“干啥啥不行，收钱第一名”——近日，一面显示来自宁波镇海中梁首府业主赠给“万科中国好业主”的锦旗在社交平台刷屏。

据了解，此闹剧是由某些业主不愿意交停车费而引发。就在此事登上微博前，有人在宁波“民生e点通”群众留言板发帖称：中梁首府几个“区霸”既不买停车位，又不租停车位，却强行要进入小区地下车库停车，未得逞就恐吓威胁业主，并在网上散发各种不实传言，擅自代表全体业主制作虚假锦旗侮辱物业工作人员等。

而从围观网友评论来看，有对万科物业表达不满的，“希望能整改，物业费好贵，又没干啥事，什么电梯广告收入是业主的这些，作为业主一个子都没有看到”，“明年初万科的房子也要交付了呢，有点心慌”。

有支持万科物业的，“收费是维护大家的利益，你享受资源，就得有所付出”。

更多的则是借机“教育”自家物业公司，绿城、世纪城、中海、永成纷纷上墙，“大多数物业表示，我们也可以接受这个锦旗”。

也有外地网友趁机吐槽其他地区的万科物业，“万科还是蛮烂的”，“成都万科物业差不多”。

“业主要是没按他们要求，就像管犯人样，跑的快得很，要有事找他们，找都找不到。”有网友告诉天府财经。

不过相比本次“锦旗风波”，外界更为关注的是万科物业分拆上市的消息。

01 “没有千亿市值不会上市”

随着我国房地产从“黄金时代”转入“白银时代”，在“房住不炒”的调控主基调下，个人消费升级、新城镇化推进及旧城改造等打开了物管衍生业务及非主业增值服务上升空间，资本市场对物业公司的关注度及认可度持续提升。

自2014年彩生活（1778.HK）赴港上市后，拆分物业板块上市就成了内地房企的集体冲动。截至8月31日，在港上市的内地物业公司已达26家，近一年增加12家。9月3日，宋都服务二次闯关港股。

TOP 10房企中，碧桂园、保利、中海和招商蛇口已经完成物业分拆上市，绿地、龙湖分别入股了雅生活服务（3319.HK）和绿城服务（2869.HK），融创服务已于8月6日递表，华润置地已有明确的分拆计划，恒大也宣布正考虑分拆物管业务赴港上市，仅剩万科对于分拆物业上市尚无明确计划。

天府财经注意到，早在2019年初就有媒体报道称，万科考虑将旗下物管业务分拆进行10亿美元的IPO，但万科方面多次予以否认，称“暂无上市想法”。

实际上，万科物业并非不想上市，只是公司有更大的胃口。

“要等到成为一家大家认可的城市服务商再上市，要区别于传统物业，它的价值才能得到市场充分肯定”，万科董事会主席郁亮曾表示，一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大，“物业板块未来有潜力达到千亿市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。”

实际上，万科物业的估值目标，碧桂园服务（6098.HK）已经替它完成。8月31日，碧桂园服务市值一度达1559亿港元，最新市值为1446亿港元。

02 营收增长跑不过成本扩张

万科物业连续十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP 1”，是目前年收入唯一突破百亿的物企。

克而瑞数据显示，截至2019年末，万科物业在管总面积4.39亿平方米，稳居物管行业第一；碧桂园服务以3.93亿平方米紧随其后；彩生活为3.64亿平方米，位列第三；恒大金碧物业3.52亿平方米，排名第四。

数据来源：克而瑞

万科并表的财务数据显示，万科物业营收规模从2016年的42.6亿增至2019年的127亿，年复合增长率43.9%；2020上半年营收66.98亿元，同比增长26.8%。天府财经注意到，万科物业2019年、2020上半年营业利润率分别为17.96%、14.37%，对应的营业利润分别为22.81亿元、9.63亿元。

不过值得注意的是，虽然营收规模突飞猛进，但却始终跑不赢营业成本的增长。据天府财经梳理，2016-2020上半年，万科物业营收增速分别为43.42%、67.28%、32.95%、29.65%和26.8%，同期营业成本增速分别为45.35%、74.54%、33.58%、29.75%和27.58%。

这也导致万科物业的盈利水平飘忽不定，同期营业利润率分别为17.22%、16.18%、17.44%、17.96%和14.37%。

万科物业面临的另一挑战是，随着优质物企不断上市，以及已上市物企加大收并购力度，将对其龙头地位造成较大压力。以碧桂园服务为例，上市前，其营收不足50亿元，上市不到一年营收即逼近100亿大关，今年上半年营收62.71亿元，紧追万科物业的66.98亿元。

此外，保利物业（6049.HK）、雅生活服务、绿地服务及中海物业（2669.HK）等大型物企分拆上市后经过大规模并购，市场份额、业绩及估值均实现大幅提升。

实际上，在行业集中度持续提升的背景下，抢占市场份额已成为是大型物企争相上市融资的首要目标。据克而瑞数据，2019年24家内地上市物企在管面积合计约26.1亿平方米，同比增长53.8%，高于2018年30.7%的增速，更高于2018年全行业13.2%的增速。