上半年净利同比大降八成,但招商蛇口仍在不停“买买买”
净利降幅达8成,但招商蛇口拿地的脚步丝毫未停歇。
2020年上半年以1107亿元合约销售额“首次跻身销售排行榜TOP10”的招商蛇口,没能在业绩上同样传来喜讯。
7月13日晚,招商蛇口发布了2020年半年度业绩预告。报告期内,上市公司预计实现归属于上市公司股东的净利润为8亿-10亿元,较2019年同期的48.98亿元大幅下滑79.59%-83.67%。
受此影响,7月14日,招商蛇口以18.99元的价格收盘,跌幅达4.09%,在地产板块中跌幅居前。
毛利率未改下滑趋势
东财Choice数据显示,中报归母净利润同比降幅超过79.5%,对于招商蛇口来说,可以算得上是最差水平,较2019年同期逾30%的降幅有明显扩大。
招商蛇口在公告中解释称,该指标预计同比下降较多,主要系2019年同期其通过增资扩股转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元;同时,年初新冠疫情爆发以来,招商蛇口采取了减租免租、暂缓开工等措施,经营业务受到不同程度的影响,营业收入和投资收益较预期减少。
除此之外,招商蛇口还提到,报告期内,“房地产业务结转规模同比增长,但受结转项目地区结构影响,毛利率同比下降”。
当时,招商蛇口财务总监黄均隆回应称,毛利率下降一方面是由于限价和市场下滑的影响,另一方面是受到结转的不同区域、不同产品结构的影响。
而毛利率走低的趋势在今年一季度并未得到改变。数据显示,2020年一季度,招商蛇口归母净利润实现5.39亿元,同比下滑79.48%,其中综合毛利率下滑8.1个百分点至25.6%。
这一态势在未来一段时间内或许较难扭转。
广发证券研报显示,在招商蛇口2019年总营收中,深圳区域、华东区域占比分别约为22%、21%,为占比最高的两个区域,其2019年毛利率分别为59%、23%;在这其中,截至2019年末,深圳区域的储备面积占比为8.2%,未来对整体毛利率的贡献或有所下降,华东区域毛利率水平较半年度边际下降20个百分点(公告扣税口径下降10个百分点),限价影响背景下,利润率水平跟随行业趋势下降不可避免。
“招商蛇口2017-2019年整体拿地端利润率水平较2016年有明显回落,未来利润率水平或面临一定下行压力。”广发证券研报指出。
补仓意愿强烈
不过,这些丝毫未阻挡招商蛇口拿地步伐。
7月3日,早前引发上海土地市场震荡的涉“围标”地块虹口区嘉兴路街道HK271-01地块再度出让,包括招商蛇口在内的7家房企现场竞拍。
一周之后的7月9日,上海杨浦区的一宗无自持要求的地块引发多家房企争夺,招商蛇口再度与龙光展开交量,但该地块最后被龙光拿下。
尽管第二次争夺失利,但招商蛇口在6月经营简报中披露了其获得的另一宗地块,即上海市静安区市北高新技术服务业园区项目,计容建筑面积6.95万平方米,成交总价为34.32亿元,其拥有20%的权益。记者查询发现,该地块实则由仁恒置业于2019年6月摘得。
此外,6月15日,招商蛇口还曾在796轮竞价大战之后,以超过138%的溢价率抢得江苏徐州一幅住宅地块。
招商蛇口的补仓意愿可见一斑。兴业证券发布的研报显示,招商蛇口前6个月累计拿地面积660.1万平方米,拿地金额641亿元,占销售金额比重为57.9%,拿地态势积极。
诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱向记者分析,今年疫情下,拿地环境宽松,延缓缴纳土地出让金,融资成本降低,是拿地的窗口期,叠加招商蛇口对未来发展有较高的诉求,拿地较为激进。
“高溢价拿地是为了扩张规模,但是扩张规模的同时往往会带来成本走高,公司利润下降,高溢价对后期盈利会造成一定压力。”王小嫱补充。
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