今年新冠疫情影响下，全球各个国家的经济受到不同程度的影响，全球增长具有压力，对我国的经济增长和社会发展也带来了压力，其中影响最大的行业有旅游业、餐饮业、影视影院等，房地产行业是否受到冲击？房价是否有松动迹象？

【国际房价走势】

国际上，今年受新冠疫情影响，全球经济正遭受前所未有的冲击，全球大部分国家和地区生产、消费活动均出现较大程度萎缩。但截至7月底的四个星期内，北美洲的美国住房市场却显示出购房者的强劲需求。为什么疫情影响下美国的房价还能上涨呢？主要原因是来自于抵押贷款利率继续保持在历史低位，使得待售房屋的销售比去年同期增长了12％。在过去的四个星期中，待售房屋的中位数价格保持稳定，与去年同期相比增长了14％。从7月20日至26日的短短几天内，房屋销售价格的中位数同比增长11％至315,000美元，创历史新高！

8月初远在在大洋洲的澳大利亚房价已经出现连续三个月下跌，根据澳大利亚房地产研究机构CoreLogic发布的房价指数报告显示，澳大利亚房价在7月份下跌了0.6％，与6月份下降0.7％相比略有改善，首府城市整体房价在7月份下跌了0.8%，但偏远地区房价基本持平，除了维多利亚州和西澳大利亚州偏远地区的房价出现了不同程度的下跌。此外，在所有首府城市中，只有堪培拉和阿德莱德的房价出现上涨，涨幅分别为0.6%和0.1%，墨尔本和悉尼房价跌幅最大，分别为 1.2%和0.9%。

英国最大的住房按揭贷款机构 Nationwide 公布4月份房价数据，尽管4月份英国处于抗疫的禁足封闭期，但英国平均房价比3月份上涨了0.7%，比去年同期上涨3.7%。平均房价达到 £222,915的历史新高，比一年前的水平高出£3,330，伦敦核心地区房价表现依然抢眼，相比同期增长了5.2%，销售额增长23%。

【国内趋势】

国内房价又是怎样的呢？从全国来看，大部分地区的涨跌幅均在5%以内，属于较为稳定的状态。只有深圳东莞两地，房价涨幅超过10%，其中深圳最为特别，关于房价很多人都知道与土地、经济、人口密切相关，其中深圳房价高的原因最为主要的一点是人多地少。

金融政策对房地产的影响是全国层面的，对北上广深四个一线城市的影响的趋势是差不多的。深圳房价之所以能特立独行，上涨比较多，其基本的就是地少人多，每年深圳的人口流入量都在不断增长，2019年统计公报发布，深圳常住人口增41.22万，而且每年还在通过各种政策招揽全国各地年轻人到深圳来，更加剧了供应和需求的冲突。人多地少，可供市场出售的商品房就少，深圳一年的卖地收入比不上佛山的一半，没有地可供修建房屋，这现有的房价它自然就物以稀为贵了。

房地产公司发展现状

在房价相对稳定的情况下，国内房企生存状况又是怎样的呢？据不完全统计，今年仅上半年的房地产破产企业目前已经高达230家，这个数据超过2018年的房地产破产统计数量，与2019年相对持平。

全国目前房地产企业高达将近100000多家，228家房地产企业的消失在这100000家面前来说算不上什么，对整个房地产不会造成明显影响，228家房地产企业倒闭，其实并不夸张，全国目前房地产企业高达九万多，直逼十万，几百个小型房地产企业的消失根本就是九牛一毛，不会对整个行业造成什么明显的影响，在几百个房地产企业倒下的同时可能会有更多的新企业平地而起，这种现象看来还比较正常，对于这些可以忽略不计的小型房地产企业，我们关注更多的是那些大型的房地产企业破产原因，曾经的千亿房企泰禾，在2017年年底刚到千亿，喊出了进军2000亿的目标后，不到两年时间，已掉出千亿房企队列，不禁令人唏嘘不止。泰禾集团2020年一季报显示，其营业总收入为4.80亿元，净利润亏损5.39亿元，同比下滑157.99%。

疫情是压倒很多房企的最后一根稻草，今年以来，已有泰禾集团、新华联、福晟集团等六家房企筹划引入战略投资者。不过，即便成本高企，泰禾仍能靠高息非标资金“续命”，而中小房企面临的则是直接被淘汰。

大型房地产公司面临债务缠身大部分原因，还是规模见顶、融资成本过高，企业没有足够的周转资金，而中小型房地产企业生存更是举步维艰，无处出头，最终走向破产的道路。

从上面的材料中我们可以看出，今年在整体调控不松绑、融资趋紧的当下，全国房地产的总盘子已经基本到顶，不管是行业巨头还是中小房企，降负债、保持良好现金流，努力活下去才是未来的重中之重。

【房地产公司的破局之路】

1、深耕细分市场

（1）住房刚需型人员：如一些刚毕业工作没有结婚的单身人士，一部分租赁房屋的回去复工复产时被要求自我隔离最少14天，有的小区甚至不让外来租户进出小区，租户购房意愿增强，刺激了租客的购房欲望，租户大多是刚毕业的青年人，这类刚需人群大多会根据自己的经济能力选择一些小户型的房子。

（2）住房改善型人员：如已结婚并有孩子的家庭型人员，相对于已经有房了的这一部分人，居家隔离期间一家好几代人住在一小户型里，难免有些拥挤，可能这一部分人会考虑改善型的大户型更多一点；

（3）老年购房人群：一般老年购房者相对更看重住宅所处的地理位置，老年人的退休生活大多喜欢安静的地方，空间舒适、安静，大多远离闹市、公共性娱乐场所。

（4）富豪型人员：对于高收入人群，像高管、老板、明星等这样经济能力较强的人，相对高密集型的高楼层小区，他们可能会更偏向于洋房、别墅这样的低密集型住房，关注居住人群的整体素质，还有个人隐私安全方面。

2、提升产品质量上对应的应该开发

（1）对于住房刚需型人员，这类大多都是刚毕业不久的青年人，每天都要搭乘公共交通工具上下班，房屋社区周围一定要交通便利，商业、文化、生活氛围应该浓郁，能够满足青年人衣、食、行、乐的业余，生活需求事业刚开始之初，基本上长时间都是一个人居住，手里经济也不较为宽裕，小户型总价低、功能全的房屋可能更受青年人青睐。

（2）相对于住房改善型人员，是已经拥有了住房，但由于目前人员增添，有点略微拥挤，对于新婚夫妇来说有了新成员之后，相对来说家庭花费也会更多，大多会选择性价比高，周边配备完善的生活服务设施，包括学区、商业设施、医疗、幼教等配套设施的社区。

（3）老年购房人群大多都是想找一个安静的地方享受退休生活，其居住的社区通常位于发达城区中的偏僻处，一方面可以享受市区内全面的配套设施，老年人身体虚弱，社区周边最好具备生活、购物、休闲及医疗功能；另一方面老年购房者习惯安静的生活环境，闹市区的噪音及大量的人流会影响老年人的休息。老年社区房屋的采光性很重要，有的喜欢在家里晒晒太阳养养花草什么的，且楼层不宜过高，社区应配套一些健身设施设备，便于日常锻炼。

（4）对于富豪型人群来说，他们自身能承担起房屋的价格，生活品位上有极高追求。对社区居住人员素养、居住环境的隐密性有一定要求，对于项目的地段、设计、选用材料肯定都是用最好的，但是他们主要关心的还是项目的品位和特色是否和他们品位相符，大多会选择别墅、小洋房这样低密集人群社区。

3、执行稳健财务策略

房地产公司想要活下来，公司现金流这块很重要，税收筹划此刻体现得尤为重要，如何做好税收筹划？

（1）稳定现金流，把控好开发、销售各个环节的支出。对于现金流的留存最好的办法是一方面控制企业支出，开源节流，比如从减少营销费用上来减少企业的花费，另一方面售卖更多的产品，获得更多的现金流来维稳企业。

（2）在现金流尚未收紧的时候，未雨绸缪，积极增加融资渠道与融资额，同时控制融资成本与风险。如关联公司借款，来支持项目开发，通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；预收房款进行销售回笼，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，企业可自行采取最适合自己的方式进行融资。

（3）合理利用税收优惠政策进行税务筹划。

税收优惠政策有全国性的，也有地方性的，针对税收筹划这块，运用最多的是地方性税收优惠政策，目前我国的西部大开发或者少数民族自治区都出台了一些税收优惠政策来带动当地经济发展。将企业注册到有税收政策的税收，不仅最节税而且合理合法。

房地产企业在做税收筹划的时候，一定要找正规、靠谱、具有实力的税收筹划平台进行税收筹划，如“十方诚税”、“谷川联行”、“捷税宝”、“优税猫”这样的招商平台，合规、合法、合理进行税收筹划也更让企业放心！

本文作者：十方诚税 何禾

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