最近的行情太极端了，尤其是周三的行情，所有的大盘指数都上涨，但下跌的股票比上涨的股票多1067个。

一边是绝尘而去的指数，一边是自己仓里死趴着的股票。尤其是很多网友在操作上喜欢把赚钱的、强势的卖掉，然后挪钱去加仓浮亏的、弱势的股票，这种汰强留弱的操作会导致情况进一步恶化，于是这几天很多股民的心态爆炸了。

赚钱的欢歌笑语，憋炮的想骂娘。很多人看着不断新高的医药股，完全没有任何的想法，生怕追在最高点，本来就没赚钱，再亏就真的炸毛了，于是有朋友私信我，询问是否还有业绩稳定优质公司，最好是还没怎么涨的，如果再给我一次机会，我可以拿到天荒地老，不翻倍来不罢休！

仔细想了想，其实还真的有，就是我在四月份之后一直观察的万科A 。

分析股价下跌的主要原因有两点：

一、是因为国内的“住房不炒”政策已经执行几年了，大家普遍房价继续上涨不抱太大希望，而且预计房地产利润会严重受到挤压。
二是这些年房地产高速发展，已经进入瓶颈期，19年房地产销售额增速只有6.5%，进入所谓“白银时代”。

但对于万科我却有不同的看法。

因为中国的国情问题，房价今后几年大趋势是平稳过度，一二线因为人口流入房价可能小幅上涨（不会出现大跌或者继续大涨的趋势），相反三四线可能小幅下跌。而万科正好是聚焦于一二线城市，有更好的赛道。对于房价不涨，房地产开发商是有预期的，主要就体现在拿地的溢价率上，万科错峰拿地，不争地王，溢价率低的时候多拿地，溢价率高的时候少拿地，虽然为此规模增长受到一定限制，但同时利润率也更有保障。

与行业对比中，万科的销售净利率一直处于领先水平，而且与十年前相比，在房地产开发行业销售净利率出现明显下滑的情况下，万科的销售净利率下滑幅度不大。

而且房地产销售额整体增速放缓，2019有300多家房地产企业宣布破产，但同时市场集中度稳步上升，龙头企业增长空间依然广阔，万科2002-2019年市占率从0.8%提高到3.9%，所以随着市占率的上升销售增速依然可期。

值得一提的是，2019年，万科近80%的新增项目均位于一、二线城市，一线龙头地位持续巩固。

可见在房地产存量市场里，市占率的上升将是今后发展的关键，那万科有什么优势呢？

第一、企业文化，相比大型国企和央企，万科是混合所有制企业，由职业经理人管理更加灵活，再加上股权激励，项目和投资等措施，促进员工利益和企业利益深度捆绑，确保企业顺利发展。"

第二，万科物业的协同效应，万科物业已经连续十年蝉联"中国百强企业物业服务综合实力TOP1"，虽然利润有限，但因为选房要选好物业，在这方面带来的房子销售溢价却能显著提高利润。

今年，受疫情影响的销售压力将进一步加大，万科采取了少拿地，不囤地，快速发展，规模快速增长的方式，基于现金流，实现质量发展的战略刚刚迈上正确的步伐，资金压力较小，有利于平稳度过疫情"寒冬"，后面等稳住局面之后，再迅速抢占市场，毕竟只有活下来，才是根本。

万科目前的估值问题。

相比之下，目前恒瑞医药的ROE也是保持稳增长的走势，再加上今年的特殊情况，相比于14年10元左右的股价，现阶段已经接近十倍的涨幅，虽然两者没有可比性，但是ROE是着实能说明很多上市公司背后的利润增长情况。

而且万科未来2-3年的销售额是比较确定的，房子从销售到确认收入基本上在3年左右，16年销售3647亿与19年营收3678亿大体相当，按19年销售额为6308亿元推测22年营收在6300亿左右，3年增速也有20%，按目前房价缓慢增长，开发成本趋于稳定（主要是购地费用和建安费，前几年因为供给侧改革建安费上涨较快，目前也趋于稳定，可参考海螺水泥），利润率大概率与销售增速相当也为20%，就算房价不及预期略有下降，成本略有上升，净利润能有15%的增速,相对于目前7倍的PE也相当可观了。

万科把握住了核心的价值商圈

核心城市聚集了最优质的资源，比如最优质的人力资源，工作机会、医疗资源、教育资源。无数年轻人都向往留在核心城市。核心城市几乎永远都是国家经济的发动机，很少随着历史的变迁改变，其房价的增长速度快于其他资产。世界各国都如此。伦敦、纽约、巴黎过去房价都是长期上涨的，几乎没有例外。

优质公司往往垄断了一个行业的大部分资源，赚了行业大部分利润。一般利润增速是经济增速的2-3倍，而且可以长期稳定。所以优质公司的股权长期回报也很高，典型例子就是巴菲特，靠优质公司股权，成为了世界最有钱的人之一。

如果跳出单纯K线的走势，分析背后的商业模式，万科在当下来说这样稳定增长的龙头企业还是相当稳妥的。相反，每天看着K线走势，今天赚一个点欣喜若狂，明天跌两个点忧心忡忡，即便是拿着再好的股票，也是于事无补，毕竟每个人的格局跟眼光都不一样，如果你赞同上述的观点，您可以持续关注我的文章，如果你不喜欢上述的观点，请一笑置之，欢迎留言评论。

当然，投资有风险，本人只是表达个人观点，不构成买卖建议！

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