2020年7月15日，深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，主要内容梗概为：

1. 户口不等于房票，必须有三年社保才行。此条主要针对深圳户口好拿、房票来得太容易。

2. 离婚三年内仍然视同婚内，不增加房票。此条针对离婚购房人群。

3. 增值税减免从2年延长到5年，交易价格满750万就算豪宅。这两条都是针对税费的，通过限制二手交易市场活跃度，以减少二手房交投活跃度，地产销售预计转向新房销售。

4. 提升首付比例，二套房70%首付。
   

这在实质上将打击深圳的住宅购买需求，那么对需求打击程度如何，佳兆业集团受此消息盘中下跌2.54%，那么本次新政又对区域上市房企影响几何？

根据官方统计，截止2019年年末，深圳的常住人口是1343.88万人。可是事实上，常住人口统计的是办理了居住证、拥有就业单位、户籍人口等可以统计到的人口，而常住人口中，非户籍人口受制于2016年深府办〔2016〕28号文相关规定「非户籍居民家庭连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的限购政策」，无法直接参与参与购房，因此，目前的研究主要针对新增的户籍人口。

2019年深圳市常住户籍人口为494.78万人，只占全市常住人口36.8%。其中以福田区、南山区居多，户籍人口占比均在6成以上。另外，宝安区虽然常住人口最高，但户籍人口比例却最低，常住户籍人口占比不足2成。受益于较低的户籍门槛，户籍人口几乎每年都在增长。

然而深圳市住宅竣工面积则呈现连续下降趋势，2014-2015年，深圳市房价实现快速翻倍后，仅2016年有较高的住宅竣工面积，随后便持续下降，这与户籍人口流入产生鲜明的对比：人口不断流入，住宅却越供越少。

沿用中指数据可发现，深圳市在对比其他经济情况发展较好的城市，住宅用地供应情况较低则是主要原因，虽然2019年整体住宅供应面积增长幅度高达157%，然而这与整体基数较低的相关度更高。

根据深圳市统计局的数据，2012年深圳市人均住宅建筑面积达27平米，考虑到大量人口住在隔断房、以及城中村等难以统计实际建筑面积的情况，实际人均住宅面积可能较低，假定为25平米，根据前期住宅用地供应情况，可推断深圳市住宅竣工面积能满足多少人居住，通过将该数据与新增人口进行对比可发现：深圳市的住宅供应面积从2011年起几乎每年都无法满足新增人口居住，这还仅是户籍人口，未包括非户籍人口，因此，2014-2020年，深圳房价不断上涨也与缺乏住宅供应高度相关。

本次新政中涉及到「在深圳市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房」，因此，假定近三年（2018-2020）新增人口全部失去购房资格，前些年累积的大量刚需将从162万人缩小至约约70余万人，虽然具备购房资格的人口数量快速缩小，这些数据仍然非常惊人，在没有大量土地入市供应的背景下，约70余万人的缺口将难以被满足，这些需求并不会消失，而是被延迟。

而主流房企中，龙光地产与佳兆业集团属实在大湾区为主场，大湾区货值占比高达60%以上，本次新政将直接使购房需求快速消失，这也势必会影响目前热度极高的深圳楼市，同时大湾区，如东莞、惠州楼市望风而涨的趋势也将受到影响，短期调整不可避免。

以龙光地产和佳兆业进行对比，通过观察这两家近十年拿地的分布情况，可知佳兆业虽然重仓粤港澳，然而也有全国布局的动作，不过龙光地产却仍然主要在粤港澳及广西进行布局，那么本次新政直接打击需求面后，龙光和佳兆业的销售速度将出现一定程度的下降，不过根据测算，仅户籍人口为例仍然有约70余万人有购房资格，且需求未得到满足，且随着时间推移，被压制的需求也将持续释放，区域性龙头房企仅暂时遇到困难。

从中短期来看，本次深圳住房新政将显著打击当前的热度，然而实际购买需求非常巨大，且在当前住宅供应量的背景下，无法满足庞大的缺口，若不进一步加速城市更新、调整生态控制线以及减少囤地现象的产生，未来深圳重启房价上涨概率并不低，而区域性龙头房企的困难也仅是暂时的。