6月3日晚间，港交所正式披露了祥生控股集团有限公司(下简称“祥生地产”)的上市招股书。

　　在过去三年中，祥生依靠信托、银行及私募等融资渠道，实现了企业规模的快速扩张，但融资成本高、盈利能力不强等问题也暴露在大众视线之中。从港交所的规则来看，祥生地产成功敲钟是大概率的事件。

　　港交所递表

　　事实上，自2019年10月，祥生邀请“资本能手”谈铭恒加盟后，关于公司上市的报道便不绝于耳。在过往工作中，谈曾先后经历了景瑞控股(HK.01862)和正荣地产(HK.06158)两家公司的上市。在招股书中，谈铭恒以首席财务官的身份亮相，这也侧面验证了媒体的猜测并非空穴来风。

　　在过往四年时间里，祥生地产销售额实现了百亿到千亿的突破，一跃成为了行业黑马。收入由2017年62.93亿元增加至2018年142.15亿元，并进一步增加至2019年355.2亿元，复合年增长率为137.6%。也创造了销售额两年增长5倍的耀眼成绩。这主要是由于其在2016、2017年先后提出“36781”、“25710”高周转模式，甚至在深耕城市提出“1478”模式，即1个月开工，四个月开盘，头次去化率达70%，8个月现金流回正。从3个月开工缩短到2个月再到1个月，从6个月开盘缩短至5个月再到4个月，祥生地产越来越快。

　　不过，由于土储不足等因素，祥生在2019年并未完成1300亿元的销售目标。截至2020年3月31日，祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，项目应占总建筑面积为约2304.5万平，低于远洋集团(HK.03377)、中国奥园(HK.03883)等同规模房企。截至2019年末，奥园、远洋拥有土地储备总建筑面积分别为：4503万平方米、3724.3万平。

　　进入2020年，为扩充土地储备，祥生在杭州、宁波等地大手笔拿地。据中指院数据显示，2020年前5月，祥生地产拿地款128亿元，而其在去年一整年拿地上才花了170亿元。

　　显然，通过上市获取扩张资金，是祥生保障现金流、继续冲刺规模的必然选择。

　　赵红卫的故事

　　招股书显示，有这样一家名为泰兴市祥瑞置业(泰兴祥瑞)的地产公司。该公司旗下拥有泰兴市内包括祥生泰兴观棠府在内的多个知名项目。

　　2015年泰兴祥瑞成立之初，陈国祥就授予了赵红卫夫妇10%股权，而后2016年，陈国祥再次让渡20%股权给赵红卫夫妇，仅当次所转让股权价值就高达4000万元。至此，赵红卫夫妇名下诸暨九库共计持有泰兴祥瑞30%股权。泰兴祥瑞法定代表人同样为赵红卫。

　　赵红卫曾说过，祥生地产项目能持续做到30%以上的资产回报率，因此祥生更像一家平台型房企，既是员工的工作平台又是投资平台，是一家投资收益和利润分享的平台。

　　赵红卫于2004年加入祥生，至今已有16年，期间历任城市总区域总、祥生实业集团总裁、祥生地产集团总裁等职，是陈国祥手下得力干臣之一。

　　通过深耕三四线的高周转模式和高地货比项目择取，赵红卫顺利带领祥生于2018年迈入千亿阵营，当年销售1029亿元，排在房企百强销售榜第28位。而2015年时，祥生年度销售还仅为109亿元。

　　三年十倍的祥生速度令业内侧目，赵红卫也因此名声大噪。祥生进入千亿阵营后，赵红卫即功成身退。

　　销售是最大困局

　　此前有报道称，2019年祥生地产给自己定的销售目标是1300亿，而事实上全年300亿的新增销售目标打了5折，仅销售1159.3亿元，而增速也一路下滑至12.64%。

　　销售增速明显下滑与其重仓的三四线销售趋冷不无关系，曾经棚改货币化让祥生地产从百亿房企跃升至千亿房企。招股说明书显示，祥生地产过去三年的销售收入之中，分别有51.8%、71.4%、62.5%来自于浙江省内，在2304.47万平方米的总土储中，有50.2%位于浙江省内。

　　除了杭州、宁波等二线城市外，丽水、衢州、舟山、湖州等其他城市占浙江省内的比重达到近80%，而山东省土储最多的是济宁，安徽土储最多的是宣城，江西如初最多的是抚州，湖北土储最多的是仙桃……

　　2019年，祥生所谓“1+1+X战略”开始落地，即以浙江省为“1”，泛长三角区域为第二个“1”，主要包括江苏、安徽、山东、江西、福建等五省，而“X”则是选择性地布局一些核心二线城市及一线城市周边的二三四线城市。祥生地产想去一二线，甚至将总部从浙江杭州搬迁到上海，开启全国化布局的信号。

　　上市是必然选择

　　从招股书来看，为了能够成功上市，祥生可谓是做了充足的准备。除了依靠靓丽的营收业绩吸引投资者外，祥生在降低财务杠杆、提升盈利水平方面也做了不少工作。

　　早在2018年，祥生就着手展开财务结构的优化，通过加强流动性管理、降低负债率，来打造企业的安全边界。处在规模扩张期的祥生，还在2019年有意降低了拿地金额。

　　得益于公司的各种举措，公司各项财务指标得到不同程度的改善。2017年至2019年，公司的净资产负债比率为1380%、740%及360%，流动比率分别为1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍数则由2018年的0.3增长至1.4。

　　不过，由于在规模扩张中过于依赖信托，较高的利息也侵蚀了祥生地产的净利润。

　　截止去年底，祥生地产账面的现金及等价物仅为24.15亿元，较2018年的31.14亿元减少22.45%，这其中还包括受限制的现金。而2017年、2018年、2019年公司账面的有息负债则达到258.74亿元、290.65亿元、285.27亿元，相应的净资产负债率高达1380%、740%及360%。

　　过去三年中，祥生地产虽然实现了扭亏为盈，并于2019年实现32.09亿元的净利润，创下历史新高。然而，与同规模的中梁(HK.02772)、奥园相比，仍然存在着不小的差距，后两家房企在2019年的净利润分别为：62.56亿元、52.2亿元。