蛋壳危险,但不代表租赁企业就是错的!
网上疯传11月16日,蛋壳将要宣布破产。
虽然蛋壳公寓给予了及时的回应和辟谣,但似乎蛋壳的危机越陷越深。
而在更逼迫的和蛋壳经营业务类似,一直处于行业领头羊位置的自如公寓,也不得不公开在知乎等平台上,用官方账号回复,“自如客请放心”。
一、如果蛋壳暴雷,将是长租史上最大规模暴雷
从风光登陆美股,开盘当天最高25亿美金,每股13.7元美金相比,截至今日的蛋壳总市值只有2.5亿美金,每股只有1.5美金。跌幅高达88.8%。
蛋壳成立于2015年,3年时间,蛋壳快速的完成了布局,并且成为了仅次于自如的行业的领头羊。分别完成了abc三轮融资,蛋壳先后获得的累计融资接近10亿美金,接近70亿人民币。其中蚂蚁金服也是蛋壳的投资人。蛋壳公寓目前管理了50w间房,管理的面积和房源数量,仅次于自如。
以及重大有影响力事件。将要记入长租公寓发展历史。
而早在蛋壳的危机爆发之前,中国长租公寓历史上,早已经尸骨累累了。前赴后继,大大小小,暴雷已经是常态了。
像一铭公寓,拥有10w间可出租房源,已经算区域性的龙头企业。寓见也先后拿到了经纬、顺为资本等知名投资投资。除了暴雷,还有一部分企业,提前退出,或者清盘,避免暴雷。比如蛋壳整体解手了杭州爱上租。
二、长租是怎么成为网红的?
其实长租曾经是顶级网红。只不过从网红到网黑,其实也就是2年的时间。
2017年伊始,国家多个城市先后颁布了重点发展长租公寓的指令,以及先后在北上广深,甚至杭州西安太原等城市明确颁布最新规划,租赁型土地要占到未来5-10年的30%-40%。
金融领域也张开了双臂欢迎新生儿长租,并且给到了最好最优厚的待遇,先后有万科、恒大、保利等知名企业累计发行了超过千亿的ABS和reits。先后有自如、蛋壳、乐乎等长租公寓拿到了专业机构的投资,尤其是自如拿到了腾讯融创等投资大亨的40亿投资,估值高达200亿,成为了行业里最大的一笔股权投资。
长租公寓在2018年冬天也遭遇了史上最大的舆论危机。先后涉及的有长租公寓争抢房租炒高房租事件,我爱我家胡景辉批长租比p2p还可怕事件,自如甲醛死人事件,自如针孔门事件,多家长租公寓爆仓后租客负债露宿街头事件。我爱我家前高管胡景辉有句非常著名的话,长租公寓的爆仓比p2p还可怕。
系列性的舆论事件,长租成了网黑。全网黑。全部是负面新闻。
三、蛋壳到底是怎么暴雷的?
不得不承认,蛋壳做的是一个二房东的生意,早期从房东哪里签约房子,签约的周期是3-5年,然后花钱自己重新装修和改造。二次上架出租给租客,赚取租金差。这是一个微利的生意。
更坏的消息在今年6月份,南方系媒体披露,蛋壳CEO高靖,因为过往融资问题,接受调查。更让蛋壳雪上加霜。加速了跌落。
四、暴雷不是长租公寓的专利,暴雷企业其实有共性
但蛋壳暴雷,不代表,长租公寓这个生意压根就不成立。其实暴雷的长租公寓,都有共同特征的。
最重要的共同特征就是“疯狂扩张、高杠杆、忽略盈利能力”。他们为了业务而业务,为了表面的增长而增长,缺乏认真的精细化化运营。以及冷静的战略思考。
这样的高杠杆其实就是租金贷,用用户的信誉和租房合同作为抵押,用户合同2500一个月,公寓公司通过贷款拿到了3万,然后去再拿5间房。然后5间房迅速的签租赁合同,再通过租金贷,拿到15万。
不断的加杠杆负债拿房、抢房源,不断的重复,导致企业的负债率非常高。
为了抢房源,不惜去高价抢房源、抢人,忽视了房子在后期真实的出租周期、盈利能力和回本周期,且一间房真正的盈利周期最快也在3年左右。所以就造成了最后资金链东挪西凑后,终于支持不住坍塌掉。这就是暴雷。包括在2018年下半年,各地政府已经加强了租金贷的监管。所以长租公寓企业的资金链更加紧张。
不仅仅是长租公寓本身暴雷,背后的资金方也跟着一起暴雷了。比如搞长租租金贷的会分期,他的投资金主财富星球已经暴雷。 所以这一轮的爆仓,并不能证明长租模式的错误,只能说是行业大洗牌。
野蛮发展,注定要付出代价。这个代价,就是在这个跑道还没有真正的成长起来前,就彻底出局。
和千团大战一样,死伤无数。但是最终还是有美团这样的优秀企业跑了出来。
五、长租公寓依然有未来
首先我要非常客观的讲一句话,长租公寓不是爆仓的洪水猛兽,也没有p2p那么可怕。
(1)长租始终是一个民生行业,是刚需:
参考欧美包括日本的成熟发展模式,城市的租赁比例一直是持续上升的,高房价下,个别国家的租赁需求高达40%-50%。而中国作为全球人数最多的国家之一,我们的城镇化已经到达了相对稳定且持续上涨的阶段。
在北上广深及新一线,重点省会城市,沿海发展城市,租赁人口的持续涌入,已经奠定了非常良好的租赁产业发展的基石。目前长租公寓数量,远远不够。未来有可能真正面向租赁的房屋数量会超过上亿间。
(3)把房子委托给专业机构,也是趋势。
现在越来越多的家庭和个人投资者,更愿意把房子委托给二房东。没有更多的时间去出租,去收租金,去帮租客修水电和其他。所以专业的运营机构的存在是非常必要的。
(4)租赁已经是国家大战略。
为了有效的控制核心城市的房价暴涨,解决中心型城市的流动人口的居住和生活,政府租售同权发展模式的提出,要求重点城市租赁用地占到未来土地供应量的30-50%,更是证明了长租已经不仅仅是解决租赁的需求,而是要参与到了整个国家的发展战略里。
从2018年开始,各地政府包括中央,已经在产品、运营和金融等各个方面不断的规范长租企业的经营行为。是规范,而不是打压,也说明了政府的态度。反而正是因为各种规范性的指导标准的提出,让企业有理有据有法可依有标准执行,利于行业的规范化发展和快速发展。
蛋壳等诸多长租企业的暴雷,也给大家提了醒:
这个行业需要回归到产品和服务本质,回归到生意本质。这是一个踏踏实实的民生行业,更需要踏实肯干的精神。
这是一个微利的民生行业,更需要以挣小钱的心态来经营。 互联网是产品思维是速度思维,值得借鉴和学习,但租赁行业个人认为更偏实业。房子是一件件持有、改造、出租、管理和运营的。
未来的租赁行业,有点像酒店行业或者说地产行业未来的竞争格局,会存在多品牌多巨头多企业并存的状态。毕竟上亿的房间管理数量和半径,无论是谁家都无法造成绝对的市场垄断。
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