​久期财经讯，11月17日，惠誉已授予建业地产股份有限公司（Central China Real Estate Limited，简称“建业地产”，00832.HK；BB-/稳定）拟发行美元高级票据 “BB-”评级。该票据构成建业地产的直接、无条件、无抵押及非次级债务，因此，其评级与该公司的高级无抵押评级一致。

建业地产是中国河南省内一家领先的房地产开发商，杠杆率稳健，均为公司的评级提供了支撑。但是，与评级较高的同业相比，建业地产的地域多元化程度及利润率较低，这将其评级限制在当前水平。

关键评级驱动因素

河南业务强劲：建业地产是河南省最大的房地产开发商，其市场份额已自2018年的9% 提升至2019年的11.2%。建业地产过去逾28年的住宅物业开发业务几乎全部集中在河南省，其项目遍及省内18个地级市。2019年建业地产房产项目的平均售价为每平方米7,811元人民币，低于同业每平方米11,000元人民币以上的平均售价，这反映了建业地产的产品覆盖全面，在较小城市也有项目布局。

增长与市场同步：建业地产力争至2020年将其年合同销售额提高到800亿元人民币，河南省稳定的需求应有助于这一目标的达成。2019年建业地产的合同销售总额达到718亿元人民币，较2018年增长34%，这得益于河南省内低线城市对该公司销售额的贡献度上升。

拿地步伐加快：2019年建业地产拿地的权益总楼面面积为1,300万平方米，拿地支出227亿元人民币。2019年该公司拿地支出/合同销售价值的比率达到0.32倍，与2018年的水平相当。2020年，该公司管理层预计拿地支出将达到200亿元人民币，为合同销售收入的0.33倍。

杠杆率将走低：受益于应付账款的增加，按照净债务/调整后库存比 (包括对合资企业和联营企业的担保) 衡量，建业地产的杆杆率自2018年的43.2%下降到2019年的17.2%。惠誉预计，鉴于其土地储备足以满足未来四至五年内的开发需求，该公司将在拿地方面采取灵活策略。

毛利率企稳：惠誉预计，建业地产的毛利率在2019年自2018年的34.4%收窄至26%以后，将于2020稳定在 23%左右，这主要是由于部分高利润产品在2018年得到确认。

为关联方提供的担保：2019年12月，建业地产为河南弘道(Henan Hongdao)提供了为期两年的银行贷款担保，贷款金额为5亿元人民币，以及为嘉耀国际(Jiayao Global)的2.03亿美元提供担保，该笔债券将于2021年到期。河南弘道和嘉耀国际由建业地产的董事会主席（亦是其最大股东）持有，河南弘道的子公司为建业地产的供应商。如果建业地产的关联方交易和财务担保增加，惠誉将考虑采取负面评级行动。

评级推导摘要

2019年建业地产的合同销售总额为718亿元人民币，与“BB-”评级同业，包括禹洲集团控股有限公司(Yuzhou Group Holdings Company Limited，01628.HK，BB-/稳定)和合景泰富集团控股有限公司(KWG Group Holdings Limited，01813.HK，BB-/稳定)的水平相当。

建业地产的杠杆率低于“BB-”评级同业（20%-45%）。建业地产2019年的EBITDA利润率自2018年的22%收窄至16%，低于“BB-”评级同业18%-25%的范围。

建业地产的评级较龙光集团有限公司(Logan Group Company Limited，简称“龙光集团”，03380.HK，BB/稳定)低一个子级，后者的权益销售额和利润率较高。龙光集团的业务主要集中在大湾区，但在过去12-24个月中，该公司将业务扩展到长江三角洲、中国香港地区和新加坡等新市场，因而集中风险有所减缓。惠誉预计，大湾区对龙光集团销售额的贡献将在2020年至2021年期间降至50%左右，而与之相比，建业地产的全部销售额均来自河南一省。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2020年和2021年的合同销售总楼面面积分别增长5%

- 2020年至2021年间合同销售平均售价保持稳定

- 2020至2021年间EBITDA利润率（不含资本化利息）保持在15%-20%的水平

- 2020年至2021年间拿地预算与合同销售总额的比率介于30%-35%之间

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的未来发展因素包括：

- 杠杆率（依据按比例合并报表后的净负债/调整后库存的比率衡量）持续保持在30%或更低水平，且建业地产实现业务多元化，令20%的合同销售额来自河南省以外市场

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的未来发展因素包括：

- 合同销售额持续下滑

- 杠杆率持续保持在40%或更高水平

- EBITDA利润率持续低于18%

-为非房地产开发业务关联方提供的贷款担保增加

流动性和债务结构

流动性充裕：截至2020年6月末，该公司持有现金总额318亿元人民币（含受限制现金62亿元人民币），足以覆盖一年内到期的194亿元人民币短期债务。