与同行有所不同，宝龙地产（股票代码：01238）是一家专注于长江三角洲地区和综合地产项目。近期，宝龙地产由于向大湾区扩张、增加商业地产经常性收入的计划备受关注。

我们预计宝龙地产2021年预期市盈率为4.7倍，预期市盈率为0.66倍，预期股息收益率为10.1%。尽管宝龙地产的估值并不高，但重新估值仍取决于该公司未来在大湾区扩张和新商业地产项目推出方面的成功。考虑到上述因素，我们认为对宝龙地产是值得考虑的。

值得一提的是，持有宝龙地产的机构投资者包括Vanguard Group、Dimensional Fund Advisors、挪威银行投资管理公司(Norges Bank Investment Management)和嘉信理财投资管理公司(Charles Schwab Investment Management)等。

公司业务

宝龙地产成立于1990年，2009年在香港交易所上市，是一家在我国长三角地区拥有重要业务的房地产开发商。该公司的独特之处在于其专注于综合地产项目(商业+住宅)，约占其在2020年上半年收购的新土地的54%。

宝龙地产的房地产开发、房地产投资和商业运营及住宅物业管理业务分别占公司2020年上半年营业收入的75%、23%和2%(不包括其他房地产开发相关业务的亏损)。

截至2020年6月30日，宝龙地产公司在长三角地区(如浙江、江苏、上海等)拥有73.2%的土地储备。长江三角洲地区是我国经济发展的一个关键领域，宝龙地产在长三角地区的重点城市包括上海、杭州、宁波和南京。值得注意的是，该公司在二、三线城市的影响力更大，截至2020年底，宝龙在二、三线城市的总建筑面积和总建筑面积分别占其土地储备的57.7%和38.5%。

向大湾区扩张

宝龙地产的经营策略是“1+1+N”，其中“1”指长三角和大湾区，“N”指中国的“机会黄金区域”。

值得注意的是，2020年下半年将标志着宝龙地产正式进入大湾区，2020年第三季度宝龙地产将在大湾区推出一个新的房地产项目，预计价值59亿元。宝龙地产于2019年首次收购珠海大湾区地产项目地块。

然而，截至2020年6月30日，大湾区仅占宝龙地产土地储备总额的3.4%，宝龙地产仅在大湾区的一个城市——珠海设有业务。这表明，如果投资者在寻找投资对象，宝龙地产可能不是首选。

宝龙地产于2020年8月19日在公司的2020上半年业绩发布会上透露，公司目前正在讨论大湾区的珠海、中山、佛山和广州的新房地产项目。

宝龙地产在其最近的财报电话会议上表示，大湾地区的房地产市场目前由领先的房地产公司在广州开拓市场，获得新的房地产项目在该地区具有挑战性。另一方面，宝龙地产在综合房地产项目方面的优势和专长，可能为该公司在快速增长的大湾区房地产市场拓展业务提供机会。

更重视经常性收入的增长

除了在大湾区的进一步扩张外，宝龙地产的另一个重点领域是房地产投资或商业地产业务。

2020年6月1日，宝龙地产旗下商业地产子公司宝龙商业管理控股有限公司宣布任命陈德立先生为首席执行官。陈德利还成为宝龙地产的副总裁。在加入宝龙地产和宝龙商业管理公司之前，陈德立先生在2016年8月至2020年3月期间担任中国房地产公司Seazen Holdings Co.， Ltd的董事和联席总裁。值得注意的是，陈德利先生在中国商业地产市场有着丰富的经验，他曾担任新加坡凯德资本商业中国公司总经理，大连万达商业地产有限公司商业管理运营中心执行副总经理。

截至2020年6月30日，宝房地产商业广场总规模为544万平方米。公司在2020年上半年财报电话会议上指出，其已经设定了一个目标——未来五年启动100个商业地产项目，2021年预期将有不少于13个新的商业地产项目会启动。

由于宝龙地产的房地产投资业务仅占公司2020年上半年营业收入的23%，商业地产的经常性收入要占公司收入的大部分，还有很长的路要走。如果宝龙地产商业地产的经常性收入贡献达到一定水平，该股将从估值的积极重新评估中受益。这是因为，与住宅地产开发项目的波动性和周期性收入相比，来自商业地产的经常性收入被视为更稳定和防御性。

估值和股息

根据2020年9月11日宝龙地产5.81港元的股价计算，宝龙地产2020财年和2021财年的预期市盈率分别为6.0倍和4.7倍。相比之下，该股未来12个月的5年和10年平均预期市盈率分别为4.3倍和4.0倍。

该股的市场市盈率为0.66倍，而其5年和10年的平均市盈率分别为0.45倍和0.42倍。

宝龙地产预计2020年和2021年的股息收益率将分别为8.0%和10.1%。市场普遍预期宝龙地产的每股股息将从2019财年的0.36港元(不包括特别股息)增加到2020财年的0.47港元和2021财年的0.59港元。

截至2020年6月30日，宝龙地产的净负债权益比率（简称净负债比率）为79.9%，相对较理想，略低于在香港上市的中国内地房地产开发商平均90%-100%的净负债比率，这将有助于为宝龙地产未来的派息提供支持。

总结

宝龙地产面临的风险因素是，该公司在大湾区扩张、增加商业地产的经常性收入所花的时间比预期要长，以及未来股息低于预期。如果宝龙地产商业地产的经常性收入贡献达到一定水平，该股将从估值的积极重新评估中受益。总体看，这是一家值得考虑的公司。


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