​久期财经讯，8月5日，惠誉确认了房企弘阳集团有限公司(Hong Yang Group Company Limited，简称“弘阳集团”)及其子公司弘阳地产集团有限公司(Redsun Properties Group Limited，简称“弘阳地产”，01996.HK)“B+”评级，展望“稳定”。

惠誉根据《母子公司评级关联性标准》，在合并的基础上对两家公司进行了评级，原因是弘阳地产主要负责弘阳集团的住宅建设业务。

评级的确认反映出，在土地储备多元化程度提高和审慎的财务政策的支持下，该集团扩大了合同销售规模，这使其杠杆率保持在50%以下，在评级为“B+”的同行中处于健康水平。此外，该集团的物业租赁业务规模较大，物业管理业务不断扩大，非开发收入水平也高于同业。弘阳集团的评级受到的制约因素包括其权益销售规模(小于评级为“BB-”的同行)，以及扩大土地储备规模以追求持续销售增长的压力。

关键评级驱动因素

销售额继续增长：惠誉预计，弘阳集团2020年的合同销售总额将增长8%，达到700亿元人民币，这得益于该公司充足的可售资源，主要集中在江苏省和长三角其他需求依然强劲的城市。在2019年同比增长38%至650亿元人民币之后，弘阳集团2020年上半年的合同销售总额增速放缓至4%，主要是受疫情影响。该集团2020年的目标是实现750亿元人民币的合同销售总额，以1100亿元人民币的可售资源为基础，实现67%的销售率(sell-through rate)。

杠杆率中等：惠誉认为，该集团2020年的杠杆率(以按比例合并合资及联营企业报表后的净债务/调整后库存的比率衡量)将维持在约40%-45%(2019年：42%)，这在评级为“B+”的同行中仍属合理水平。该集团预计在2020年将其合同销售收入的0.5倍用于拿地，而2019年为0.6倍。这笔支出将使该集团的土地储备能够支持其三年左右的开发需求，并继续使其土地储备投资组合多样化。

土地储备多元化：弘阳集团在2019年收购了更多土地，使其土地储备规模达到1690万平方米，足以维持约三年的开发。该集团将其在江苏省的土储比例从一年前的67%降至58%，并扩大了38个城市的土储规模，从而进一步使其土地储备多元化。

利润率趋稳：惠誉预计，相对于2019年，弘阳集团2020年的EBITDA利润率(扣除销售成本的资本利息)将基本保持稳定。该集团的EBITDA利润率从2018年的27.8%降至2019年的22%，主要原因是其向江苏省以外的新城市扩张，更多项目的收入得到确认。在向江苏以外地区扩张的过程中，该集团将继续面临利润率压力，但惠誉预计，其销售和管理费用占收入的比例将下降，因为其收入确认将在2020年大幅增加，这将支持集团的EBITDA利润率。

拓展非开发业务：弘阳集团的非开发业务主要包括投资性房地产和物业管理。其投资性物业租赁收入主要来自南京的家居建筑装饰材料零售及批发商场，入住率近100%。惠誉预计，由于集团2019年竣工建筑面积的交付量有所上升，以及潜在的收购，物业管理业务的收入增长将回更快。2019年，非开发性EBITDA为现金利息的约0.2倍，高于大多数“B+”评级同行。

评级推导摘要

弘阳集团的业务状况和财务状况与“B+”评级的同行类似，如海伦堡中国控股有限公司 (Helenbergh China Holdings Limited，B+/稳定)、香港俊发地产有限公司(Hong Kong Junfa Property Company Limited，B+/稳定)和花样年控股集团有限公司 (Fantasia Holdings Group Co., Limited，01777.HK，B+/稳定)等。弘阳集团2020年的权益合同销售规模为300-400亿元人民币，低于“BB-”同行超过500亿元人民币的规模。该集团的评级也受到其杠杆率(以净债务/调整后库存衡量)略高于40%的限制，这一比率高于一些“BB-”同行，如建业地产股份有限公司(Central China Real Estate Limited，简称“建业地产”，00832.HK，BB-/稳定)，建业地产的EBITDA利润率约为20%，与弘阳集团类似。

关键评级假设

惠誉对发行人评级案例中的关键评级假设包括：

-按总建筑面积计算，2020年合同销售总额增长0%，2021年增长5%，2022年增长5%

-2020年合同平均售价增长8%，2021年和2022年增长3%

-2020-2022年，房地产开发毛利率(扣除资本化利息后)约为30%

-2020-2022年，拿地现金支出占预售收入的50%

回收率评级假设

-弘阳集团和弘阳地产是资产交易公司，如破产将走清算程序

-假设扣除10%的行政费用

-对应收账款适用70%的预付率

-对物业净库存适用70%的预付率

-对物业、厂房和设备适用60%的预付率

-对弘阳地产的投资性房地产适用60%的预付率，对弘阳集团(不包括弘阳地产)适用100%的预付率

-对受限制现金和质押现金适用100%的预付率

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-规模扩大到与“BB-”同行相当的水平

-杠杆率(以按比例合并合资和联营企业的净债务/调整后库存衡量)持续低于40%

-可用现金/短期债务持续高于0.8倍

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-EBITDA利润率(扣除已售商品成本资本化利息)持续低于20%

-杠杆率(以按比例合并合资和联营企业的净债务/调整后库存衡量)持续高于50%

(所有比率均基于母公司弘阳集团的合并财务数据)

流动性和债务结构

流动性充足：截至2019年底，弘阳集团的现金余额为180亿元人民币，其中受限制现金和质押存款分别为23亿元人民币和59亿元人民币，短期借款为164亿元人民币。该集团用离岸现金存款抵押了52亿元人民币的在岸债务。除去52亿元人民币的已质押短期债务，该集团的可用现金(不包括受限制现金和质押现金存款)与短期债务的比率为0.9倍。

2020年2月，弘阳集团的子公司Hong Seng Limited发行了2.75亿美元、2022年到期、息票率9.875%的高级票据，为其2020年5月到期的高级票据进行再融资。弘阳地产于2020年1月发行了3亿美元、息票率9.7%的高级票据，并于7月增发了1.55亿美元，这些票据将部分用于对其2020年12月到期的美元票据进行再融资。如果将发行所得包括在内，该集团的可用现金能够覆盖其短期债务。