惠誉:予建业地产 (00832.HK)拟发行美元高级票据“BB-”评级
久期财经讯,8月5日,惠誉已授予建业地产股份有限公司(Central China Real Estate Limited,简称“建业地产”,00832.HK,BB-/稳定)拟发行美元高级票据“BB-”的评级。该票据构成建业地产的直接、无条件、无抵押及非次级债务,因此,其评级与公司的高级无抵押评级一致。
建业地产是中国河南省内一家领先的房地产开发商,杠杆率稳健,均为公司的评级提供了支撑。但是,与评级较高的同业相比,建业地产的地域多元化程度及利润率较低,这将其评级限制在当前水平。
关键评级驱动因素
河南业务强劲:建业地产是河南省最大的房地产开发商,其市场份额已自2018年的9% 提升至2019年的11.2%。建业地产过去逾28年的住宅物业开发业务几乎全部集中在河南省,其项目遍及省内18个地级市。2019年建业地产房产项目的平均售价为每平方米7,811元人民币,低于同业每平方米11,000元人民币以上的平均售价,这反映了建业地产的产品覆盖全面,在较小城市也有项目布局。
增长与市场同步:建业地产2020年的目标是将其年合同销售额提高到800亿元人民币,河南省稳定的需求应有助于这一目标的达成。2019年建业地产的合同销售总额为718亿元人民币,较2018年增长34%,这得益于河南省内低线城市对该公司销售额的贡献度上升。
拿地步伐加快:2019年建业地产拿地的权益总楼面面积为1,300万平方米,拿地支出227亿元人民币。2019年该公司拿地支出与合同销售价值的比率达到0.32倍,与2018年的水平相当。2020年公司管理层预计拿地支出将达到200亿元人民币,为合同销售收入的0.33倍。
杠杆率将走低:受益于应付账款的增加,建业地产的杠杆率(按净负债/调整后库存衡量,包括对合资企业和联营企业的担保)自2018年的43.2%下降到2019年的17.2%。惠誉预计,鉴于其土地储备足以满足未来四五年内的开发需求,该公司将在拿地方面采取灵活策略。
毛利率企稳:惠誉预计,建业地产的毛利率从2018年的34.4%收窄至2019年的26%以后,2020年将稳定在23%-25%左右,这主要是由于部分高利润产品在2018年得到确认。
为关联方提供的担保:2019年12月,建业地产为河南弘道提供了为期两年的银行贷款担保,贷款金额为5亿元人民币。河南弘道由建业地产的董事会主席(亦是其最大股东)持有,其子公司为建业地产的供应商。建业地产称,公司不会为专注于非房地产开发业务的关联方提供额外担保。如果关联方交易和贷款担保增加,惠誉将考虑采取负面评级行动。
评级推导摘要
2019年建业地产的合同销售总额为718亿元人民币,与“BB-”评级同业的水平相当,如禹洲集团控股有限公司(Yuzhou Group Holdings Company Limited,01628.HK,BB-/稳定)和合景泰富集团控股有限公司(KWG Group Holdings Limited,01813.HK,BB-/稳定)。
建业地产的杠杆率低于“BB-”评级同业(20%-45%),2019年杠杆率改善的原因是应付账款增加。
建业地产2019年的EBITDA利润率自2018年的22%收窄至16%,低于“BB-”评级同业18%-25%的区间。
建业地产的评级较龙光集团有限公司(Logan Group Company Limited,简称“龙光集团”,03380.HK,BB/稳定)低一个子级,后者的权益销售额和利润率较高。龙光集团的业务主要集中在大湾区,但在过去12-24个月中,该公司将业务扩展到长三角、中国香港地区和新加坡等新市场,因而集中风险有所减缓。惠誉预计,大湾区对龙光集团销售额的贡献将在2020-2021年期间降至50%左右,而与之相比,建业地产的全部销售额均来自河南省。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括:
-2020年和2021年的合同销售总楼面面积分别增长5%
-2020年和2021年合同销售平均售价保持稳定
-2020年和2021年EBITDA利润率(不含资本化利息)保持在15%-20%的水平
-2020年和2021年拿地预算与合同销售总额的比率介于30%-35%之间
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的未来发展因素包括:
-杠杆率(依据按比例合并报表后的净负债与调整后库存的比率衡量)持续保持在30%或更低水平,且建业地产实现业务多元化,令20%的合同销售额来自河南省以外市场
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的未来发展因素包括:
-合同销售额持续下滑
-杠杆率持续保持在40%或更高水平
-EBITDA利润率持续低于18%
-为非房地产开发业务关联方提供的贷款担保增加
流动性和债务结构
流动性充裕:截至2019年末,建业地产持有现金总计308亿元人民币(包括受限制的现金81亿元人民币),足以覆盖其一年内到期的125亿元人民币短期债务。
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