除了属于轻资产，另一原因在于其可以“永续经营”。而物业公司，也被不少开发商视为“现金奶牛”。

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