​久期财经讯，8月5日，穆迪已授予中国房企建业地产股份有限公司(Central China Real Estate Limited，简称“建业地产”，00832.HK，Ba3 稳定)拟发行的美元债券“B1”高级无抵押评级。

建业地产将利用拟发行债券的收益为其现有的一年内到期的中长期离岸债务进行再融资。

评级依据

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“建业地产Ba3的企业家族评级(CFR)反映了其在河南省的领先市场地位和长期经营业绩，以及过去2-3年不断增长的合同销售额和充足的流动性。”

Kaven Tsang补充道，“同时，建业地产的CFR受到的制约包括，其在河南省的地理集中度、与公司快速增长的销售计划相关的执行风险和资金需求，以及其对合资企业的大量风险敞口。”

拟发行的债券将主要用于债务再融资，而不会对建业地产的信用指标产生实质性影响，但将改善该公司的流动性和债务到期情况。穆迪预计，未来12-18个月内，建业地产的收入/调整后债务将保持在70%-75%，EBIT/利息将保持在2.5-3.0倍，符合该公司“Ba3”的CFR水平。

穆迪预计，在其强大的品牌和执行能力，以及本土市场强劲的住房需求的支撑下，未来12-18个月内，该公司的合同销售额(重资产)将从2019年的718亿元人民币温和增长至800亿元人民币左右。这种增长将支持该公司未来的收入增长和流动性。2020年前6个月，尽管疫情造成了业务中断，但建业地产的合同销售额(重资产)同比增长了8.5%，达到300亿元人民币。

建业地产的流动性良好，截至2019年12月31日，该公司的无限制现金为227亿元人民币。同期调整后的现金/短期债务(包括应付给合资公司和来自合资公司的金额)的比率为113%。穆迪预计，建业地产的现金持有量和营运现金流将足以覆盖其未来12-18个月的短期债务和承诺的土地付款。

由于存在结构性从属风险，建业地产的“B1”高级无抵押债券评级较其CFR低一个子级。

这种从属风险反映出，建业地产的大部分债权在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司的债权。此外，控股公司缺乏结构性从属的显著缓解因素。因此，控股公司索赔的预期回收率将降低。

穆迪还考虑了以下环境、社会和治理(ESG)因素。

考虑到新冠疫情对公共健康和安全的重大影响，穆迪将疫情迅速蔓延、全球经济前景恶化的影响视为其ESG框架下的一类社会风险。

在治理风险方面，“Ba3”的CFR考虑了建业地产控股股东胡葆森的集中持股，截至2020年6月，胡葆森持有该公司73.66%的股份。该公司向关联方提供财务担保，也将增加其或有负债，并引发对潜在资金漏损风险的担忧。

这种担忧通过以下方式得以缓解：(1)设立专门委员会——特别是审计和薪酬委员会——该委员会由独立非执行董事担任主席，负责监督公司治理事宜，(2)《香港联合交易所上市规则》及《香港证券及期货条例》在规管关联方交易方面的应用。

可能导致评级上调或下调的因素

建业地产的“稳定”展望反映了穆迪的预期，即该公司能够保持(1)在河南省的领导地位并带来销售增长，(2)其充足的流动性水平，以及(3)严谨的土地收购策略。

若出现以下情况，则穆迪可能上调建业地产的评级：(1)建业地产在整个周期内成功执行其销售计划，(2)以有纪律的方式扩大其地理覆盖范围，(3)加强其离岸银行业务关系，以及(4)保持强劲的流动性和审慎的财务管理。

表明评级上调的信用指标包括：(1)收入/调整后债务超过75%-80%，(2)EBIT/利息保障倍数超过3.5倍，以及(3)调整后现金/短期债务超过2.0倍。

与合资企业相关的或有负债大幅减少，或向合资企业提供资金支持的风险降低，也可能对评级产生正面影响。这可能是由于减少利用合资企业，或合资企业项目财务实力显著提高。

另一方面，若出现以下情况，则穆迪可能下调建业地产的评级：(1)建业地产合同销售额大幅下降，(2)利润率大幅下降，或(3)加速扩张，导致其流动性恶化或债务水平显著上升，或两者兼而有之。

表明评级下调的信用指标包括：(1)收入/调整后债务持续低于60%-65%，(2)EBIT/利息持续低于2.5-3.0倍，或(3)调整后现金/短期债务低于1.0-1.5倍。

如果该公司与合资企业相关的或有负债或向合资企业提供资金支持的风险大幅增加，评级下调压力也可能加大。这可能是由于其合资项目的财务实力和流动性严重恶化，或是对新合资项目的投资大幅增加。

建业地产股份有限公司成立于1992年，是河南省领先的房地产开发商。截至2019年底，该公司的土地储备权益总建筑面积为3858万平方米。2019年的收入为308亿元人民币(约合440万美元)。