随着荣万家向港交所提交了上市申请，外界对其的关注度进一步提升。依托荣盛发展，荣万家获得了充足的内生增长，并在2018年开启了市场化拓展。

对荣万家而言，打开外部市场不仅仅是满足规模发展的需要，更是量变走向质变的必然。

内生增长助力发展 管理规模持续攀升

作为荣盛发展旗下物业公司，伴随着近年来荣盛发展的快速发展，荣万家也实现了自身的成长。在2017-2019年，荣万家在管面积分别为3433.1万平方米、3969.9万平方米、4842.7万平方米，三年间涨幅为41.06%。

早年间，荣万家的在管面积以内生增长为主。在2017年，荣万家所有在管项目均来自于荣盛发展。进入2018年，荣万家首次有来自于第三方的在管项目贡献营收。在2019年，荣万家来自第三方在管项目进一步增加，达到8个；在管面积占比提升至0.52%。

目前，荣万家已经开启了内生增长与市场化发展的双轮驱动模式。对于物业公司而言，市场化发展与否对自身的业务及定位影响甚大。尚未市场化发展的物业公司往往定位于关联地产公司的支持中心、成本中心，主要发展目标是为地产交付项目提供服务，同时往往还需要接受地产的考核，对盈利与否不太关注。而定位于市场化发展的物业公司则需要自负盈亏，更多从成本中心向利润中心转变，主要发展目标也需要兼顾营收、规模、服务品质等内容，服务项目及客户逐渐趋于多元化。

而市场化拓展有助于提升荣万家的盈利能力。在2017-2019年，荣万家营收分别为7.09亿元、8.79亿元、12.51亿元，3年间涨幅高达76.27%。其中，2019年涨幅高达42.29%，营收加速增长。同期，荣万家毛利率分别为16.95%、17.19%、18.28%，净利率分别为5.91%、8.52%、8.82%。尤其是2018年之后，荣万家的盈利能力明显提升。

据悉，在2017-2019年，荣万家来自于荣盛发展的住宅物业平均物业管理费分别为1.4元╱平方米╱月、1.5元╱平方米╱月及1.6元╱平方米╱月。在2019年，荣万家来自于其他物业开发商开发的住宅物业平均物业管理费约为1.7元╱平方米╱月，高于母公司交付项目的物业费均价。因此，随着市场化深入拓展，荣万家的营收、管理规模及利润率有望迎来突破。

市场化东风将至 全国化布局逐步完善

近年来，荣万家持续发力服务品质及服务体系，不断满足客户及业主的需求。经过长时间的积累，荣万家已经建立了一套标准化的运营系统，并能覆盖物业服务的各个主要环节。

与此同时，荣万家还制定了一系列业务指导手册，就每项服务内容的要求进行明确。此外，还建立了一套信息技术系统对服务质量进行全流程的循环管理，包括天眼系统、400呼叫中心、工单管理系统及「米饭公社」APP、天问系统、FM设备管理系统、空间运营系统、租售业务系统等。一方面，数字化、运营自动化及流程标准化使得荣万家经营效率不断提升；另一方面，荣万家的经营成本持续降低。

截至2019年底，荣万家共管理251个物业管理项目，在管总建筑面积为48.4百万平方米，覆盖中国15个省、直辖市及自治区的31个城市。同期，荣万家合约管理项目共计351个，总合约建筑面积为75.6百万平方米，覆盖中国19个省、直辖市及自治区的52个城市。  

上述数据表明，在全国四大主要城市圈中，荣万家均已有所布局。特别是在环渤海地区，荣万家的布局较广，且影响力较大。

根据荣万家招股说明书，其于2018年11月正式组建业务开发部以监督与独立第三方地产开发商的合作，表明其市场化发展进入快车道。在2019年，荣万家参与了15项独立第三方开发商开发物业的公开招投标程序，中标率为33.3%。同时，荣万家持续提升营销人员的团队协作能力并按照投标招标流程的不同阶段细化分工。

截至招股说明书最后实际可行日期，其取得的独立第三方地产开发商开发的项目总在管建筑面积约为75.6万平方米，总合约建筑面积约为4.3百万平方米。

此外，荣万家与独立第三方物业开发商签署了一些框架协议及战略合作协议，该协议及战略合作协议项下拟交付管理的物业总建筑面积约为30.9百万平方米。

不难发现，荣万家的全国化布局已基本完成，服务体系与信息化体系的运营逐步成熟。可以预见，资本市场的东风有助于荣万家实现新的腾飞。

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