港交所12月28日披露资料显示，宋都服务集团有限公司通过港交所主板上市聆讯，信达国际为其独家保荐人。

编辑 | N姐

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宋都服务集团于1995年在杭州成立，从发展时间上看，公司算是“物管行业老将”了，宋都服务是一家浙江省综合物业管理服务供应商。该公司的主要业务包括物业管理服务、非业主增值服务、以及社区增值服务。

在房企拆分物业上市的浪潮中，宋都服务成为了第一家冲击港股IPO的未上市物管企业。与前一次招股书相比，宋都服务新增披露了250万平方米在管总建筑面积，但与已上市的物管企业相比，仍属于“规模小弟”。

截至2020年6月30日，该公司在中国的14个城市设有九间附属公司及15间分公司(当中大多数位于浙江省)，向33项物业(包括16项住宅物业及17项非住宅物业)提供物业管理服务，在管总建筑面积约为6.4百万平方米。

在管物业主要由宋都股份（600077）集团独立开发或合作开发，而余下则由独立第三方房地产开发商开发。2017财年、2018财年、2019财年及2020年首六个月，来自前者收益金额分别约为人民币(下同)5870万元、6870万元、8770万元及4150万元，分别占公司物业管理服务总收益98.2%、 96.6%、91.7%及69.7%。

宋都服务方面表示，公司一直寻求来自独立第三方房地产开发商或独立第三方的机会，以减少对宋都股份集团的依赖。然而，公司无法保证宋都股份集团实际上会优先委聘或选择公司担任其服务供应商，亦不保证公司与宋都股份集团的现有协议于届满时会获重续。

公司总收益由2017财年的8400万元增加至2018财年的1.33亿元，主要由于非业主增值服务、物业管理服务、社区增值服务及其他业务收益增加。总收益由2018财年的1.33亿元增加至2019财年的2.225亿元，并由2019年首六个月的9280万元增加至2020年首六个月的1.167亿元，主要由于公司整体业务增长。

值得关注的是，从事传统物管业务的宋都服务，一直保持着对长租公寓行业的钟爱，招股书中对旗下的长租公寓业务进行大篇幅解读。

报告期内，宋都服务通过营运附属公司宋都嘉和在杭州市开展长租公寓业务，向业主承租公寓，然后分租该等公寓给租户，赚取支付给业主的金额与向租户收取的租金收入之间的差额。

出租的所有单位均位于杭州时间国际大厦12楼及13楼，称为琪寓公寓。公司与宋都股份集团附属公司及时间国际大厦的开发商杭州淘天地房地产开发有限公司就用于长租公寓业务的单位订立一项租赁协议。

“鉴于长租公寓市场的增长潜力，我们计划进一步扩大此业务分部。为扩充规模，公司拟积极寻求机会与宋都股份集团及或于长三角地区拥有自有物业的独立第三方房地产开发商进行合作，并租赁适合该业务分部的物业。”宋都服务方面介绍。

不容忽视的是，截至2020年上半年，宋都服务的76个公寓单位运营情况并不出彩。报告期内，入住率分别为65.5%、77.6%、80.4%及74.0%，续约率分别为15.6%、17.9%、29.7%及25.0%，长租公寓业务收益分别为80万元、220万元、210万元及80万元。

研究机构认为，于2017~2019年及2020年前6个月，可相比较长租公寓的租金整体上高于琪寓公寓的租金，原因在于交通更便利，在市场上建立品牌后才开始逐步提高租金。

关于上市募集资金用途，将用于长三角地区扩充业务规模、提高市场份额及扩大地理分布；将透过利用先进科技创建智慧社区及为业主及住户开发移动应用程式；将用于探索、扩展及扩大社区增值服务及其他业务，尤其是长租公寓业务；及用于为营运资金及其他一般企业用途提供资金。

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