百寓大战后,自如能否成为长租行业的“美团”
不是要活下去,而是要活得健康。
文丨华商韬略 陈 兰
最近,长租暴雷潮暴到了头部老二的身上,以至现在的行业形成强烈反差:
一方面,不少长租企业频频暴雷,千万租客无家可归,人心惶惶;另一方面,长租公寓头部企业自如却很忙,9周年高调公开信、召开新品发布会发布多个品类产品,今天推出暖冬计划针对蛋壳租客业主进行扶持等。
回望2020年,对长租行业来说可谓是波澜壮阔的一年。长租不是一门坏生意,也不是一门急生意,这个模式本身不会暴雷,却迎来了暴雷潮,谁解其中味?而当商业模式被质疑,当商业竞争被斥责,当良币被劣币驱逐,出口又在哪里?
天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往,各路人马蜂拥而至。
早期成立的背靠如链家、我爱我家等的中介系;背靠万科、旭辉等的房地产开发系等长租企业,在发展中较有优势,也稳健。而后起直追者,更多采用了变相的经营模式——过度运用“租金贷”、长收短付、高收低租,长租公寓们开始陆续“翻车”。
根据贝壳研究院统计数据,2017-2019年陷入资金链断裂、跑路、倒闭等经营困境的长租公寓数分别为4家、12家、52家。
10年前,千团大战在团购行业上演,不到半年时间团购网站在竞争中倒下1968家,被称作中国商业史上最大规模的一次行业性集体阵亡。
10年后,长租行业在暴雷潮中,同样上演了这一出——今年暴雷现象进一步加剧,在2017年到今天倒下的长租公寓里,有近一半都倒在今年,包括蛋壳。
成都市房地产经纪协会常务副会长刘翔认为,一方面受疫情等影响,某些长租企业资金链越发紧张,绷不住了;另一方面,在各地更严厉的监管下,这些公司的问题或被动或主动地集中暴露出来,并形成连锁反应。
如今,随着长租公寓一个接一个地暴雷,长租行业被蒙上了一层灰暗色彩,租客与业主惶惶不安。
但暴雷对行业来说并不是一件坏事,暴雷的同时是行业在自我净化,即淘汰非正规的经营模式以及以攫利为目的的长租企业,反而剩下那些经得起市场、时间等各种检验的健康品牌。
更注重温和稳健的发展,并不会一口吃成个胖子。自如似乎一直在坚持底线避开雷区,不拒绝租金贷但是绝不滥用,9年来租金贷比例未超过住建部、国家发改委等六部委规定的30%。本周,自如还暂停了部分租金贷的使用。
对比暴雷潮下的长租企业,自如也许拿不到100分,但它却能超越及格线之外,成为长租行业过去10年少有的、依然在前进的头部企业。
面对行业最大暴雷潮与四大趋势,自如也在11月2日的发布会上,做出了升级。
在租房层面,整租与合租并重,升级全新一代品质整租产品“自如心舍”,同时开发不同梯度居住产品,升级自如豪宅,尤其是对于网红经济火遍半边天的当下,自如豪宅既是网红们的生活地点,也是他们的拍摄场地。
过去,人们对自如的印象在于分散式公寓,如今自如战略并购了聚焦整栋式模式的贝壳青年精品公寓,并在广州打造出第一个配有共享厨房、餐吧与健身房的超大型纯租住社区“自如里·广州黄埔凯得家青年社区”。
并购完成后,自如资管平台已进入全国7城,累计管理集中式公寓53个,实现持有规模增速185%,而广州黄埔凯得家青年社区首批500间房源入住率97%。
9月住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)中,明确创新针对住房租赁的金融产品和服务,帮助长租企业开拓健康发展的金融渠道,其中以自如为代表的头部企业正在通过资产证券化等新型融资模式,开拓长租行业的发展新路。
大环境下,长租行业不缺未来。我国城市化率已达到60%左右,预计到2035年将达到75%-80%,而预计到2022年,我国住房租赁市场租赁人口将达2.4亿,租赁市场容量将达5万亿。
国家相关部门也正在引导长租行业良性发展,行业进入强监管时代。
《条例》不仅面向社会公开征求意见,要求建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管,并进一步明确规定了住房租赁企业的相关准入标准,资质过硬、资金有保障、管理运营能力更强的企业才更有能力规避市场风险。
《条例》有利于引导行业长期稳定发展,保障房客与业主的正当利益,也有利于租赁机构自身的安全稳健发展。
每个行业从萌芽到成熟都不是一蹴而就的,都需要经过一个不断修复和纠正的过程,长租行业就正在经历这个过程。
这个行业缺的不是未来,而是耐心。
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